小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析.pdf

1、小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)具有權(quán)屬的模糊性和權(quán)力的不完整性這兩大法律特征。
　　 而小產(chǎn)權(quán)房的這些特點(diǎn)是由多面的原因造成的。在法律層面，我國多年來的土地二元結(jié)構(gòu)是其根本原因，同時(shí)與土地二元結(jié)構(gòu)相配套的戶籍二元制度使農(nóng)民被死死的釘在了農(nóng)村土地上，在生活各個(gè)方面與城鎮(zhèn)居民相比處于弱勢(shì)。而在社會(huì)層面上，近些年房價(jià)直線上升，城

2、鎮(zhèn)居民只能望房興嘆，住房的硬性需求只能流向小產(chǎn)權(quán)房；開發(fā)商面臨著土地出讓金不斷攀升的情況下，不得不壓縮自身利潤。為了尋求利潤最大化，一些中小開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)涉足小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域；農(nóng)民面對(duì)火爆的房地產(chǎn)市場，手中的土地不斷升值，但是這些土地要想進(jìn)入一級(jí)市場流通只能通過國家征收的程序。而在國家征收過程中，農(nóng)民自身利益很難得到保障。為了在房地產(chǎn)市場這塊大蛋糕上分得一塊，農(nóng)民只能在國家征收之前自行開發(fā)，或聯(lián)合房地產(chǎn)商開發(fā)。
　　 小產(chǎn)權(quán)房的存在

3、雖然得不到法律認(rèn)可，但是卻有很多合理之處，所以屢禁不止，并蓬勃發(fā)展。如今小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。它對(duì)社會(huì)的影響既有積極的一面又有消極的一面。它打破了國家對(duì)一級(jí)土地市場的壟斷，不能不說是民間自發(fā)的創(chuàng)新，由此形成了土地供應(yīng)市場的競爭。但又不能忽視這對(duì)我們這樣一個(gè)人多地少，土地資源極度緊張的國家的危害。
　　 針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的特征，形成的原因以及對(duì)我國社會(huì)的影響，我們需要遵循一定法律原則來解決這個(gè)社會(huì)問題。一方面我們要提高土地征收補(bǔ)