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文檔簡介
1、隨著我國城市化進程的不斷加快和城市人口的迅速增加,住房難成了社會的一大熱點。商品房價格的快速上漲更是將大多數(shù)中低收入者擋在了房屋的門外。在高房價與低收入之間,小產(chǎn)權房以其低廉的價格和相對優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢乘虛而入,逐漸成為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)的確緩解了當前的住房難問題,也在一定程度上增加了農(nóng)民的收益,但其存在的法律問題也是顯而易見的。本文將分為三部分對“小產(chǎn)權房”法律問題探析:
第一部分是我國“小產(chǎn)權房”的
2、現(xiàn)狀及形成原因。主要詳細闡述了小產(chǎn)權房的概念及其現(xiàn)狀,并認真分析了我國小產(chǎn)權房產(chǎn)生的主要原因。分析得知,我國城鄉(xiāng)土地制度的二元結構是小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本原因;法律規(guī)定的不明確、相關職能部門監(jiān)管不力是小產(chǎn)權房發(fā)展壯大的重要原因;城市房價過高、不完善的住房保障體系是小產(chǎn)權房產(chǎn)生的直接原因,它們共同催生了小產(chǎn)權房。
第二部分重點對“小產(chǎn)權房”所涉及的農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)制度和買賣合同效力兩個主要法律問題進行論述,力爭為小產(chǎn)權房問
3、題的解決尋找突破口。在現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地制度下,農(nóng)村集體建設用地是不允許流轉(zhuǎn)的,國家的相關政策也明令禁止小產(chǎn)權房的買賣。但現(xiàn)實中小產(chǎn)權房買賣甚為活躍,而且允許農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)逐漸成為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展和實現(xiàn)“同地同權”的必然趨勢;小產(chǎn)權房買賣合同的效力是個頗受爭議的問題。從我國的法律規(guī)定、國家政策和法院的判決來看,小產(chǎn)權房買賣合同是無效的。但我國沒有任何一部法律、法規(guī)直接明確地規(guī)定小產(chǎn)權房買賣合同的效力,所以按照合同法中關于
4、合同有效要件的規(guī)定,小產(chǎn)權房買賣合同應為有效合同。隨著我國城鄉(xiāng)二元土地制度的改革和完善,小產(chǎn)權房所涉及的農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)制度和買賣合同效力這兩個法律問題都會迎刃而解。這部分是本文研究的重點所在。
第三部分是在第一、第二部分的基礎上提出合理解決“小產(chǎn)權房”問題的對策。當務之急是遏制小產(chǎn)權房的發(fā)展勢頭,在建立健全相關法律體系的基礎上,加強監(jiān)管力度,防止小產(chǎn)權房規(guī)模繼續(xù)擴大。此后對小產(chǎn)權房進行分類處理,不同的情況不同對待,
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