房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）組織模式與治理結(jié)構(gòu)研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金作為一種獨(dú)立的制度創(chuàng)新和安排，作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，其不同組織形式和治理結(jié)構(gòu)的選擇會(huì)產(chǎn)生不同的實(shí)際效果。對(duì)這些問(wèn)題的分析和研究，涉及到多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，我們不僅要立足于中國(guó)的國(guó)情，而且還要借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)楸M管由于各國(guó)的法制、民族習(xí)慣差異，導(dǎo)致了各國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式和治理結(jié)構(gòu)等不完全相同，但它們的一些共性、發(fā)展趨勢(shì)幾個(gè)字特色的東西仍值得我們借鑒。 目前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金還有一系

2、列的問(wèn)題，如模式的選擇、相應(yīng)法律以及配套的市場(chǎng)體系建設(shè)等問(wèn)題，都需要理論界和實(shí)務(wù)界運(yùn)用科學(xué)的態(tài)度、方法和理論體系系統(tǒng)地加以研究，在實(shí)踐探索中逐漸尋求和建立一條符合中國(guó)國(guó)情、適合中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)發(fā)展實(shí)際的新路子。尤其是對(duì)于選擇什么類型的房地產(chǎn)投資信托基金組織形式和治理結(jié)構(gòu)，從而最大限度地發(fā)揮基金經(jīng)理人和基金投資者的投資積極性，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 本文以房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式、治理結(jié)構(gòu)等的產(chǎn)權(quán)制度安排作為

3、研究對(duì)象，對(duì)世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的主流組織形式、治理結(jié)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)制度安排類型以及核心的影響因素進(jìn)行歸納總結(jié)和闡述；同時(shí)運(yùn)用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般理論對(duì)有限合伙制、公司制和信托制等三種房地產(chǎn)投資信托基金的制度優(yōu)勢(shì)和缺陷進(jìn)行了總結(jié)分析，對(duì)三種基金類型在中國(guó)的發(fā)展提出了策略性建議；筆者還采用案例形式對(duì)美國(guó)和中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展實(shí)踐進(jìn)行了對(duì)比分析。 除了導(dǎo)論對(duì)文章的選題背景、相關(guān)的研究理論成果和研究的方法與創(chuàng)新等進(jìn)行綜述外，整篇

4、論文共分為八個(gè)章節(jié)： 第一章：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)概述。簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)投資信托基金的概念、種類，以及在主要特征，同時(shí)還對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義(必要性和可行性)進(jìn)行了闡述。 第二章：REITs組織模式的選擇與變遷。房地產(chǎn)投資信托基金組織形式、治理結(jié)構(gòu)的變遷總是與特定國(guó)家和地區(qū)的法律制度、文化環(huán)境等結(jié)合在一起。本章首先介紹了房地產(chǎn)投資信托基金在全球的發(fā)展?fàn)顩r，并重點(diǎn)對(duì)全球REITs發(fā)源地和主體的美國(guó)

5、的REITs組織形式、治理結(jié)構(gòu)的變遷及其影響因素進(jìn)行了深刻分析和借鑒。 第三章：REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)分析基本框架。本章從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)權(quán)制度安排，房地產(chǎn)投資信托基金采用很么樣的組織形式與治理結(jié)構(gòu)，在很大程度上影響著基金的代理成本及最終的投資收益。房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式和治理結(jié)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)制度就是為了解決這個(gè)代理成本等問(wèn)題和提高基金運(yùn)作的效率所做出的特定的制度性安排。接著指出了世界范圍內(nèi)房地

6、產(chǎn)投資信托基金的三種組織類型：信托(契約制)房地產(chǎn)投資信托基金、公司制房地產(chǎn)投資信托基金和有限合伙制房地產(chǎn)投資信托基金。最后重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)投資信托基金組織治理結(jié)構(gòu)選擇的影響因素，主要有制度成本與制度風(fēng)險(xiǎn)、委托—代理成本、激勵(lì)機(jī)制、組織穩(wěn)定性和債務(wù)連帶責(zé)任等幾個(gè)方面。 第四章：信托型REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章詳細(xì)闡述了信托制REITs的運(yùn)作機(jī)理，并對(duì)信托制REITs的制度優(yōu)勢(shì)和不足進(jìn)行了詳細(xì)分析。信托制REITs的簽約

7、成本較高，激勵(lì)和約束機(jī)制相對(duì)較弱，委托—代理風(fēng)險(xiǎn)較高；同時(shí)信托制REITs組織穩(wěn)定性較好，無(wú)債務(wù)的連帶責(zé)任。最后，筆者認(rèn)為我國(guó)設(shè)立信托制REITs的條件最為成熟，因?yàn)槠湓O(shè)立、運(yùn)作方便，法律法規(guī)相對(duì)健全，并且我國(guó)的信托投資公司從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已久，積累了相當(dāng)?shù)膶氋F經(jīng)驗(yàn)。 第五章：公司型REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章首先介紹了公司制REITs的組織結(jié)構(gòu)和兩種運(yùn)作模式：自我管理運(yùn)作模式和委托管理運(yùn)作模式。接著從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度

8、詳細(xì)分析了公司制REITs組織模式的優(yōu)勢(shì)與不足。公司型REITs簽約成本較低，但是雙重稅負(fù)和低運(yùn)作效率加大了其制度成本；公司型REITs通過(guò)雖有相對(duì)完善、嚴(yán)格的法人治理機(jī)制的設(shè)計(jì)和相應(yīng)的激勵(lì)約束制度的安排，但依然不能有效地解決內(nèi)部人控制的問(wèn)題，容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)公司制REITs具有較強(qiáng)的組織穩(wěn)定性；公司制REITs的有限責(zé)任制度安排對(duì)投資人形成了較為全面的法律保護(hù)框架。最后針對(duì)公司制REITs的激勵(lì)機(jī)制和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提出了借鑒和引

9、入有限合伙制的一些制度設(shè)計(jì)，以最大化地激勵(lì)基金經(jīng)理人、降低道德風(fēng)險(xiǎn)。 第六章：有限合伙制REITs的組織模式與治理結(jié)構(gòu)。本章首先介紹了有限合伙制的運(yùn)作機(jī)理和特征，進(jìn)而闡述了有限合伙制REITs的運(yùn)作機(jī)理和架構(gòu)。接著從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度詳細(xì)分析了有限合伙制REITs治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)與不足，有限合伙制REITs可以有效降低包括稅收負(fù)擔(dān)和基金日常運(yùn)營(yíng)成本在內(nèi)的基金顯性制度成本，但簽約成本較高；良好的激勵(lì)機(jī)制使基金經(jīng)理人(普通合伙人)和基金

10、業(yè)績(jī)牢牢地綁在一起，促使基金經(jīng)理人誠(chéng)實(shí)、努力地工作，大大降低了委托—代理成本；同時(shí)有限合伙制REITs可利用合伙契約中一系列規(guī)定，構(gòu)成對(duì)基金經(jīng)理人的各種約束機(jī)制，最大限度抑制代理人的道德風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者損失，相應(yīng)提高資本收益；有限合伙制REITs穩(wěn)定性存在著先天的不足。對(duì)于我國(guó)設(shè)立有限合伙制REITs，文中提出了在有限合伙制中引入公司制的設(shè)想，最后簡(jiǎn)單闡述了我國(guó)設(shè)立有限合伙REITs的可行性。 第七章：研究的結(jié)論與展望。對(duì)整篇文

11、章進(jìn)行總結(jié)陳述，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展提出了策略性建議，同時(shí)提出了進(jìn)一步研究的展望。 第八章：實(shí)證分析—兩個(gè)典型的房地產(chǎn)投資基金案例。本章分別介紹了美國(guó)和中國(guó)各一只典型的“房地產(chǎn)投資信托基金”：華盛頓房地產(chǎn)投資信托基金(WRIT)和北京世紀(jì)星城股權(quán)信托計(jì)劃，在詳細(xì)介紹這兩只基金的基礎(chǔ)上，總結(jié)了中美房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的產(chǎn)異。 本文貢獻(xiàn)之處：貢獻(xiàn)之一：從收集到的文獻(xiàn)來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的

12、組織治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究，本文從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分別對(duì)三種主流組織治理模式進(jìn)行了詳細(xì)分析，得出各自的優(yōu)勢(shì)和不足，給我國(guó)在設(shè)立和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金時(shí)提供有益的幫助。 貢獻(xiàn)之二：針對(duì)三種不同的組織治理治理模式，在我國(guó)的適用性和改進(jìn)措施，提出了客觀建議和一些全新的設(shè)計(jì)模式，比如在有限合伙制REITs中引入公司制的設(shè)計(jì)理念。 貢獻(xiàn)之三：完整引入一個(gè)美國(guó)案例，并全面介紹了一個(gè)中國(guó)典型案例，資料詳實(shí)，對(duì)比分析深刻，對(duì)理論界和實(shí)