[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資信托基金探討

1、房地產(chǎn)投資信托基金探討,目錄,一、房地產(chǎn)投資信托基金二、美國模式與亞洲模式的比較三、探討我國發(fā)展REITs的路徑,房地產(chǎn)投資信托基金,REITs:Real Estate Investment Trusts,特定多數(shù)投資者,匯集資金,,,發(fā)行受益憑證,專門投資機(jī)構(gòu),投資經(jīng)營管理,,投資綜合收益,房地產(chǎn),,,香港證監(jiān)會(huì)把房地產(chǎn)投資信托基金定義為，“主要投資在地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，并向基金持有人提供來自房地產(chǎn)租金收入的回報(bào)。”,房地產(chǎn)投

2、資信托基金,獨(dú)特優(yōu)勢稅收優(yōu)惠較高的流動(dòng)性股本金低、持股靈活分散化的房地產(chǎn)投資組合，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)收益與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度低90%以上的收入作為紅利分配靈活的金融投資及管理工具,目錄,一、房地產(chǎn)投資信托基金二、美國模式與亞洲模式的比較三、探討我國發(fā)展REITs的路徑,美國模式與亞洲模式的比較,美國模式與亞洲模式的比較,注:1.NYSE上市準(zhǔn)則中最低數(shù)量要求（Minimum Quantitative Standard

3、s）; 2.以前上市規(guī)則的第二十章只適用于由香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的集體投資計(jì)劃和共同基金；REITs 推出后， 上市規(guī)則的第二十章的適用范圍被擴(kuò)展到所有由香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的集體投資計(jì)劃，包括REITs 。,REITs上市條件比較,領(lǐng)匯的基本架構(gòu)及合約關(guān)系,費(fèi)用,目錄,一、房地產(chǎn)投資信托基金二、美國模式與亞洲模式的比較三、探討我國發(fā)展REITs的路徑,探討我國發(fā)展REITs的路徑,REITs 是具有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入和收益的投資產(chǎn)品，決定這

4、種投資產(chǎn)品特性的主要因素是對(duì)投資目標(biāo)和收入分配的規(guī)定REITs 必須以產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)為投資目標(biāo)保證公司收入的絕大部分用以分紅,路徑一：信托模式探討,國內(nèi)房地產(chǎn)信托狀況：1-3年之間房產(chǎn)信托預(yù)期收益率普遍在4％-6％之間，而銀行人民幣存款利率3年期限為2.52％，兩年期只有2.25％；3年期國債年利率也只在2.3％左右2005年9月下旬，銀監(jiān)會(huì)，《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(簡稱212號(hào)文)新開辦房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須

5、“四證”齊全,貸款企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不低于二級(jí),開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%這實(shí)際上是把信托融資的準(zhǔn)入條件與銀行放貸看齊,甚至更高(銀行要求開發(fā)商自有資金達(dá)到30%)；一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，按照212號(hào)文規(guī)定的三個(gè)條件執(zhí)行,房地產(chǎn)信托將名存實(shí)亡2005.3.11 “聯(lián)華?寶利”，號(hào)稱國內(nèi)第一只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金信托與REITs的差別固定收益類、債券類信貸融資，難以施加經(jīng)營管理影響流動(dòng)性問題監(jiān)管職能法律障礙：沒有對(duì)信托產(chǎn)

6、品的證券定義、信托計(jì)劃的公募限制、規(guī)模有限,路徑一：信托模式探討,法律、政策障礙《信托投資公司管理辦法》第四十五條 信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）信托期限不得少于一年；（二）單筆信托資金不得低于人民幣5萬元《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第四條 信托投資公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：（二）不得發(fā)行債券，不得以發(fā)行委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證、有價(jià)證券代保管單和

7、其他方式籌集資金，辦理負(fù)債業(yè)務(wù)；（五）不得通過報(bào)刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳。 信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。第六條 信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。,路徑二：房地產(chǎn)上市公司模式探討,法律、政策缺失比如美國投資限制稅收優(yōu)惠分紅要求比如亞洲國家RE