房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格

1、1房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)2參考書目《房地產(chǎn)價(jià)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》武漢理工大學(xué)出版社，邵志華《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，柴強(qiáng)3目錄?第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格?第二章房地產(chǎn)估價(jià)?第三章市場(chǎng)比較法?第四章成本法?第五章收益法?第六章假設(shè)開發(fā)法第七章長(zhǎng)期趨勢(shì)法?第八章房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定?第九章房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用?第十章房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編制4為什么需要房地產(chǎn)估價(jià)？導(dǎo)論51、土地使用權(quán)出讓的需要2、房地產(chǎn)征收和征用

2、的需要3、房地產(chǎn)稅收的需要4、房地產(chǎn)抵押的需要5、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要6、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定8、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要9、房地產(chǎn)分割的需要10、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要11、房地產(chǎn)管理的需要12、其他對(duì)公方面的需要導(dǎo)論6我國(guó)如何對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行管理？導(dǎo)論7一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在我國(guó)，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)中介組織，主要由民間人士以股份制公司形式存在。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)成立的條件一般是：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、有固定的

3、服務(wù)場(chǎng)所；3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。導(dǎo)論8二、房地產(chǎn)估價(jià)人員我國(guó)從1995年起實(shí)施房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，規(guī)定從事房地產(chǎn)評(píng)估工作必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)員的執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格，經(jīng)注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后，專門從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)評(píng)估員必須是通過(guò)考試取得《房地產(chǎn)評(píng)估員崗位合格證書》的人員。房地產(chǎn)評(píng)估員的考試

4、、認(rèn)證管理工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。導(dǎo)論9三、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一組織、統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一考試的制度。每年舉辦一次?？荚嚳颇繛椋骸斗康禺a(chǎn)基本制度與政策》主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī)。《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》主要包括房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)掌握的經(jīng)濟(jì)、金融、保險(xiǎn)、證券、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)、建筑等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》主要是房地產(chǎn)投資分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

5、，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)金融等方面的知識(shí)。《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》主要是房地產(chǎn)估價(jià)理論與基本的方法及其應(yīng)用?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)案例與分析》包括不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)與估價(jià)基本技術(shù)路線，通過(guò)對(duì)不同類型房地產(chǎn)估價(jià)案例的分析，考察其實(shí)際工作能力與業(yè)務(wù)水平。導(dǎo)論10第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特性和類型3、房地產(chǎn)價(jià)格4、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素11學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)要掌握房地產(chǎn)的概念、基本存在形態(tài)，特性等相關(guān)知識(shí)。熟悉房地產(chǎn)

6、價(jià)格的概念、特征、種類和作用以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素12第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)利。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。地心地下空間地面地上空間1、房地產(chǎn)實(shí)物（土地、建筑物、其他定著物）其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。13第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的定義建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和

7、構(gòu)筑物兩大類。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能的物。如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。14第一節(jié)房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)

8、、抵押權(quán)和租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。我國(guó)的土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)。土地使用權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。地役權(quán)：房地產(chǎn)所有人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。常見(jiàn)的即“通行地役權(quán)”15第一節(jié)房地產(chǎn)的概念3、房地產(chǎn)區(qū)位：區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所的

9、距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的，區(qū)位條件的差異必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）的極大差異16第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：（1）土地，如對(duì)空地的估價(jià)。（2）建筑物，如對(duì)火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評(píng)

10、估。（3）房地，最常見(jiàn)形態(tài)的估價(jià)。17第一節(jié)房地產(chǎn)的概念為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，其含義分別下：1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說(shuō)房地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。3“土地”：僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)格時(shí)，

11、此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。18第一節(jié)房地產(chǎn)的概念1.3房地產(chǎn)狀況描述（一）對(duì)一宗土地的描述1、實(shí)物狀況：坐落、面積、形狀、四至（對(duì)其描述的順序最好為東、南、西、北）、地形、地勢(shì)、土壤、周圍環(huán)境、景觀、地質(zhì)和水文狀況、土地條件2、權(quán)益狀況：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、使用現(xiàn)狀、土地使用管制：對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅線距

12、離(是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度)；(6)建筑間距；(7)綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停車泊位；(10)建筑體量、體型、色彩；(11)地面標(biāo)高；(12)其他要求。3、區(qū)位狀況：位置，交通，外部配套設(shè)施19第一節(jié)房地產(chǎn)的概念（二）對(duì)建筑物的描述建筑物指人工構(gòu)筑而成的東西，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋、構(gòu)筑物兩大類（區(qū)別主要在于人們是否直接在內(nèi)進(jìn)

13、行生產(chǎn)或生活活動(dòng)，是否有門、窗、頂蓋）1、實(shí)物狀況描述：位置、面積包括、層數(shù)和高度、結(jié)構(gòu)（一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）、設(shè)備、裝修（分為內(nèi)裝修和外裝修）、空間布局、維修保養(yǎng)情況、建成年月、2、權(quán)益狀況描述：房屋所有權(quán)、出租和占有情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況3、區(qū)位狀況：位置，交通，外部配套設(shè)施20第一節(jié)房地產(chǎn)的概念幾個(gè)重要公式1.建筑物實(shí)物狀況描述中的公式房屋建筑

14、面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積例題某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元㎡。（單選）A1667B1765C1875D2000解：房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=12525=150（㎡）單價(jià)=300000150=2000（元㎡）21第一節(jié)房地產(chǎn)的概念2.土地

15、權(quán)益狀況描述中的公式（1）容積率——是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。（2）建筑密度（建筑覆蓋率）——建筑物基底總面積占建筑用地面積的比率。如果各層建筑面積均相同則：容積率＝建筑密度建筑層數(shù)（總建筑面積＝用地面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=總建筑面積用地面積=建筑密度建筑層數(shù)）22第一節(jié)房地產(chǎn)的概念某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所

16、獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡B.建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡C.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡D.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡解：1.建筑密度=建筑基底面積用地面積建筑基底面積=200030％=600（㎡）2.容積率=總建筑面積用地面積總建筑面積=32000=6000（

17、㎡)(與C接近:建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡)例題23第一節(jié)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)概念的總結(jié)24第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。2.獨(dú)一無(wú)二房地產(chǎn)的位置固定，派生出了房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二的特征，即不可能有兩宗房地產(chǎn)是完全相同。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)

18、境、景觀不同，兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。25第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型3.壽命長(zhǎng)久性可以說(shuō)土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年。由于具有壽命長(zhǎng)久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但是，通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地

19、為40年，綜合或者其他用地為50年。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。26第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型4.數(shù)量有限性由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。5.相互影響性房地產(chǎn)的價(jià)格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時(shí)

20、往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降。27第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型6.易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：（1）警察權(quán)。如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。（2）征用權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。（3）征

21、稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。（4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。28第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型7.難以變現(xiàn)性房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。8.保值增值性房地產(chǎn)可以保存其價(jià)值，甚至隨著時(shí)間的推

22、移，價(jià)值會(huì)自然增值。29第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型2.2房地產(chǎn)的分類1.按用途來(lái)劃分的類型房地產(chǎn)按其用途來(lái)劃分，主要分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)共10類。2.按開發(fā)程度來(lái)劃分的類型房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來(lái)劃分，主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房5類。其中生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地

23、上有待拆遷房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。30第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型3.房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分（1）收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。（2）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓等。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)

24、的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。31第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型4.按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，主要分為下列4類：（1）出售型房地產(chǎn)。（2）出租型房地產(chǎn)。（3）營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)。（4）自用型房地產(chǎn)。這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。3

25、2第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格3.1房地產(chǎn)價(jià)格的定義和形成條件1.房地產(chǎn)價(jià)格的定義房地產(chǎn)價(jià)格是在市場(chǎng)條件下和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，在現(xiàn)今社會(huì)它通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，與其他任何商品有價(jià)格一樣，需要具備3個(gè)條件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。有用性是房地產(chǎn)內(nèi)在的固有特性；稀缺性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在動(dòng)力、有效需求是房地產(chǎn)市

26、場(chǎng)價(jià)格形成的關(guān)鍵因素。33第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格3.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征1.與一般商品的共同之處（1）都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)2.地產(chǎn)價(jià)格與一般商品的不同之處（1）土地的成本指土地的取得成本，而不是生產(chǎn)成本，與土地的取得方式和“生熟”程度有關(guān)；（2）土地的折舊土地所有權(quán)歸國(guó)家，土地使用權(quán)期限有限（3）地產(chǎn)的價(jià)格差異區(qū)位差異大34第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格（4）地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)是不完

27、全市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制對(duì)土地價(jià)格影響小，受主觀因素的影響大（5）地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間土地的交易和價(jià)格的形成通常需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間（6）地產(chǎn)的供求關(guān)系土地的供給彈性很小，地價(jià)多受需求影響3.房產(chǎn)價(jià)格與一般商品的不同之處（1）房產(chǎn)的成本房屋本身的工程造價(jià)外，還包括其他配套設(shè)施分?jǐn)偟馁M(fèi)用（2）房產(chǎn)的折舊（建筑物有一定的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)和使用壽命）（3）房產(chǎn)的價(jià)格差異（區(qū)位影響大）35第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格（4）房產(chǎn)的市場(chǎng)性質(zhì)屬于不完全市場(chǎng)，受市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的影響

28、相對(duì)較小，受主觀因素的影響特別大（5）房產(chǎn)的價(jià)格形成時(shí)間房產(chǎn)的交易和價(jià)格的形成通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間（6）房產(chǎn)的供求關(guān)系變化受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響大于市場(chǎng)供求關(guān)系36第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格4.房地產(chǎn)價(jià)格的特征（1）與區(qū)位關(guān)系密切區(qū)位好——價(jià)格高；區(qū)位差——價(jià)格低一步差三市？（2）是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格交易中轉(zhuǎn)移的不是實(shí)物，而是權(quán)利。所有權(quán)？使用權(quán)權(quán)益小——價(jià)格低；權(quán)益大——價(jià)格高（3）買賣價(jià)格和租賃價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品價(jià)格主

29、要是買賣價(jià)格（4）容易受交易者的個(gè)別情況影響?yīng)氁粺o(wú)二，不可移動(dòng)，價(jià)值較大。（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)37第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格3.3房地產(chǎn)價(jià)格的分類1.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值：是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要和愿望，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或做出的評(píng)價(jià)；市場(chǎng)價(jià)值：是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，

30、大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。38第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格2.使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例；房地產(chǎn)商品既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。3原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，是始終不變的；賬面價(jià)值是原始價(jià)值減去已提折舊后的余額

31、，隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。39第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格4.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。理論價(jià)格是假設(shè)真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期下在有效市場(chǎng)最可能的價(jià)格，基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合

32、理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。40第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格5.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地某一時(shí)點(diǎn)上土地使用權(quán)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理的需要，評(píng)估的某一宗地在正常市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的特定使用權(quán)價(jià)格房屋重置價(jià)格指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的利稅。如果某地區(qū)對(duì)城市土地進(jìn)行

33、了分區(qū)分段，設(shè)了基準(zhǔn)地價(jià)，那么要求基準(zhǔn)地價(jià)要定期公布，房屋重置價(jià)格也是一樣的。41第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格6.總體價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總體價(jià)格指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體的價(jià)格；單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)=總體價(jià)格面積；樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積=土地單價(jià)容積率。思考：有A、B兩塊土地，A單價(jià)600元㎡，B單價(jià)500元㎡.1.如果兩塊土地的其他條件完

34、全相同，你會(huì)買那一塊土地2.如果A、B兩塊土地的容積率不同，A土地的容積率為6，B土地的容積率為4，除此之外的其他條件都相同，這時(shí)你會(huì)買那一塊土地42第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格7.實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。例如：某房屋總價(jià)為80萬(wàn)，若采取一次性支付，實(shí)際價(jià)格為80萬(wàn)，與名義價(jià)格一致。若分期付款，

35、首付20萬(wàn)元，半年后支付30萬(wàn)元，一年后再付30萬(wàn)元（假定月折現(xiàn)率為0.5%）實(shí)際價(jià)格=2030(10.5%)630(10.5%)12=77.37(萬(wàn)元)，實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格43第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清實(shí)際價(jià)格=80(10.5%)12=75.35（萬(wàn)元）實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格。8.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格管制和干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格分類體系。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，是指有經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市

36、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照價(jià)格法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)，是指依照價(jià)格法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。44第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格9.買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格和征收價(jià)格是一組從房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)方式角度來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。買賣價(jià)格，指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人通過(guò)出售的方式將其擁有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

37、讓給他人后所獲得的貨幣額、商品或其他有價(jià)物的價(jià)格，通常以貨幣表示。租賃價(jià)格，又稱租金，包括地租和房租。房租是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。房租價(jià)格構(gòu)成因素：地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。45第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格抵押價(jià)格，是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)格。典價(jià)，指在典當(dāng)行里設(shè)定典權(quán)時(shí)，由典權(quán)人支付給出典人

38、的金額。保險(xiǎn)價(jià)格，是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)格。課稅價(jià)格，指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)格。征用價(jià)格，是指政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償價(jià)格。46第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格10.現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格，俗稱“買（賣）樓花”，指以目前尚未建成的房屋（含土地）為交易商品的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償練習(xí)某期房一年后才可以交房。相鄰?fù)悩欠磕壳暗氖蹆r(jià)是

39、3300元平方米，出租的年收入為330元平方米。假定該類房屋的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為房?jī)r(jià)的2%，年折現(xiàn)率為10%，估算該期房的目前價(jià)格。V=3300330(110%)33002%=2934（元平方米）47第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格11.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。成交價(jià)是商品房買賣

40、雙方的實(shí)際交易價(jià)格。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，一般表示成交價(jià)的平均價(jià)格。48第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格12.保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格。起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格是拍賣的最低價(jià)，保留價(jià)一定大于或等于起拍價(jià)，要使拍賣成功，只有應(yīng)價(jià)大于或等于保留價(jià)，成交價(jià)一定是拍賣的最高價(jià)。13.拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。通常，協(xié)議價(jià)格最低，其次招標(biāo)價(jià)

41、格，拍賣價(jià)最高。49第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格14.補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)是指國(guó)有土地使用者因改變土地使用用途等原因需要向國(guó)家政府補(bǔ)交的地價(jià)或者土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。補(bǔ)地價(jià)有四種主要情形。（1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。50第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算公式補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）

42、=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積練習(xí)：某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元m2。計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=96057000.8=4240（元平方米）補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=42403000=1272（萬(wàn)元）51第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類，一種分類是將影響因素分為房地產(chǎn)自身內(nèi)部因素、外部

43、因素；另一分類是將影響因素分為一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素。一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素一般因素是指對(duì)各個(gè)地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價(jià)格水平均有影響的因素，它通常會(huì)對(duì)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全盤性影響，從而成為決定各個(gè)房地產(chǎn)具體的基礎(chǔ)，主要包括：（一）人口因素：人口的數(shù)量、人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模1、人口數(shù)量人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系呈現(xiàn)正相關(guān)。2、人口素質(zhì)人口素質(zhì)包括公民受教育水平、文明程度等。如果該地區(qū)居民素質(zhì)較高、人們?cè)敢饩幼?，房地產(chǎn)價(jià)格

44、就會(huì)上升。3、家庭規(guī)模是指全國(guó)或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)量。52第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（二）社會(huì)因素1、政局安定狀況政局安定狀況是指現(xiàn)有政局的穩(wěn)固程度。2、社會(huì)治安狀況社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫等社會(huì)犯罪情況。3、城市化程度一般而言，城市化水平的提高意味著人口向城市集中，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。4、房地產(chǎn)投機(jī)如果投資客超過(guò)一定比例，將產(chǎn)生許多危害。53第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（三）經(jīng)濟(jì)因素1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格影

45、響很大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲，相反，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)徘徊甚至下降。2、居民收入水平居民收入不斷提高標(biāo)志著人們生活水平的提高，對(duì)居住要求也會(huì)不斷增加，引起房地產(chǎn)需求的增大、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。3、物價(jià)水平通脹嚴(yán)重時(shí)，為了減少貨幣貶值，人們會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)買房地產(chǎn)以求保值，此時(shí)就會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格以比通脹率更高的速度上漲。4、財(cái)政金融政策54第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（四）制度政策因素行政因素是指政府對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度、采取的措施。主

46、要包括：1、土地使用制度、住房制度；2、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；3、房地產(chǎn)稅收制度；4、土地和建筑物的結(jié)構(gòu)、防災(zāi)等規(guī)定；5、交通管制；6、行政隸屬變更；55第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（五）心理因素心理因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，如買方追求時(shí)尚、愿意接近社會(huì)名流、講究地名、風(fēng)水、方位、門牌號(hào)等都可能導(dǎo)致該房地產(chǎn)價(jià)格的畸高或畸低。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素是指對(duì)某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。對(duì)某地

47、區(qū)不同類型的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的區(qū)域因素不盡相同。56第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）住宅區(qū)住宅區(qū)應(yīng)考慮的區(qū)域因素主要有以下幾項(xiàng)：1、日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件；2、當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育程度、社會(huì)階層；3、街道的寬度、構(gòu)成；4、離市中心的距離及交通設(shè)施5、商業(yè)街的配置；6、上下水道、煤氣等基礎(chǔ)生活設(shè)施；7、學(xué)校、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施；8、景觀、周圍環(huán)境；9、土地利用的管制制度；57第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（二）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)應(yīng)重視

48、的區(qū)域因素有以下幾項(xiàng)：1、顧客的數(shù)量與質(zhì)量；2、顧客的交通手段；3、營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況；4、該地區(qū)經(jīng)營(yíng)者的資信狀況；5、區(qū)域繁華程度；6、土地利用的管制程度；58第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（三）工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)應(yīng)重視的區(qū)域因素有以下幾項(xiàng)：1、道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度；2、與銷售市場(chǎng)及原材料市場(chǎng)的位置關(guān)系；3、動(dòng)力資源及排水費(fèi)用；4、勞動(dòng)力供求狀況；5、周邊環(huán)境狀況；6、土地管制制度；59第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素三、影響房地產(chǎn)價(jià)

49、格的個(gè)別因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素是指由于房地產(chǎn)自身?xiàng)l件而對(duì)房地產(chǎn)其價(jià)格有所影響的因素。個(gè)別因素對(duì)具體房地產(chǎn)價(jià)格影響最明顯。個(gè)別因素隨土地與建筑物的不同可以分為：（一）土地的個(gè)別因素不同用途的土地其個(gè)別因素并不完全一致，其主要的個(gè)別因素有以下幾項(xiàng)：1、位置土地坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。60第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素2、地質(zhì)、地勢(shì)、地形地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，土地承載能力就大，有利于土地的利用。地質(zhì)條件與地價(jià)的關(guān)系

50、是正比關(guān)系，即地質(zhì)條件優(yōu)越，地價(jià)較高，反之，地質(zhì)條件低劣，地質(zhì)則低。地勢(shì)即該塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰接道路的高低關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)價(jià)格。地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏形狀。一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，則地價(jià)相對(duì)較低。61第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素3、土地面積土地面積大小也會(huì)對(duì)地價(jià)有影響。一般來(lái)說(shuō)，土地面積過(guò)于狹小則不利于利用，其價(jià)格必然會(huì)降低。4、土地形式、臨街寬度

51、與深度土地形狀有正方形、三角形、梯形等，形狀不規(guī)劃的土地由于不利于有效利用，價(jià)格會(huì)下降。臨街寬度、深度對(duì)商業(yè)地塊的價(jià)格影響很大。在寬度一定的條件下，深度過(guò)深，建筑物效用降低，土地價(jià)格也會(huì)下降。而在深度一定的條件下，隨著寬度增加，土地的價(jià)格將增加。62第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素5、日照、通風(fēng)日照、通風(fēng)是影響居住環(huán)境的重要因素，一般會(huì)對(duì)住宅用地的價(jià)格產(chǎn)生影響。6、天然周期性災(zāi)害凡是有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，土地利用價(jià)值極低。7、臨街狀況地塊臨

52、街狀況對(duì)地價(jià)的影響很大，價(jià)格最高的是街角地，最低的是盲地。8、臨接街道的狀況、結(jié)構(gòu)9、與商業(yè)配套等的鄰近程度10、公共設(shè)施的完善程度63第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（二）建筑物個(gè)別因素1、面積、構(gòu)造、材料建筑物的建筑面積、高度不同，建筑物的價(jià)格就有差異，構(gòu)造及使用的材料不同也會(huì)影響其價(jià)格。2、設(shè)計(jì)、設(shè)備建筑物的設(shè)計(jì)是否合理、配套設(shè)備是否完好，對(duì)建筑物的價(jià)格有著重大影響。3、施工質(zhì)量在其他條件相同的情況下，建筑物的施工質(zhì)量將直接影響房地產(chǎn)價(jià)

53、格。4、朝向、樓層64第一章練習(xí)題一、單選題1.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（B）A、使用價(jià)值B、市場(chǎng)價(jià)值C、投資價(jià)值D、帳面價(jià)值2、第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)(A)低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去的房地產(chǎn)。A市場(chǎng)價(jià)格B投資價(jià)格C使用價(jià)格D交換價(jià)格3、(B)是隨著時(shí)間的推移而減少的。A.原始價(jià)值B賬面價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D投資價(jià)值4、一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)治安狀況

54、差，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（A）A降低房?jī)r(jià)B提高房?jī)r(jià)C對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響5、(D)是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A.原始價(jià)格B理論價(jià)格C成交價(jià)格D市場(chǎng)價(jià)格6、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（D）元平方米。A、100B、300C、600D、90065第一章練習(xí)題二、問(wèn)答題1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的概念、基本存在形態(tài)以及特性。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)