農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價研究——以成都市溫江區(qū)公平街道為例.pdf

1、隨著我國工業(yè)化、城市化的推進(jìn)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，城市建設(shè)用地?cái)?shù)量日益減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)日趨頻繁，但農(nóng)村集體建設(shè)用地一直處于隱形交易，使得交易雙方權(quán)益難以保障。評估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的前提。公平街道是成都市溫江區(qū)集體土地資產(chǎn)化和股權(quán)化改革試點(diǎn)，為該區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了重要條件。因此，研究公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估有利于盤活該地區(qū)農(nóng)村集體土地，促進(jìn)農(nóng)民增收，為建立城

2、鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供條件。
　　本文通過總結(jié)國內(nèi)外基準(zhǔn)地價研究現(xiàn)狀，綜合運(yùn)用區(qū)位理論、地租地價理論和基準(zhǔn)地價理論。首先，分析了溫江區(qū)公平街道集體建設(shè)用地定級估價的現(xiàn)狀，并分析了該研究區(qū)域集體建設(shè)用地定級估價的條件。其次，建立公平街道集體建設(shè)用地定級指標(biāo)體系，對土地進(jìn)行定級并對不同用途的土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估，編制基準(zhǔn)地價修正體系。最后，結(jié)合溫江區(qū)公平街道基準(zhǔn)地價評估，分析其與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的區(qū)別，提出相關(guān)建議。本文研究的主要結(jié)論如

3、下:
　　(1)溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地定級估價規(guī)程不配套，缺乏相關(guān)的法律依據(jù)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏定級估價所需的交易資料，可操作性差，與城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場價格差距大等問題。
　　(2)溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估與城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價評估存在區(qū)別，土地利用類型、土地級別劃分方法和估價方法等。在研究過程中，運(yùn)用特爾斐法建立土地定級指標(biāo)體系，采用成本法和剩余法對研究區(qū)域進(jìn)行估價。
　

4、　(3)溫江區(qū)公平街道農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估結(jié)果與市場交易價格相適宜。隨著溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途管制越來越嚴(yán)，土地交易市場也越來越規(guī)范，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價格有上升趨勢。
　　(4)對于今后農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估的發(fā)展提出的建議:盡快建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃;盡快制定出更完善的土地交易市場法規(guī)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍;政府應(yīng)制定并實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價定期公