小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題探究——從買(mǎi)賣(mài)合同效力談起.pdf

1、近年來(lái),城市居民購(gòu)買(mǎi)集體建設(shè)用地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象已逐漸成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)。
　　在實(shí)踐中,雖然小產(chǎn)權(quán)房面臨不合法的困境,但數(shù)量驚人?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的大量存在在一定程度上有其合理性,數(shù)量巨大的本身就在一定程度上說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。在審判實(shí)踐中,有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題,也存在分歧意見(jiàn)。要順利、妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,需要國(guó)家在法律制度方面加以協(xié)調(diào)、完善和規(guī)制。08年國(guó)土資源部開(kāi)始著重手積極推進(jìn)《土地管理法》的修訂工作,

2、在新一輪《土地管理法》修訂中,核心將鎖定農(nóng)村集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)制度改革,而這也事關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”未來(lái)的身份與命運(yùn)。
　　本文在“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同有無(wú)效力所支撐的法律的研究基點(diǎn)下,擬通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的法律規(guī)定和政策剖析,通過(guò)對(duì)《土地管理法》修改的展望、從《物權(quán)法》規(guī)則和物權(quán)屬性本身的探究,尤其是對(duì)集體土地所有權(quán)中“處分權(quán)”的思考來(lái)進(jìn)一步分析“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的合法性的實(shí)質(zhì)。進(jìn)而提出的相應(yīng)的改革措施和建議。筆者認(rèn)為:“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合法性之爭(zhēng)的背

3、后反映的是政府和鄉(xiāng)村之間的利益博弈。我們應(yīng)該跳出土地二元制度思維框架在法律制度的安排上、土地利益分割上給予農(nóng)村集體成員更多的讓渡,放松政府對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壟斷和管制,特別是允許集體建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)和交易。
　　另外我們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”上市交易前可以考慮設(shè)計(jì)以下制度:將集體建設(shè)使用權(quán)細(xì)分為集體劃撥土地使用權(quán)和集體出讓土地使用權(quán);逐步取消農(nóng)民宅基地的福利政策;理順集體土地及“小產(chǎn)權(quán)房”入市的收益分配;建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃管理制度