房地產(chǎn)投資信托(REIT)的中國化法律制度研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的基礎，據(jù)建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)業(yè)在國家GDP的比重接近10％，國家4萬億元的投資計劃中，與房地產(chǎn)直接相關的占了32%。房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展是我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根基。反觀近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻讓人不甚樂觀，融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行高度的依賴性與我國金融體制自身的不健全性使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受金融政策及環(huán)境的影響十分嚴重。房地產(chǎn)行業(yè)投資方面，2009年以來，全國范圍內(nèi)的房價上揚現(xiàn)象

2、重要的原因之一就在與民間投資性資本的大量涌入，由于缺乏有效的投資渠道，民間投資性資本選擇直接購入不動產(chǎn)并在短時間之內(nèi)轉(zhuǎn)賣的方式進行投資，即“炒房”現(xiàn)象。盡管近年來我國不斷出臺相關房地產(chǎn)政策對此現(xiàn)象進行抑制，但我們應讓意識到房地產(chǎn)行業(yè)目前暴露出來的問題背后的真正根源。
　　房地產(chǎn)投資信托（“REIT”全稱為RealEstateInvestmentTrusts），起源于起美國，是指通過發(fā)行股票或者收益權證的方式將諸多投資者的資金集中起

3、來，由專業(yè)的機構將該資金集中投向房地產(chǎn)行業(yè)，通過購入獲得產(chǎn)權并在大多數(shù)情況下持續(xù)經(jīng)營如出租型公寓、城市購物中心、商業(yè)寫字樓和工業(yè)倉庫等收益型房地產(chǎn)，并在某些條件下對房地產(chǎn)企業(yè)進行融資且享受稅收上優(yōu)惠的公司、信托或者商業(yè)協(xié)會等。其作為目前世界上普遍、有效的房地產(chǎn)投融資制度在各國獲得了良好的發(fā)展，對我國解決房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)存在的問題也大有裨益。而我國也在近年來開展了REIT的相關試點工作，每一項制度的建立都離不開法律法規(guī)的支持，因此，本

4、文從房地產(chǎn)投資信托的概念和與相關法律概念的比較分析入手，并對目前世界各個國家和地區(qū)的REIT制度進行了簡要介紹與比較，并結合我國現(xiàn)階段正在進行的兩種REIT試點模式的特點與優(yōu)劣進行比較分析，最后，對于完善我國房地產(chǎn)投資信托相關法律體系提出建議。本文主要分為以下四個章節(jié)：
　　第一部分從房地產(chǎn)投資信托的基礎理念出發(fā)，對房地產(chǎn)投資信托的概念、法律性質(zhì)以及法律特征做了論述，與此同時，該部分還通過將REIT與相關概念進行辨析從而對REIT

5、在法律體系中的定位予以明確。
　　第二部分的主要內(nèi)容是目前世界上各個國家和地區(qū)的REIT主要法律制度比較，主要包括美國、新加坡、日本與我國的現(xiàn)行REIT法律體系。在部門法方面則選取了REIT主要涉及的證券法、信托法以及物權法等，通過對整體框架的比較，為下文中我國REIT的試點分析做好鋪墊。
　　第三部分是關于房地產(chǎn)投資信托REIT在我國試點開展情況以存在的法律障礙的闡述。本部分首先就我國REIT的發(fā)展現(xiàn)狀以及試點進行模式進行

6、比較分析，并依據(jù)試點方式的不同在我國目前法律體系中的主要障礙做出分析。
　　第四部分與第三部分緊密相連，通過上一章節(jié)對我國REIT目前主要的試點模式存在的障礙分析后，在本部分就各試點模式在將來的立法中需要進行的改進進行論述，分別從物權法領域、信托法領域、證券法領域、稅法領域、房地產(chǎn)法領域等方面從不同角度結合我國試點模式的進行具體闡述如何根據(jù)不同的REIT模式完善我國房地產(chǎn)投資信托REIT的立法。
　　筆者希望通過本文的寫作，