商業(yè)地產(chǎn)的投資藝術(shù)

1、商業(yè)地產(chǎn)的投資藝術(shù)隨著政府加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和土地資源供應(yīng)越來越緊張，成本越來越高，很多國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)開始從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，并且積極推崇和追求商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)，一時(shí)間大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爭相上馬。國內(nèi)開發(fā)商和國外基金或投資者的口味和眼光很明顯是不一樣的，國內(nèi)開發(fā)商幾乎無一例外的是擅長開發(fā)住宅，并迅速的完成了原始積累。由于國內(nèi)開發(fā)商普遍原家底較薄，全部采用滾動(dòng)開發(fā)、預(yù)售樓花和利用銀行貸款等空手道的方式，在住宅價(jià)格爆漲的時(shí)代個(gè)個(gè)賺得

2、盆滿盆滿。與之相反的是國外投資者，尤其是香港的開發(fā)商，從一開始進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場開始就把目光鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)大量的高檔服務(wù)式公寓、辦公樓、酒店和購物中心等，而且基本都采取長期持有經(jīng)營不出售的策略。經(jīng)過了多年產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的慘敗教訓(xùn)后，現(xiàn)在的開發(fā)商大部分已經(jīng)明白大型商業(yè)地產(chǎn)必須自持經(jīng)營的道理，并積極的學(xué)習(xí)國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的成功理念，尤其是香港商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。但為什么經(jīng)過這么多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮后，國內(nèi)開發(fā)商成功開發(fā)并運(yùn)營的商業(yè)地

3、產(chǎn)項(xiàng)目少之又少呢？為什么大部分都像爛尾樓一樣被外資收購呢？原因很簡單，國內(nèi)開發(fā)商忽略一個(gè)很重要因素，國內(nèi)開發(fā)商基本都是炒短線的高手，對于做長線投資根本不明白其中的門道。盡管市場上很多商業(yè)地產(chǎn)專家告誡開發(fā)商要統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理（四統(tǒng)一），還要招商策劃先行，這樣的理論幾乎已經(jīng)成了老生常談，而且大部分開發(fā)商已經(jīng)照做了，但還是失敗了。其實(shí)戰(zhàn)術(shù)固然重要，但戰(zhàn)略更重要，國內(nèi)開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)首先就是犯了投資戰(zhàn)略上的錯(cuò)誤，無論戰(zhàn)術(shù)

4、多好最終都不會(huì)成功。投資商業(yè)地產(chǎn)本身和經(jīng)營IT公司是一樣的，都是一門富豪的投資游戲，沒有燒錢的心理準(zhǔn)備是不可能成功的，國內(nèi)開發(fā)商別說每年8﹪的租金回報(bào)了，超過5年回本都是承受不了的。國外投資者雖然也追求回報(bào)率，但是更注重穩(wěn)定和有增長的回報(bào)，不太在意短期的利益。所以在商業(yè)地產(chǎn)前期培育階段，幾乎不計(jì)較租金收益的多少，反而大量投入財(cái)力塑造市場形象和品牌。所以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場往往產(chǎn)生了兩極分化的局面，國內(nèi)開發(fā)商做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就慘烈犧牲一個(gè)，國外

5、投資者做一個(gè)成功一個(gè)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)最重要的的是投資模式的戰(zhàn)略為主導(dǎo)，以香港開發(fā)商舉例，它們投資商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略幾乎是驚人的一致：一、投資大型綜合商業(yè)項(xiàng)目：香港開發(fā)很少投資一個(gè)商業(yè)單體項(xiàng)目，基本投資的都是大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，包含服務(wù)式公寓，寫字樓，酒店和購物中心，其中購物中心部分體量一般不會(huì)超過10萬平方米。這樣做有幾個(gè)好處：首先綜合商業(yè)項(xiàng)目具備多種商業(yè)功能，充分滿足了高端客戶的日常需求，項(xiàng)目自身就能制造商圈效應(yīng)。第二是不同的物業(yè)之間可以起到

6、配套功能的作用，相互之間制造客戶和人氣，尤其是購物中心，就算沒有外在客流，只要有部分公寓、寫字樓和酒店的客戶與消費(fèi)，就不會(huì)覺得冷清，生意會(huì)逐漸越來越好，這對在培養(yǎng)期新的購物中心很重要，中國消費(fèi)者喜歡熱鬧，沒有人氣的購物中心是無法吸引客流的。第三是不同的物業(yè)組合可以平衡投資回報(bào)率，因?yàn)楣?、寫字樓類物業(yè)的租金是立竿見影的，而購物中心都要幾年后才能貢獻(xiàn)利潤。但是如果購物中心的商業(yè)氣氛好，帶動(dòng)了物業(yè)的整體價(jià)值，公寓和寫字樓的價(jià)值也會(huì)水漲船高，

7、左右都不賠。而且就算最后出現(xiàn)了資金壓力，也可以推出公寓或者寫字樓分散產(chǎn)權(quán)出售增強(qiáng)現(xiàn)金回流量，如果是只有單體的購物中心則不容易套現(xiàn)了。第四，大型綜合商業(yè)物業(yè)往往能夠成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，并且很容易成為市民經(jīng)常光顧的場所，同時(shí)也能展現(xiàn)投資商的實(shí)力與品牌，無論對商家還是消費(fèi)都是信心的保證。通過上面四點(diǎn)投資商就已經(jīng)把投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到很低了。所以除非很有錢，否則不要投資單體購物中心，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。二、盡量不用銀行貸款香港開發(fā)商在投資商業(yè)項(xiàng)目中

8、一般會(huì)盡量避免使用銀行貸款，即使有也是短期的流動(dòng)資金貸款，并且普遍利息較低。商業(yè)項(xiàng)目普遍認(rèn)可的年回報(bào)率約8﹪，但這是一般是指第5到7年左右的成熟期的平均租金回報(bào)率，頭幾年可能連4﹪都不到。如果每年的租金收入還不足以支付貨款利息，都不知道何時(shí)才能償還全部貸款，怎能有回報(bào)可言呢。三、本身是上市公司既然不能依靠銀行貸款，就要有良好的融資平臺(tái)。香港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是上市公司，而且基本都是有十幾年歷史的地產(chǎn)藍(lán)籌股票，具有良好的現(xiàn)金流和融資能力，有

9、源源不斷的資金支持新商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營。只要項(xiàng)目有穩(wěn)定和增長的租金回報(bào)，股市就會(huì)有好表現(xiàn)，投資者就會(huì)追捧形成良性循環(huán)。8﹪的年回報(bào)率對于這些公司而言只是評估投資的標(biāo)準(zhǔn)之一，實(shí)際操作時(shí)并不具備參考意義。國內(nèi)開發(fā)商是逆行其道，希望透過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后打包上市，但一個(gè)負(fù)債累累的地產(chǎn)公司又如何上市呢。其實(shí)國內(nèi)開發(fā)商還是投資思維上的沒搞明白，以為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值起碼是住宅的兩倍或更高，所以盡量的開發(fā)更多的商業(yè)項(xiàng)目以求暴利。實(shí)際上除了少部分門面房商鋪