威海樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究.pdf

1、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資、改善居民生活條件以及塑造文明的城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)前后一體化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)揮了非常重要的作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是轉(zhuǎn)型專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者越來(lái)越重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，然而，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中存在諸多需要迫切解決的問(wèn)題：諸如投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大、缺乏全面的市場(chǎng)調(diào)查分析等等。從理論上來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界

2、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究還存在不足之處，具體表現(xiàn)在：缺少投資風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)理分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建缺乏實(shí)證研究、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施缺乏針對(duì)性。因此，深入研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題，具有重要的實(shí)踐意義和理論價(jià)值。
　　本文以威海市樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象，通過(guò)相關(guān)文獻(xiàn)資料收集有關(guān)項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)計(jì)了初始問(wèn)卷調(diào)查表，經(jīng)過(guò)小范圍施測(cè)，最后確定了正式調(diào)查問(wèn)卷。對(duì)國(guó)內(nèi)5家上市公司分

3、布在全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為調(diào)研樣本，運(yùn)用因子分析法確定了各個(gè)階段的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素歸為4個(gè)因子，最終構(gòu)建了威海樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系包括4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，分別是：決策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，其中決策風(fēng)險(xiǎn)包括4個(gè)二級(jí)指標(biāo)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括3個(gè)二級(jí)指標(biāo)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括4個(gè)二級(jí)指標(biāo)，管理風(fēng)險(xiǎn)包括7個(gè)二級(jí)指標(biāo)。然后對(duì)威海市樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，一是各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分析；另一方面是各種風(fēng)險(xiǎn)損失量相對(duì)嚴(yán)重

4、程度展開(kāi)分析。對(duì)于前者，采用德菲爾法經(jīng)過(guò)三輪分析，確定了比較一致的投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；對(duì)于后者，采用層次分析法給出了各種風(fēng)險(xiǎn)損失量相對(duì)嚴(yán)重程度的權(quán)重，最后，綜合考量?jī)煞矫娴慕Y(jié)果，確定各種風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，給出了5種關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，分別是可行性研究風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。最后，運(yùn)用因果分析圖法明確了上述5種關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的細(xì)化原因，如可行性研究風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是存在操作性風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是承包人

5、自身的風(fēng)險(xiǎn)和合同條款存在風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是品牌風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是價(jià)格條款的風(fēng)險(xiǎn)，溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是利益主體意見(jiàn)分歧，然后針對(duì)這些原因提出了具體的具有針對(duì)性的防范措施。
　　本文的主要結(jié)論如下：
　　（1）編制了威海市樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)正式調(diào)查問(wèn)卷表。該問(wèn)卷表由18個(gè)題項(xiàng)組成。
　?。?）構(gòu)建了威海市樂(lè)天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。一級(jí)指標(biāo)包括決策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理