城市土地增值的動(dòng)力機(jī)制及分配調(diào)控原則探討——以大連市西崗區(qū)為例.pdf

1、Y69128$城市土地增位的動(dòng)力機(jī)制及分配調(diào).一是從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變:二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。這兩個(gè)根本轉(zhuǎn)變是涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展各部門、各領(lǐng)域的一次深刻變革，是一項(xiàng)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)于我國(guó)城市規(guī)劃和建設(shè)同樣具有重大的意義。作為一種特殊的資源，城市土地在兩種體制下具有不同的利用方式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市規(guī)劃是國(guó)民經(jīng)濟(jì)在空間上的延續(xù)，長(zhǎng)官意志左右空間布局，沒(méi)有價(jià)值規(guī)律約束，土地配置任意性很大。結(jié)果

2、是土地配置呈現(xiàn)出一種雜亂無(wú)章的狀態(tài)。結(jié)果是許多小、散、虧的工業(yè)企業(yè)或者是“大而全”的機(jī)關(guān)大院占據(jù)著城市中心區(qū)的黃金地段，無(wú)法協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)三個(gè)效益。使土地的潛在價(jià)值被人為地祭錮在離tfP之內(nèi).廠房之下‘而且有些擾民工廠還造成了城市污染。而社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，提供了供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)整、優(yōu)化土地利用方式創(chuàng)造了條件。參照不同地價(jià)系統(tǒng)及供求狀況，評(píng)估城市土地利用規(guī)劃，達(dá)到優(yōu)地優(yōu)用，劣地巧用。具體地說(shuō)，通過(guò)城市土地增值研究

3、，對(duì)地價(jià)變化的敏感區(qū)位有了清楚的認(rèn)識(shí)。比如說(shuō)一58G城市土JL3H位釗力力41nr及分配調(diào)位原kr討而使這些無(wú)償劃拔的土地成為單位和個(gè)人的搖錢樹，而國(guó)家卻流失了巨額收益。有資料表明，我國(guó)大城市每年流失的土地收益達(dá)到1000萬(wàn)元以上，中小城市也在5。萬(wàn)元以上。此外，土地的無(wú)價(jià)格必然會(huì)導(dǎo)致利用效率的低下，從宏觀層次說(shuō)，表現(xiàn)在土地配置的結(jié)構(gòu)效率上在我國(guó)的用地結(jié)構(gòu)巾.工業(yè)用地所占比重過(guò)大單位面積工dL產(chǎn)值偏低從微觀層面來(lái)看城鎮(zhèn)土地利用效率低下主

4、要是在土地使用的邊際效率上，表現(xiàn)為土地使用不當(dāng)，在多種途可以兼容的情況下，選擇了價(jià)值較低的功能使用或者在高效益區(qū)布局了不該布局的機(jī)關(guān)大院、工業(yè)用地，另外一種情況是土地使用不足〔突出現(xiàn)象是低建筑容積率)或者占而不用。因此.為了切實(shí)貫徹“f.分珍惜和合理利川每寸土地’‘的國(guó)策，提高利用效率實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，就必須把土地作為資本綱入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核算體系。最后是明確地產(chǎn)投資有效性的途徑在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)土地實(shí)行無(wú)償、無(wú)限期使用，地價(jià)規(guī)律不起

5、作用，對(duì)于土地使用的效率沒(méi)有直接、定量的評(píng)估方法，投資效率研究大打折扣。自!986年土地實(shí)行有償有限期使用以來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，兼顧環(huán)境和社會(huì)效益。此時(shí)，地產(chǎn)投資效益決定了多元化投資體制能否正常運(yùn)行，不同時(shí)段問(wèn)地產(chǎn)增值額度的大小是量度投資有效性的重要指標(biāo)。1.城市土地增值的內(nèi)涵l.1城市土地增值的含義隨著城市的發(fā)展，由于土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境條件不斷得到改善人類活動(dòng)對(duì)土地的需求持續(xù)增加、從而造成的土地價(jià)格上升的現(xiàn)象，稱

6、為城市土地增值。它客觀存于土地利用和地產(chǎn)交易之中。12租值理論與城市土地增值l.2.1由利息率下滑和地租量遞增所導(dǎo)致的地價(jià)上漲土地不同于一般的商品，其價(jià)格不是“土地價(jià)值”的貨ifi表現(xiàn)，而是土地的商品化價(jià)格—土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的“回報(bào)11b勺資本化形式，即資本化的地租。地價(jià)直接由地租量和通行的利息率共同決定:地價(jià)(c1o、二地租量c1)利息率(1)因此，研究地價(jià)(1a)的運(yùn)動(dòng)軌跡，必須建立在對(duì)地租量(L)和利息率(1)變動(dòng)趨勢(shì)及其影響參

7、數(shù)的排列組合的分析基礎(chǔ)上1.2.1.1利息率受利潤(rùn)下降規(guī)律的驅(qū)動(dòng)而呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，從而導(dǎo)致地價(jià)上升。隨著社會(huì)化生產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，資本有機(jī)構(gòu)成逐步提高，從而導(dǎo)致利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，利息是由利潤(rùn)調(diào)節(jié)的，在利潤(rùn)率呈現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)的同時(shí)，利息率也勢(shì)必表現(xiàn)出下降的趨勢(shì)另外.利息率水平還可以因貨幣的供應(yīng)量的增加而降低，這樣，在地租量不變的條件下，將導(dǎo)致地價(jià)上浮。但是，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，還存在促使利服率上升的諸多因素，綜合作用的結(jié)果會(huì)使利