“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的法律問題研究.pdf

1、在北京郊區(qū)通州的宋莊鎮(zhèn)，以小堡村為核心，吸引了全國各地約1500名藝術(shù)家，形成了有名的畫家村。他們中有近300人購買了土地屬于農(nóng)民集體所有的住房。畫家村里的畫家李玉蘭就因這一類型的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛被房東（村民馬海濤夫婦）訴上法庭。這不是特例，在全國各地涌現(xiàn)出很多這一類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而此案的判決所帶來的社會(huì)效應(yīng)迅速波及全國。“小產(chǎn)權(quán)房”的一舉一動(dòng)攸關(guān)眾多主體的利益，這一特殊現(xiàn)象也引起了媒體、學(xué)術(shù)界及普通民眾的廣泛關(guān)注。
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2、小產(chǎn)權(quán)房”問題的嚴(yán)重性日益顯現(xiàn)，我國現(xiàn)行土地法律制度與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展顯得越來越不協(xié)調(diào)。從目前掌握的情況分析，立法機(jī)關(guān)和各地方政府尚未正式出臺(tái)有關(guān)城市“小產(chǎn)權(quán)房”問題解決的立法或政策。為解決這一中國特色的難題，我們以土地發(fā)展權(quán)歸國家所有并由農(nóng)民集體行使和社會(huì)公共利益的平衡為邏輯起點(diǎn)，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象形成的原因與發(fā)展趨勢進(jìn)行考察，全面總結(jié)和分析我國集體土地制度和權(quán)利體系。對(duì)思考“小產(chǎn)權(quán)房”問題的理論基礎(chǔ)加以闡釋，并對(duì)這些理論基礎(chǔ)進(jìn)

3、行了法理分析。
　　 對(duì)此問題的分析，筆者運(yùn)用了：歷史、文本和比較的研究方法。從這一現(xiàn)象產(chǎn)生和發(fā)展的過程及其發(fā)展趨勢入手，以憲法和相關(guān)的法律、法規(guī)、政策的文本為出發(fā)點(diǎn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)憲法學(xué)的理論對(duì)我國集體土地制度和我國憲法所保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)特別是對(duì)公私財(cái)產(chǎn)權(quán)的平等保護(hù)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體發(fā)展進(jìn)行闡述。同時(shí)，以公共利益理論為考量標(biāo)準(zhǔn)，分析在“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象中產(chǎn)生的代表觀點(diǎn)。市場經(jīng)濟(jì)的基石是法治，這已經(jīng)是法學(xué)界與整個(gè)社會(huì)形成的共識(shí)，但包括我國憲法

4、經(jīng)濟(jì)制度、土地制度在內(nèi)的市場經(jīng)濟(jì)法治建設(shè)與西方發(fā)達(dá)國家的市場經(jīng)濟(jì)法治過程相比還不盡完善，因此，采用比較研究的方法，吸收和借鑒國外及相關(guān)地區(qū)的研究成果。在“小產(chǎn)權(quán)房”的研究中，引入土地發(fā)展權(quán)這一理論。通過對(duì)美、英等國土地發(fā)展權(quán)的比較研究，聯(lián)系我國的現(xiàn)實(shí)，防止不顧本國基本情況的比較研究，破除唯西方法律是瞻的神話，對(duì)土地發(fā)展權(quán)進(jìn)行了本土化設(shè)計(jì)，以避免與我國的實(shí)際相脫節(jié)。因此，根據(jù)我國集體土地歸集體所有（國有），使用權(quán)歸集體行使的實(shí)際，相應(yīng)地我

5、們將土地發(fā)展權(quán)交由農(nóng)民集體行使，可以有效地維護(hù)農(nóng)民的權(quán)利和利益免受城市化的侵?jǐn)_。
　　 通過以公共利益和土地發(fā)展權(quán)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史研究、文本研究和比較研究的方法，針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”這一問題的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，提出了兩種不同的解決方法。并對(duì)公共利益的決定等影響該問題解決的先決條件進(jìn)行了相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)。
　　 “小產(chǎn)權(quán)房”的最終解決必須以法律的要求和公共利益為準(zhǔn)則，通過合法的程序決定。程序公正是實(shí)現(xiàn)實(shí)體正義的最基本保障，在追求公正