房屋反向抵押制度在我國(guó)農(nóng)村的適用研究.pdf

1、在我國(guó)建立并普及房屋反向抵押這一新制度，將創(chuàng)造出非常可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，尤其在農(nóng)村推行這一制度，對(duì)解決農(nóng)村養(yǎng)老困境、完善農(nóng)村社會(huì)保障體系都有很大貢獻(xiàn)。但著眼于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)政策、制度的實(shí)際情況，以及社會(huì)對(duì)新制度新概念的接受程度受制于根深蒂固的傳統(tǒng)觀(guān)念，房屋反向抵押制度施行起來(lái)障礙重重，但是這些困難并非不可解決。本文嘗試分析反向抵押制度在我國(guó)農(nóng)村適用的必要性及適用障礙，根據(jù)房屋反向抵押制度在國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出在農(nóng)村地區(qū)適用這一新制度的

2、對(duì)策、建議。
　　全文分為五大部分進(jìn)行闡述。
　　第一部分對(duì)房屋反向抵押制度的基本理論概述，首先簡(jiǎn)要的對(duì)制度的涵義進(jìn)行了分析，對(duì)該制度幾個(gè)較重要的特征進(jìn)行簡(jiǎn)要陳述，并將該制度與按揭貸款、一般抵押貸款等概念進(jìn)行比較分析，更為全面、立體的介紹房屋反向抵押。其次，對(duì)房屋反向抵押制度的理論基礎(chǔ)進(jìn)行了論述，對(duì)以讓與擔(dān)保為基礎(chǔ)、以抵押權(quán)為基礎(chǔ)和以典權(quán)為基礎(chǔ)的爭(zhēng)議一一進(jìn)行分析，并提出本文的觀(guān)點(diǎn)，即以抵押權(quán)為基礎(chǔ)理論更具有操作性，更適宜我國(guó)

3、的實(shí)際情況，避免觸犯在當(dāng)前階段不可能輕易改變的一些政策法規(guī)。
　　第二部分對(duì)國(guó)內(nèi)外反向抵押制度的運(yùn)行狀況進(jìn)行比較分析。該部分介紹了國(guó)外幾個(gè)典型國(guó)家反向抵押制度的發(fā)展?fàn)顩r，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋反向抵押的發(fā)展現(xiàn)狀，幾個(gè)農(nóng)村試點(diǎn)地區(qū)關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并比較分析這些已有成果的經(jīng)驗(yàn)、啟示，比如加強(qiáng)制度宣傳和政府的引導(dǎo)、監(jiān)管等，為正式確立反向抵押制度并在農(nóng)村地區(qū)推廣奠定基礎(chǔ)。
　　第三部分是對(duì)房屋反向抵押制度在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)

4、適用的必要性分析，主要就個(gè)人發(fā)展權(quán)、社會(huì)保障體系、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改制及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求等問(wèn)題進(jìn)行分析，論證我國(guó)農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)可以逐步開(kāi)始推行房屋反向抵押制度。
　　第四部分是就房屋反向抵押制度在農(nóng)村地區(qū)推行的障礙進(jìn)行分析。首先，分析新制度推行的文化觀(guān)念障礙，老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀(guān)念即由子女扶養(yǎng)和房屋遺贈(zèng)給子女的住房理念根深蒂固，再加上對(duì)新事物不理解，對(duì)之接受能力較低。其次是反向抵押貸款的貸款方承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，譬如貸款可能無(wú)法收回、

5、房屋價(jià)值貶損、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)致使貸款機(jī)構(gòu)不能順利將抵押房屋通過(guò)市場(chǎng)變現(xiàn)取償。如果沒(méi)有第三方分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，鮮有金融機(jī)構(gòu)愿意開(kāi)發(fā)這樣的貸款產(chǎn)品。第三點(diǎn)也是本節(jié)的重點(diǎn)，分析房屋反向抵押制度在農(nóng)村地區(qū)適用的法律政策障礙，主要從農(nóng)村土地政策、宅基地有限使用權(quán)，物權(quán)法定原則，以及農(nóng)村“低保戶(hù)”等現(xiàn)行農(nóng)村社會(huì)保障政策幾個(gè)方面進(jìn)行論述。
　　最后一個(gè)部分是對(duì)在農(nóng)村地區(qū)適用反向抵押制度提出的對(duì)策，包括新理念的宣傳、配套法律法規(guī)的完善、新制度運(yùn)行