寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理ppt培訓課件

1、,,,,第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理,寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標 寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價,寫字樓物業(yè)的特點 寫字樓物業(yè)管理的工作模式 寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容 寫字樓的租戶選擇 寫字樓的租約制定 寫字樓物業(yè)企業(yè)的選擇標準,影響寫字樓分類的因素 寫字樓管理的策略 寫字樓安全管理 寫字樓風險管理,1、寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標,寫

2、字樓經(jīng)營目標—收益部分使用率最大化 租售型寫字樓空間按可分為收益部分（專用部分）和非收益（共用）部分。收益部分主要有辦公室、租賃倉庫、店鋪、停車場等普通租售型商務寫字樓有效使用率為：標準層有效使用率70%—80% ；整體有效使用率60%—70% （不包括停車場）,寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標是經(jīng)營、管理、服務三位一體,寫字樓管理目標—物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化 關(guān)鍵工作是要做好房屋與設(shè)備維護工作,寫字樓服務目標—物業(yè)所有人與使用人滿

3、意率最大化,,2、寫字樓租金的確定與調(diào)整,可出租面積或使用面積的計算面積有三個概念：建筑面積 可出租面積 出租單元內(nèi)建筑面積出租單元內(nèi)建筑面積=單元內(nèi)使用面積+外墻、單元間及單元與共用建筑空間分隔墻水平投影面積的一半可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分攤共用建筑面積物業(yè)管理師的R/U系數(shù)=可出租面積/出租單元內(nèi)建筑面積,租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ),基礎(chǔ)租金與市場租金寫字樓租金主要取決于市場供求；一定市場條件下，寫字樓

4、的整體租金水平取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置一般業(yè)主根據(jù)希望達到的投資收益率和其可接受的最低租金水平確定一個基礎(chǔ)租金市場理想時，市場租金高于基礎(chǔ)租金,出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修面積規(guī)劃是考慮租戶的規(guī)模、組織構(gòu)架、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財務支付能力等確定其承租面積室內(nèi)裝修是為租戶的房間布置等進行設(shè)計,租金的調(diào)整租金的調(diào)整是基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)和其他租賃雙方商量的定期調(diào)整比率。,,3、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績

5、效評價,服務滿意度感性滿意度主要有六個方面的區(qū)分：快慢之分（服務效率）、熱冷之分（服務態(tài)度）、好壞之分（服務質(zhì)量）、全缺之分（服務制度）、有無之分（服務程序）、明暗之分（服務標準）,評價主要是三項指標,物業(yè)經(jīng)濟指標（包括租賃經(jīng)營和物業(yè)管理服務兩方面）租賃經(jīng)營方面的指標：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率物業(yè)管理服務方面的指標：出租率、租金拖欠和壞賬情況、租約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽,物業(yè)品

6、牌化是寫字樓良好形象的縮影是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明是市場信任的標志是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn),,4、寫字樓物業(yè)的特點,位置好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化高層建筑功能齊全、配套設(shè)施完善多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理增值的關(guān)鍵在于保持產(chǎn)權(quán)的完整性,,5、寫字樓物業(yè)管理的工作（模式）,物業(yè)發(fā)展目標即物業(yè)的市場定位,寫字樓物業(yè)管理的工作中心是滿足當前租戶的需要并吸引未來潛在的新租戶,物業(yè)管理目標是物

7、業(yè)發(fā)展目標和實際物業(yè)工作的平衡,租戶管理目的為租戶提供滿意的服務，增加續(xù)約、新簽，提高市場競爭力和物業(yè)租金,租務市場管理吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶租戶評估篩選、租約談判簽訂租賃合同,租賃期間管理租戶履行租約的監(jiān)督制定有效的租金收取政策服務費管理租金調(diào)整續(xù)租談判租期結(jié)束管理,人事管理選聘合格工作人員對職員上崗培訓穩(wěn)定優(yōu)秀員工,建筑物管理建筑物維護建筑物管理辦法,財務管理 業(yè)主要獲取投資收益,經(jīng)營狀況評估找出優(yōu)勢

8、與不足,,6、寫字樓管理的內(nèi)容,物業(yè)市場營銷制定租金收取辦法協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系物業(yè)維修養(yǎng)護安全保衛(wèi)組織與控制,,7、寫字樓的租戶選擇,租戶的商業(yè)信譽和財務狀況所需面積大小需要提供的物業(yè)服務,,8、寫字樓的租約制定,標準租約的重點條款租約中一般包括租金定期增加方式的租金調(diào)整條款采用“毛租”方式，租金較高，業(yè)主支付所有經(jīng)營費用采用“凈租”方式，租戶直接分擔部分或所有的經(jīng)營費用,折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠的資

9、金要通過各種方式歸還業(yè)主 租戶有優(yōu)先承租相鄰空置單元的權(quán)利,,9、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇標準,能否讓業(yè)主滿意專業(yè)服務的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計劃,,10、影響寫字樓分類的因素,寫字樓有自用型和租售型之分，也有單純型、商住型、綜合型之分。,影響寫字樓分類的因素主要有：位置、交通、建筑形式、空間布置、聲譽、服務水平、管理水平等。,,11、寫字樓管理中的策略,分階段提供物業(yè)管理服務，界定服務范圍 確保提供“合同服務”、適時提供

10、“超值服務”服務合同是強制性的；超值服務是非強制性的服務合同時原則性的；超值服務是靈活機動的 服務合同是需求期望值內(nèi)的；超值服務是需求期望值外的服務合同是有償服務，是等價交換；超值服務是無償服務，是單向奉送，應適可而止 合理保證非收益部分的使用需要,,12、寫字樓安全管理,工程安全 是寫字樓安全的首要問題,消防安全自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器,治安安全治安安全的主要任務是疏導和控制,應急預案,,13、寫