分析比較商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的差異

1、分析比較商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的差異摘要：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的選址、目標(biāo)客戶、規(guī)劃設(shè)計(jì)形式、融資方式、經(jīng)營(yíng)方式、投資收益和風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)主要方面的差異進(jìn)行了分析比較，以期促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：住宅地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)；差異中圖分類號(hào)：[F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A城市化進(jìn)程的加快帶來了商業(yè)地產(chǎn)的日益繁榮，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)的地產(chǎn)熱點(diǎn)。然而由于長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下商業(yè)的不發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)始終不能成為獨(dú)立的地產(chǎn)型態(tài)，只是作為城市公共設(shè)施

2、或住宅地產(chǎn)的配套設(shè)施存在，加上政府將過多的關(guān)注重心放在住宅地產(chǎn)上，相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策也都以住宅地產(chǎn)作為基準(zhǔn)。這些都造成了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成熟度偏低，在開發(fā)過程中對(duì)于住宅地產(chǎn)的依賴性過大，對(duì)房地產(chǎn)理論和實(shí)踐生搬硬套，由此導(dǎo)致了開發(fā)的失敗。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)上存在著很多差異性，需要認(rèn)真分析和探索。一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和問題。商業(yè)地產(chǎn)指房地產(chǎn)類別中用作商業(yè)用途的部分，它的范圍很廣，包括購(gòu)物中心、娛樂場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所、零售、批

3、發(fā)等多種消費(fèi)類場(chǎng)所的房地產(chǎn)型態(tài)?，F(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈蓬勃發(fā)展之勢(shì)，并已經(jīng)成為我國(guó)的熱點(diǎn)地產(chǎn)，從其三種運(yùn)營(yíng)管理模式來看，只售不租、租售結(jié)合和只租不售三種模式在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的各項(xiàng)形態(tài)中都有不同程度的發(fā)展，并且各種戶影視消費(fèi)者。而商業(yè)地產(chǎn)融合了商業(yè)與地產(chǎn)兩種成分，因此目標(biāo)客戶也相對(duì)復(fù)雜，包括投資者、經(jīng)營(yíng)者和終端消費(fèi)者等三類人群。所以不同于住宅地產(chǎn)直接向客戶銷售，商業(yè)地產(chǎn)需要終端消費(fèi)者購(gòu)買商品，經(jīng)營(yíng)者把租金交給投資者，只有這樣開發(fā)商才可能獲得利

4、潤(rùn)。而且和房地產(chǎn)客戶一旦購(gòu)買之后就不會(huì)輕易搬家不同，商業(yè)地產(chǎn)的終端消費(fèi)者最大的特點(diǎn)就是流動(dòng)性，因此必須掌握他們的消費(fèi)心理，準(zhǔn)確設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目，從而贏得投資者和經(jīng)營(yíng)者的信賴。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)形式。住址地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)是滿足居民日常生活中的舒適性和方便性，因此主要關(guān)注的是房型、配套設(shè)施、綠化等。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)是提高終端消費(fèi)者的總消費(fèi)額，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的手段無外乎有兩個(gè)，增加消費(fèi)者人數(shù)和延長(zhǎng)其逗留時(shí)間，進(jìn)而刺激消費(fèi)。所以提升和留置客流量

5、應(yīng)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，比如周圍公交、地鐵的便捷性，充足的停車位置，舒適的購(gòu)物環(huán)境，豐富多樣的娛樂、游戲設(shè)施，大型的購(gòu)物廣場(chǎng)一般帶有專門的小吃區(qū)域。而根據(jù)我國(guó)目前的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境來看，吃喝玩樂的綜合性消費(fèi)中心將是未來的主流趨勢(shì)，因此商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)時(shí)應(yīng)把主力店的設(shè)計(jì)要求加入進(jìn)去，同時(shí)主力店在招商時(shí)也應(yīng)盡早確定自身的招商定位。以丹尼斯、沃爾瑪?shù)却笮唾?gòu)物中心來說，他們對(duì)于賣場(chǎng)、停車位的面積乃至燈光、溫度等都會(huì)有一些列的要求。另外商業(yè)建筑設(shè)計(jì)工種多