基于Hedonic模型的上海住宅特征價(jià)格研究.pdf

1、隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的形成，城市住宅價(jià)格問(wèn)題成為房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅價(jià)格問(wèn)題，大多數(shù)從住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系、住宅價(jià)格的構(gòu)成、住宅政策等方面進(jìn)行定性研究。自2002年起國(guó)內(nèi)有學(xué)者開(kāi)始采用Hedonic模型對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，求取住宅特征和住宅價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系，并取得了一定的成果。本文試圖把特征價(jià)格理論應(yīng)用于上海住宅市場(chǎng)，分析上海的住宅特征、特征價(jià)格和邊際價(jià)格，構(gòu)建適用于上海住宅市場(chǎng)的hedonie模型，進(jìn)一步驗(yàn)證

2、Hedonie模型在住宅市場(chǎng)的適用性。 論文第一章提出問(wèn)題，確定了研究方法和技術(shù)路線，并明確了住宅價(jià)格、住宅特征和特征價(jià)格的概念，為論文的開(kāi)展提供了思路。 論文第二章總結(jié)了Hedonic模型的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)，介紹了Hedonie模型的理論基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度討論了模型的設(shè)定和估計(jì)問(wèn)題。 論文第三章構(gòu)建了住宅特征價(jià)格的理論模型。根據(jù)文獻(xiàn)和上海市的實(shí)際情況，總結(jié)出模型的特征變量，然后根據(jù)上海市虹口區(qū)住宅

3、市場(chǎng)的掛牌交易樣本初步驗(yàn)證了特征價(jià)格模型的可行性，并最終選擇16個(gè)住宅特征作為模型的自變量。 論文第四章論述了研究數(shù)據(jù)的獲取和量化。首先選擇上海市中心城區(qū)范圍內(nèi)的11個(gè)行政區(qū)作為研究區(qū)域，從上海市房產(chǎn)之窗有限公司獲得33841個(gè)住宅掛牌樣本，通過(guò)住宅小區(qū)實(shí)地調(diào)查以及基于GIS的上海市電子地圖對(duì)樣本進(jìn)行了補(bǔ)充，得到有效樣本1768個(gè)，時(shí)間跨度為2006年1月1日至2006年5月31日。另外，筆者還從上海市二手房指數(shù)辦公室獲得了35

4、37個(gè)住宅樣本的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，通過(guò)一元線性回歸分析完成了掛牌價(jià)格與成交價(jià)格之間的轉(zhuǎn)換。同時(shí)，本章還對(duì)住宅樣本的定量變量和定性變量進(jìn)行了編碼和量化。 論文第五章把上海市住宅市場(chǎng)作為單一市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究，首先采用基本模型、對(duì)數(shù)模型、半對(duì)數(shù)模型分別進(jìn)行回歸分析，得出半對(duì)數(shù)模型的擬合效果最好。然后通過(guò)半對(duì)數(shù)模型的回歸分析，得到進(jìn)入模型的13個(gè)特征變量的回歸系數(shù)，由此得出上海市住宅特征價(jià)格模型。最后通過(guò)半對(duì)數(shù)模型得到13個(gè)住宅特征的價(jià)格半

5、彈性，由此分析得出自變量一個(gè)單位的增長(zhǎng)所導(dǎo)致的因變量變化的百分比。 論文第六章按照住宅建筑類型對(duì)上海市住宅市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并與第五章的研究進(jìn)行對(duì)比，實(shí)證結(jié)果表明，市場(chǎng)細(xì)分并沒(méi)有導(dǎo)致模型的擬合性能得到提高。但部分住宅特征的顯著性水平、影響方向及價(jià)格半彈性在統(tǒng)計(jì)上存在顯著差異。 論文的創(chuàng)新性主要有以下幾點(diǎn)： (1)總結(jié)出影響上海住宅價(jià)格的特征變量，并對(duì)定量變量和定性變量進(jìn)行了編碼和量化，構(gòu)建了上海住宅特征價(jià)格理論模型。