河北省深州市農用地基準地價評估方法比較研究.pdf

1、我國是一個農業(yè)大國，農業(yè)用地是人類賴以生存和發(fā)展且無法代替的重要生產資料。土地問題一直都是影響國家穩(wěn)定的一個首要問題。隨著國家的安定團結，經濟繁榮發(fā)展，土地市場作為基本生產要素市場走進社會主義市場。同時，暴露出很多問題，如：土地管理體系、估價體系不健全，估價方法自身的局限性等等，我國農用地估價的研究還有待于進一步深入。 本研究針對我國目前在農用地估價中所存在的問題，以深州市農用地基準地價評估為例，在《農用地估價規(guī)程》指導下，根據

2、深州市土地利用現(xiàn)狀，在農用地定級的基礎上，基于地理信息系統(tǒng)(GIS)平臺和數學統(tǒng)計軟件SPSS的支持，對不同估價技術方法以及不同的數學模型進行對比研究，分析不同估價技術方法以及不同數學模型所確立的基準地價的可信度，確定一個合理的基準地價，同時評估基準地價各影響因素對地價的影響程度。為宗地的估價提供基礎數據，為農用地估價體系走向合理化科學化提供參考，促進土地市場走向規(guī)范化、法制化。 分析結果表明，構建的整體樣本和分級別樣本農地的五

3、種模型中整體樣本的線性函數模型為最適模型，且線性函數模型與樣點地價平均法結果基本持平。綜合考慮樣點地價平均法是在定級基礎上進行分區(qū)以樣點形式得出基準地價，而線性函數模型是一種確立在單元地價與定級指數、產投比間的關系，樣點來自于定級而結果又與定級指數緊密結合，同時引入一個反映農戶技術管理水平的因子——產投比，用產投比來表征農戶的管理水平。因此，在估價方法的最終選定上，本研究選用定級指數模型法確定的整體線性模型函數。最后，通過對地價與定級因

4、素的相關分析，表明道路通達度、土體構型、中心城鎮(zhèn)和表層質地與地價的相關性較強，灌溉水源與地價的相關性最差。 本文創(chuàng)新點： 1．本研究利用統(tǒng)計學的方法對基準地價的評估方法進行了對比研究，并且在建立模型的同時引入一個反映農戶技術管理水平的因子——產投比，來消除農戶間技術與管理水平差異。 2．本文建立的模型科學的解釋了深州市農地價格與農地質量間的關系，并且通過模型法可以快捷的計算出評估區(qū)域內任何一個地價單元的地價，也就