住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)慘痛案例

1、住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)慘痛案例北京第五大道的商業(yè)規(guī)劃理念源于美國(guó)紐約著名的第五大道精品ShoppingMail為主題概念設(shè)計(jì)，集時(shí)尚精品、娛樂(lè)休閑、美食餐飲、文化步行廣場(chǎng)為一身，是亞奧商圈首家移植紐約第五大道的精品旗艦購(gòu)物中心。“精品與特色匯集，繁華與品質(zhì)相聚“，以滿(mǎn)足周邊高收入居住區(qū)的高品質(zhì)生活需求，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃其將成為未來(lái)北京亞奧商圈繁榮的引領(lǐng)者。然而，擁有最時(shí)尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區(qū)，卻無(wú)法改變第五

2、大道的慘淡開(kāi)局，言猶在耳的10%年回報(bào)率已成泡影，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。這個(gè)位于亞奧核心商圈的高檔精品購(gòu)物中心第五大道于今年“五一“正式開(kāi)業(yè)至盡已5個(gè)多月了，但顧客稀少，經(jīng)營(yíng)慘淡，難見(jiàn)前期理想規(guī)劃中的熱鬧景象。據(jù)了解，到目前為止，第五大道地上一、二層共有76家店鋪，只有47家正常營(yíng)業(yè)，12家停業(yè)維權(quán)，另外的17家空置。而整個(gè)購(gòu)物中心，只有地上的一、二層店鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，可見(jiàn)招商率大大低于50%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，位

3、于地面一層鄰街的主要店鋪，如寶島眼鏡、星巴克咖啡、全聚德、歐伯萊等知名品牌在營(yíng)業(yè)高峰時(shí)段尚有一些顧客，而購(gòu)物中心的二層就更加顯得死氣沉沉，鮮有顧客出現(xiàn)。星巴克咖啡廳里沒(méi)有一個(gè)顧客，只有一個(gè)服務(wù)員無(wú)所事事；二層幽靜得怕人，只有不到５家的商戶(hù)營(yíng)業(yè)；多數(shù)商戶(hù)大門(mén)緊鎖，玻璃門(mén)被一根長(zhǎng)長(zhǎng)的鎖鏈鎖住，只有門(mén)口貼著統(tǒng)一格式的《第五大道購(gòu)物中心商戶(hù)致業(yè)主的一封信》和統(tǒng)一字體的“停業(yè)維權(quán)”四字標(biāo)語(yǔ)，由于對(duì)業(yè)主和商場(chǎng)不滿(mǎn)，位于第五大道的２０多家商戶(hù)已自關(guān)店

4、門(mén)一個(gè)多月。停業(yè)維權(quán)的商戶(hù)們表示，第五大道的宣傳很不到位，就連大廈本樓的租戶(hù)和北辰附近的人們都不知道第五大道是個(gè)商場(chǎng)，并且招商時(shí)對(duì)開(kāi)業(yè)日期存在著誤導(dǎo)之嫌，致使商家無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，蒙受了巨大損失。第五大道商戶(hù)成立了“商家聯(lián)誼會(huì)”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向第五大道開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)以及其物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司樺達(dá)物業(yè)提出了免租期延長(zhǎng)半年的要求，并表示未達(dá)成協(xié)議之前商戶(hù)集體停業(yè)。一個(gè)定位為時(shí)尚精品、休閑娛樂(lè)、美食餐飲、文化步行廣場(chǎng)于一體的精品購(gòu)物中心緣何

5、在鑼鼓喧天之后偃旗息鼓？讓我們一起探究其內(nèi)在與外在員應(yīng)吧。首先，從該項(xiàng)目的地理位置上來(lái)講，第五大道位于亞運(yùn)村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規(guī)劃中的地鐵路經(jīng)此地?；鞠M(fèi)區(qū)以高知識(shí)、高收入的消費(fèi)群體居多，消費(fèi)能力較強(qiáng)。36000平方米的體量相對(duì)較大，可以滿(mǎn)足相對(duì)更大的消費(fèi)區(qū)域的消費(fèi)者。針對(duì)上述的區(qū)位狀況，我們可以看出，第五大道投資開(kāi)發(fā)商的商業(yè)定位相對(duì)合理，即綜合考慮到項(xiàng)目的位置、交通狀況、消費(fèi)能力及項(xiàng)目的體量等諸多方面

6、優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目定位為滿(mǎn)足周邊高收入居住區(qū)、高品質(zhì)生活需求的精品購(gòu)物中心。那么問(wèn)題出在哪兒呢？？深入地研究之后，我們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)，第五大道雖然在項(xiàng)目地緣定位方面有一定的理由，但是，從規(guī)劃、招商角度項(xiàng)目本身則看不到商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性和合理性，商業(yè)規(guī)劃并沒(méi)有得到投資開(kāi)發(fā)商的真正重視；并且“產(chǎn)權(quán)式“的開(kāi)發(fā)模式無(wú)法保證未來(lái)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，同樣無(wú)法保證統(tǒng)一的招商，即無(wú)法按照營(yíng)業(yè)水平、業(yè)態(tài)、及知名度等方面鑒定、篩選和確定商家，最終導(dǎo)致商業(yè)規(guī)劃難以實(shí)施

7、及招商無(wú)力。另外，從商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品本身來(lái)講，第五大道將臨街一層盡可能分割為有獨(dú)立門(mén)面的商鋪，而將一層部分和二層劃分為室內(nèi)小商鋪。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。一層臨街的黃金鋪位都被分割為獨(dú)立門(mén)面，在商場(chǎng)內(nèi)部沒(méi)有設(shè)出入口，這部分商鋪的客流無(wú)法直接進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)部形成互動(dòng)；同樣，商場(chǎng)內(nèi)部的客流要想逛這些臨街商鋪也必須從商場(chǎng)內(nèi)出來(lái)，臨街店鋪與商場(chǎng)內(nèi)商鋪人為地被阻隔，沒(méi)有有效的人流動(dòng)線，無(wú)法形成互動(dòng)。第三，在經(jīng)營(yíng)管理方面，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃