小產(chǎn)權(quán)房交易法律問題研究.pdf

1、小產(chǎn)權(quán)房作為一個(gè)社會(huì)問題引起關(guān)注是在房?jī)r(jià)高漲、政府調(diào)控不力、住房保障措施不到位的背景下產(chǎn)生的。從我國(guó)現(xiàn)行的法律來看，集體土地使用權(quán)只能由農(nóng)村集體成員享有，但由于立法的模糊，對(duì)于在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)缺乏明確的規(guī)定，因而引起了諸多爭(zhēng)議，專家學(xué)者和相關(guān)部門眾說紛紜，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民也在觀望國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度。在法律上明確小產(chǎn)權(quán)房交易的法律效力，有助于理清因小產(chǎn)房所產(chǎn)生的法律關(guān)系，指導(dǎo)和規(guī)范人們基于小產(chǎn)房而為的民事行為，平息所引起的

2、紛爭(zhēng)。因此，研究小產(chǎn)房(對(duì)外)交易的法律效力具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 第一章，引用了翔實(shí)的數(shù)據(jù)對(duì)問題的背景進(jìn)行了介紹，指出近幾年房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民收入的巨大差距，國(guó)家的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策收效不大，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的現(xiàn)狀，并以“北京宋莊辛店村李玉蘭農(nóng)房買賣案”引出小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)雖然興旺，但卻無法可依的尷尬局面。這個(gè)現(xiàn)象引起了大家的關(guān)注，專家學(xué)者和相關(guān)部門各抒己見，既有支持開放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通的，也

3、有基于小產(chǎn)權(quán)房交易興起的原因、國(guó)家當(dāng)前土地政策、農(nóng)民社會(huì)保障問題而否定小產(chǎn)權(quán)房交易的。
　　 第二章對(duì)小產(chǎn)房交易的法律效力進(jìn)行的分析。小產(chǎn)權(quán)房通常指在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，由于沒有經(jīng)過法定的政府征地和土地出讓手續(xù)，因而無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，所以無法從國(guó)家房管處獲取房屋權(quán)屬證書，而僅僅取得有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)蓋章確認(rèn)其權(quán)屬的“小產(chǎn)權(quán)證”，相對(duì)于通過正規(guī)程序辦理得到的完整產(chǎn)權(quán)而言，這種就是“小”產(chǎn)權(quán)，故被稱為小產(chǎn)權(quán)房。

4、目前小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)。本文首先明確小產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房交易(準(zhǔn)確來說，是與本農(nóng)村集體成員以外的人交易，下文將簡(jiǎn)表達(dá)為小產(chǎn)權(quán)房交易)的不同，其次所需探討其交易效力的小產(chǎn)權(quán)房只是部分的小產(chǎn)權(quán)房，只有這類不違反國(guó)家禁止性法律或建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房才值得探討其交易的法律效力。通過對(duì)相關(guān)法律條文的分析，本文認(rèn)為目前我國(guó)立法對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)效力沒有明確的允許或禁止的規(guī)定，確定了農(nóng)民房屋可轉(zhuǎn)讓、出租，但宅基地使用權(quán)只限于本農(nóng)民集體組織內(nèi)部成員。但

5、有一些政策規(guī)定明確地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)(必然涉及到宅基地或其它農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn))作出了禁止性規(guī)定。從這些分析結(jié)果看來，我國(guó)現(xiàn)階段更傾向于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易(宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出本農(nóng)民集體組織)持否定的態(tài)度。
　　 第三章分析小產(chǎn)權(quán)房交易興起的表層和深層原因。從表面上看，小產(chǎn)權(quán)房交易能夠迅速發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，是因?yàn)槌鞘姓?guī)商品房?jī)r(jià)格高昂，而價(jià)格較為低廉的小產(chǎn)權(quán)房正好滿足了中低收入者的購房需求。造成城市商品房?jī)r(jià)格居高不下的原因多樣，如房屋本

6、身的土地成本、建造成本，房市地市中的投機(jī)行為，政府調(diào)控效果不佳，住房保障措施不到位等等。本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房交易是農(nóng)民集體利益與政府利益矛盾的產(chǎn)物。我國(guó)的土地制度是國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有的土地二元所有制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商欲開發(fā)某片符合條件的集體土地時(shí)，首先要由政府將該集體土地征收為國(guó)有才能進(jìn)行。而通過這一征收行為，于這片土地上產(chǎn)生的增值收入——巨額土地出讓金就歸屬于政府。作為該片土地的原所有者農(nóng)民集體，卻因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因而無法享有該土地增值

7、收益，自然心有不服，矛盾因此而生。
　　 第四章，從立法效果的角度論證我國(guó)在現(xiàn)階段仍不適合立法允許小產(chǎn)權(quán)房交易。本部分里列舉了支持小產(chǎn)權(quán)房交易合法化的理由，這些也是確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房交易的立法的應(yīng)然效果。通過分析，發(fā)現(xiàn)以立法允許小產(chǎn)權(quán)房交易并不能達(dá)到所期望的應(yīng)然效果。不僅如此，還會(huì)帶來諸多社會(huì)問題，造成不良影響，如對(duì)已有的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的沖擊、購房者的權(quán)益保障、農(nóng)民失地問題等。在法理上，支持者認(rèn)為限制集體土地對(duì)外轉(zhuǎn)讓，是對(duì)集體土地所有

8、權(quán)的限制，不符合民法的平等原則。土地所有權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其完整的行使本應(yīng)得到憲法的保護(hù)，但基于公共利益而受到約束亦有其正當(dāng)性。當(dāng)個(gè)人利益與公共利益相沖突時(shí)，個(gè)人利益應(yīng)服從公共利益，因?yàn)楣怖娴哪康淖罱K也是保障個(gè)人利益的安全，調(diào)節(jié)社會(huì)成員利益，并最終促進(jìn)個(gè)人利益的增長(zhǎng)，且個(gè)人利益也只有在社會(huì)秩序穩(wěn)定、國(guó)家和平安全的情況下才能得以現(xiàn)實(shí)化。
　　 第五章是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易問題的解決策略的構(gòu)想。首先要在立法上明確小產(chǎn)權(quán)房的交易無效，明確

9、規(guī)定農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建造住宅，農(nóng)民集體不得向集體外人員轉(zhuǎn)讓住宅用地使用權(quán)，也不得以轉(zhuǎn)讓房屋(如小產(chǎn)權(quán)房交易)等方式變相轉(zhuǎn)讓住宅用地使用權(quán)。其次，提出政府與農(nóng)民集體分享土地增值收益，國(guó)家加大力度從增加住房供給量、抑制投機(jī)行為、加大保障性住房投入幾個(gè)方面入手調(diào)控房?jī)r(jià)，從供需兩方面著手根本解決小產(chǎn)權(quán)房交易的動(dòng)力源頭，預(yù)防類似小產(chǎn)權(quán)房交易這種自發(fā)性實(shí)現(xiàn)利益訴求的行為再次發(fā)生。最后，借鑒深圳市政府對(duì)因歷