商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的研究——以魯能泰山廣場為例.pdf

1、近年來，商業(yè)地產(chǎn)中由于購物中心利潤空間的誘惑，其商業(yè)形式備受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。從而導(dǎo)致全國各地的商業(yè)設(shè)施開發(fā)在2003年達(dá)到了歷史新高，時(shí)至今天這股熱潮依然未退，然而其表面喧鬧的背后，許多亟待解決的問題也同時(shí)擺在了開發(fā)商的面前。面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，積極吸收國內(nèi)外的先進(jìn)理念，制定適合市場的權(quán)變開發(fā)原則，已經(jīng)是開發(fā)商們不容置疑的突破瓶頸。眾所周知企業(yè)的發(fā)展如果一味照搬別人的而沒有自己的創(chuàng)新，最終給自己的企業(yè)帶來的只能是不良的后果。商

2、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)其利潤，但是由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響也大，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。從而要求企業(yè)所處的環(huán)境與其經(jīng)營模式要相互適應(yīng)。 由于房地產(chǎn)業(yè)在新中國成立之后發(fā)展時(shí)間不長，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間更短，有許多方面的問題還有待進(jìn)一步的完善，在眾多問題中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的選擇越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。在國際上商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式中，大致為兩大類，即出售產(chǎn)權(quán)和不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式。不出

3、售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，它是發(fā)達(dá)資本主義國家，尤其是歐美國家商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常采用的模式。但是我國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)也不過才十幾年的時(shí)間，無論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境還都沒有達(dá)到成熟的階段，采用這類經(jīng)營模式會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來一定的困難。那么在我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不完善的情況下，選擇一個(gè)適合商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式就顯得非常的重要。 雖然不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式在我國很難得到直接地應(yīng)用，但是它畢竟是

4、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式發(fā)展的趨勢，而且國外商業(yè)地產(chǎn)的操作實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)對于我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的選擇有著很多借鑒之處。所以本文首先對國際上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況作了介紹，又對國外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的采用情況作了進(jìn)一步的說明。同時(shí)對于國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的五種模式的選擇依據(jù)，及五種模式的優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行了和闡述，這些對于一個(gè)具體的企業(yè)在經(jīng)營模式的選擇上都有一定的借鑒意義。 理論還要與實(shí)踐相結(jié)合才能體現(xiàn)出它的研究意義，否則也只能是理論上研究。于是我選擇

5、了魯能泰山廣場項(xiàng)目作為研究的對象，在經(jīng)營模式的選擇上進(jìn)行了理論結(jié)合實(shí)際的探討。在研究了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的使用情況和國內(nèi)出現(xiàn)的幾種經(jīng)營模式的優(yōu)勢、劣勢之后，結(jié)合此項(xiàng)目和企業(yè)的自身情況，大膽地將不出售產(chǎn)權(quán)中的分零租賃不售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式與出售產(chǎn)權(quán)中的整體租賃，出售產(chǎn)權(quán)的返租模式以七比三的比例有機(jī)地結(jié)合在一齊。由于這種模式還沒有具體的企業(yè)在實(shí)踐中操作過，所以風(fēng)險(xiǎn)也是在所難免的，本人又分析了這種組合經(jīng)營模式所面臨風(fēng)險(xiǎn)，并提出了風(fēng)險(xiǎn)的控制措施