大亞灣經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估改進(jìn)研究.pdf

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)所帶來(lái)的土地需求的激增，尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)或遠(yuǎn)郊地區(qū)。城市市區(qū)土地價(jià)格過(guò)高使得占地面積較大的規(guī)?；笮彤a(chǎn)業(yè)逐步向邊遠(yuǎn)地區(qū)聚集，以達(dá)到節(jié)省土地成本的作用。邊緣土地的持續(xù)開(kāi)發(fā)升溫，大型產(chǎn)業(yè)的聚集和上下游企業(yè)的交往對(duì)接，使得經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地基準(zhǔn)地價(jià)出現(xiàn)了高頻率的變動(dòng)，以適應(yīng)市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)時(shí)行情。而隨著土地使用制度的深化改革和城鎮(zhèn)住房制度改革的推行，我國(guó)土地有償使用的方式日趨多樣化，對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)提出

2、了更高的要求，使得基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具有實(shí)踐和理論上的雙重意義。
　　本文以大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新為案例研究對(duì)象，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行剖析，對(duì)異常樣本點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)和剔除，檢驗(yàn)報(bào)告出具的基準(zhǔn)地價(jià)是否能夠準(zhǔn)確的反映該區(qū)域的實(shí)際情況，以及對(duì)所采用評(píng)估模型的創(chuàng)新性探索，以求找到該案例中的特性點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)模型與因素進(jìn)行更為深度的了解和適當(dāng)?shù)淖冃我缘玫脚c實(shí)際價(jià)值更為接近的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)案例中的不足之處，予以補(bǔ)充完善。通過(guò)對(duì)案

3、例的研究分析得知，案例評(píng)估過(guò)程中存在以下兩個(gè)問(wèn)題：第一，由于評(píng)估時(shí)間的倉(cāng)促在商業(yè)用地個(gè)別因素選取上有所放寬。第二，針對(duì)大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)特殊用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估未能專項(xiàng)分析。
　　因此，本文在相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究，將參數(shù)修正加入案例并重新計(jì)算，同時(shí)提出將不同土地類型分等級(jí)從而完善具體的評(píng)估。針對(duì)我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估存在的問(wèn)題，本文建議盡快修訂評(píng)估規(guī)范，完善各地區(qū)的評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，細(xì)化評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍和加強(qiáng)評(píng)估人才的培