特征價(jià)格法與上海住宅價(jià)格的決定機(jī)制研究.pdf

1、隨著1998年房地產(chǎn)業(yè)完成市場(chǎng)化改革，城市居民可以根據(jù)自己的偏好在城市內(nèi)部自由選擇居住區(qū)位，開(kāi)發(fā)商也恢復(fù)提供商品住宅的積極性，中國(guó)住宅市場(chǎng)得到快速發(fā)展，迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，“住宅價(jià)格"、“區(qū)位選擇問(wèn)題”也成為政府、企業(yè)、居民討論不斷的話題。但實(shí)際數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角城市間、上海城市內(nèi)部不同區(qū)位間住宅價(jià)格具有很大的差異，最高值與最低值相差很大甚至超過(guò)10倍以上。此時(shí)，我們必須思考如下問(wèn)題并給出合理的解釋?zhuān)菏裁词亲≌瑑r(jià)格空間差異的

2、決定因素?怎樣研究住宅價(jià)格的空間差異?國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究有哪些?住宅商品和普通商品相比有哪些特殊性? 對(duì)住宅價(jià)格決定機(jī)制和住宅價(jià)格的地理空間差異的研究，經(jīng)典城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有十分精彩的理論分析和描述，但僅局限于城市形成及發(fā)展的理論層面分析，對(duì)城市土地價(jià)格、住宅價(jià)格空間形態(tài)分布始終沒(méi)有找到很好的微觀實(shí)證研究的支持。特征價(jià)格法(Hedonic Price Method)是國(guó)際上分析研究住宅價(jià)格微觀決定機(jī)制的主流方法，在國(guó)外政府、產(chǎn)業(yè)界、科

3、學(xué)研究中應(yīng)用地十分廣泛。國(guó)內(nèi)由于缺乏官方公布的實(shí)際住宅成交數(shù)據(jù)的支撐，數(shù)據(jù)可靠性和樣本的寬泛性難以得到保證，特征價(jià)格法的研究在國(guó)內(nèi)剛剛起步。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年7月開(kāi)始在網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行交易登記，為本文采用整個(gè)上海的實(shí)際住宅成交數(shù)據(jù)分析住宅價(jià)格空間差異的決定因素提供了很好的素材。 本文把住宅價(jià)格的決定機(jī)制分為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的宏觀視角和特征價(jià)格法的微觀視角，一方面從理論上更加豐富了住宅價(jià)格空間差異的研究，也給理論研究找到了很好的

4、數(shù)據(jù)支撐，很好的做到理論與實(shí)證的結(jié)合。上海住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)1993年后的發(fā)展歷程，可以分為4個(gè)階段：1994～1997年的低市場(chǎng)化階段、1998～1999年市場(chǎng)化改革后的徘徊和調(diào)整階段、2000～2005年5月房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段、2005年5月至今的適度回調(diào)階段。 本文研究發(fā)現(xiàn)：住宅所處地理位置的初始差異、企業(yè)屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成上海城市內(nèi)部住宅價(jià)格空間差異的主要原因，政府公共物品投資在住宅價(jià)格差異中占