不同地區(qū)農用地基準地價評估比較研究.pdf

1、本文在探討農用地估價理論問題基礎上，研究并建立了農用地基準地價評估方法體系，同時以不同地區(qū)農用地基準地價評估結果為例，重點研究了農用地價格的區(qū)域協(xié)調問題。 農用地基準地價是農用地價格體系的核心，其數(shù)值的確定直接影響農用地其他一切價格的大小。本文的所有研究，歸根結底就是要得出科學準確，符合實際的農用地基準地價。鑒于《農用地估價規(guī)程》還有許多不足，本研究采用理論探討、成果分析以及數(shù)值分析等方法，從理論到實踐等各方面對農用地基準地價評

2、估進行了深入探討，為縣級農用地估價工作的開展和省級農用地價格的統(tǒng)一管理提供技術依據(jù)。通過研究得出如下結論： 1．目前《農用地估價規(guī)程》中存在兩個明顯缺陷：一是缺少農用地價格體系的概念；二是基準地價概念不完善。為此本研究明確了遼寧省的基準地價內涵，對規(guī)程中的概念進行具體化。將遼寧省農用地基準地價定義為：省內以縣為單位，針對農用地不同級別或不同均質地域，按照各縣范圍內的主要農用地利用類型，在交易情況正常，自然和社會經濟條件具有代表性

3、，使用狀況相對穩(wěn)定條件下，評估確定的以2005年10月31日為評估基準日，無限年期和承包期限為30年的集體土地使用權平均價格。 2．通過對試點單位的農用地估價中間成果和最終成果的分析，認為不同地區(qū)農用地估價成果反映了農業(yè)生產的實際情況。 從基準地價的直接評估結果看，岫巖縣地價水平明顯高于凌源市，各級平均都是凌源市的2～3倍，其中五級地基準地價更是高了近10倍。統(tǒng)一農產品售出價格后，兩地基準地價水平明顯接近，用5個級別的基

4、準地價平均倍數(shù)計算，岫巖縣是凌源市的1．786倍，大致符合兩地的社會經濟和農業(yè)發(fā)展水平的倍數(shù)關系。 3．通過理論探討和試點研究，得出結論：農用地價格的協(xié)調平衡包括不同級別(縣級、市級、省級和國家級)和不同地域(城鄉(xiāng)結合部地價、相鄰行政區(qū)和不相鄰行政區(qū))的農用地價格的協(xié)調平衡。需要針對不同條件下的農用地估價過程，選用適當?shù)募夹g流程，來實現(xiàn)農用地價格的協(xié)調統(tǒng)一。 對于縣級農用地基準地價，只要是在農用地定級基礎上評估的，就能實

5、現(xiàn)地價平衡。 對于市級和省級，在建立統(tǒng)一的比較基礎之上，通過調整估價參數(shù)，可以實現(xiàn)平衡。 對于國家級，應研究調整反映一般因素的還原利率以實現(xiàn)全國范圍的地價平衡。 在城鄉(xiāng)結合部，地價平衡的關鍵在于明晰土地權屬和土地收入分配關系。在相鄰行政區(qū)，地價平衡主要以區(qū)位理論為指導。在不相鄰但相關的行政區(qū)，地價平衡方法主要是統(tǒng)一比較基礎，調整估價參數(shù)。 4．通過兩個試點單位數(shù)據(jù)的分析，驗證了在省級和市級范圍內，不相鄰但