基于特征價(jià)格理論下的太原市高層住宅特征價(jià)格研究.pdf

1、伴隨著住房分配政策在上世紀(jì)九十年代的改革，商品房如雨后春筍般進(jìn)入市場(chǎng)，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了猛漲的局勢(shì)，超過萬元的“天價(jià)住宅”隨處可見。進(jìn)入2014年下半年后，在全國(guó)房地產(chǎn)不景氣，銷量和價(jià)格雙下調(diào)的大環(huán)境下，太原市住宅房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，其中2014年11月商品住房交易價(jià)格為8865元/m2，環(huán)比上漲2.05％，同比上漲了5.02％。讓有意購(gòu)房的消費(fèi)者大失所望。為此，對(duì)太原市住宅價(jià)格體系的構(gòu)成研究具有很強(qiáng)的理論與現(xiàn)實(shí)意義。
　　國(guó)外房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)化具有起步早、成熟度高、數(shù)據(jù)信息完善等自身特點(diǎn)，為此外國(guó)學(xué)者經(jīng)常運(yùn)用特征價(jià)格理論研究住宅房地產(chǎn)并取得較顯著成效。對(duì)我們國(guó)家來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)化相對(duì)滯后，目前仍處于摸索前進(jìn)當(dāng)中。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅房地產(chǎn)研究也大都處于市場(chǎng)供求關(guān)系、住宅造價(jià)研究領(lǐng)域，從住宅特征價(jià)格角度研究相對(duì)較少，而且大都集中于北京、廣州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等發(fā)展較發(fā)達(dá)地區(qū)，他們研究成果較顯著。本文的目的是把特征價(jià)格理論引入太原市住宅市場(chǎng)，尋求滿足太原市住宅市場(chǎng)的特征價(jià)格模型。<

3、br>　　本文借助特征價(jià)格理論模型，依托太原市高層住宅市場(chǎng)為研究對(duì)象，采集太原市2011-2014年四年之間六城區(qū)范圍內(nèi)108個(gè)高層住宅樓盤數(shù)據(jù)，包括樓盤所處區(qū)域、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)、停車位、開盤時(shí)間、交通條數(shù)、學(xué)校、生活配套、層數(shù)十個(gè)變量，運(yùn)用多元線性回歸方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，分析篩選影響較大的特征變量，最終確定太原市住宅特征價(jià)格方程。由特征方程可知，目前對(duì)價(jià)格影響較大主要是區(qū)域、容積率、綠化率、層數(shù)、物業(yè)費(fèi)五個(gè)特征。這也符合人類發(fā)

4、展的軌跡形式，都是出現(xiàn)了人類聚集后各類配套設(shè)施才逐步完善。開發(fā)商必須轉(zhuǎn)變觀念，從以前建房就能賺錢的舊觀念，逐漸轉(zhuǎn)變只有建高質(zhì)量且價(jià)格合理的住房才有可能賺錢的新觀念，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從選地、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、建設(shè)、配套、環(huán)境等方面提出了更高的要求。
　　由于數(shù)據(jù)來源途徑較窄，國(guó)內(nèi)沒有完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，只能從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與網(wǎng)上進(jìn)行搜索數(shù)據(jù)，對(duì)近幾年太原六城區(qū)內(nèi)樓盤進(jìn)行調(diào)查，這局限了實(shí)證研究的范圍與研究結(jié)果準(zhǔn)確性。后期進(jìn)一步研究可以擴(kuò)大樣本數(shù)據(jù)覆蓋面