人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估模型的研究及應(yīng)用.pdf

1、隨著我國住房福利制度的取消和住房分配貨幣化的實(shí)行，房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而與之相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，并迅速發(fā)展壯大，在推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；?，保障房地產(chǎn)公平交易，建立健康的房地產(chǎn)市場體系和公正合理的交易秩序中扮演著越來越重要的角色。我國房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究和應(yīng)用尚處于探索階段，現(xiàn)行的估價(jià)方法注重經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)，而很少建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行定量化評(píng)估，因而尋找一種科學(xué)、合理的定量評(píng)估方法具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和

2、理論意義。 本文首先對(duì)國內(nèi)現(xiàn)行的三大基本估價(jià)方法--市場比較法、成本估價(jià)法和收益還原法的理論依據(jù)、基本公式和估價(jià)步驟進(jìn)行了概括總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對(duì)這幾種方法的特點(diǎn)、局限性、差異性及關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了深入地剖析，指出傳統(tǒng)估價(jià)方法在反映房地產(chǎn)影響因素與其成交價(jià)格的非線性關(guān)系上的不足以及在應(yīng)用這些估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)潛在的、難以避免的主觀隨意性。 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，在前人研究的基礎(chǔ)上，借助神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)極強(qiáng)的非線性動(dòng)態(tài)處理問題的能力，將其

3、引入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估領(lǐng)域，創(chuàng)建了基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估模型，利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)超強(qiáng)的自學(xué)習(xí)能力，從大量成交案例中發(fā)現(xiàn)并掌握房地產(chǎn)影響因素與其成交價(jià)格之間復(fù)雜的客觀規(guī)律。 在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)估價(jià)模型的實(shí)現(xiàn)中，借助MATLAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱提供的各功能函數(shù)，對(duì)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)的BP網(wǎng)絡(luò)和RBF網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行設(shè)計(jì)并優(yōu)化，用市場調(diào)研得到的真實(shí)成交案例對(duì)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行訓(xùn)練和驗(yàn)證，兩種網(wǎng)絡(luò)模型都得到了較好的預(yù)測(cè)結(jié)果，在對(duì)訓(xùn)練和驗(yàn)證結(jié)果分析的基礎(chǔ)上，對(duì)兩種神