農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)研究——以成都市溫江區(qū)公平街道為例

1、S i c h u a n A g r i c u l t u r a l U n i v e r s i t yD i s s e r t a t i o nS u b m i t t e d i nP a r t i a lF u l f i l l m e n t o f t h eR e q u i r e m e n t f o rM A S T E R D E G R E ET h e R u r a l c o l l e

2、 c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n do f O p e r a t i o n a lr e s e a r c ho nb e n c h m a r k p r e m i u m ——A C a s eo f f a i rt o w n o n W e n j i a n g D i s t r i c tB yQ i C h e n C h e n( L a n d r e s o

3、u r c e sm a n a g e m e n t )D i r e c t e d b yL e c t u r e r Y a n g C h u nC o l l e g eo f E c o n o m i c s & M a n a g e m e n t ，S i c h u a nA g r i c u l t u r a lU n i v e r s i t yC h e n g d u ，S i c h

4、u a n ，R R ．C h i n a ，6 1113 0M a y ．2 0 1 5摘 要隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化的推進(jìn)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)用地?cái)?shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁，但農(nóng)村集體建設(shè)用地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障。評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的前提。公平街道是成都市溫江區(qū)集體土地資產(chǎn)化和股權(quán)化改革試點(diǎn)，為該區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了重要條件。因

5、此，研究公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有利于盤活該地區(qū)農(nóng)村集體土地，促進(jìn)農(nóng)民增收，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供條件。本文通過(guò)總結(jié)國(guó)內(nèi)外基準(zhǔn)地價(jià)研究現(xiàn)狀，綜合運(yùn)用區(qū)位理論、地租地價(jià)理論和基準(zhǔn)地價(jià)理論。首先，分析了溫江區(qū)公平街道集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的現(xiàn)狀，并分析了該研究區(qū)域集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的條件。其次，建立公平街道集體建設(shè)用地定級(jí)指標(biāo)體系，對(duì)土地進(jìn)行定級(jí)并對(duì)不同用途的土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，編制基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。最后，結(jié)合溫江區(qū)

6、公平街道基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，分析其與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別，提出相關(guān)建議。本文研究的主要結(jié)論如下：( 1 ) 溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)規(guī)程不配套，缺乏相關(guān)的法律依據(jù)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏定級(jí)估價(jià)所需的交易資料，可操作性差，與城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格差距大等問(wèn)題。( 2 ) 溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估存在區(qū)別，土地利用類型、土地級(jí)別劃分方法和估價(jià)方法等。在研究過(guò)程中，運(yùn)用特爾斐

7、法建立土地定級(jí)指標(biāo)體系，采用成本法和剩余法對(duì)研究區(qū)域進(jìn)行估價(jià)。( 3 ) 溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)交易價(jià)格相適宜。隨著溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途管制越來(lái)越嚴(yán)，土地交易市場(chǎng)也越來(lái)越規(guī)范，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)格有上升趨勢(shì)。( 4 ) 對(duì)于今后農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的發(fā)展提出的建議：盡快建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃；盡快制定出更完善的土地交易市場(chǎng)法規(guī)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用