城市更新項(xiàng)目(舊城改造)的工作思考

1、,,2011年7月,2011,城 市 更 新 項(xiàng) 目 的 工 作 思 考,激 情 與 突 破,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀二、城市更新研究思路三、政策研究與解讀四、深圳舊住宅區(qū)更新情況五、城市更新流程,目 錄,,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,未來(lái)深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為,占到深圳陸地總面積,目前深圳未利用土地面積,深圳城市更新總用地面積是未利用地面積的5.5倍,2.4萬(wàn)公頃,12.3%,4

2、360公頃,,,,,,,,5.5倍,深圳市的城市更新包括,拆除重建,綜合治理,功能改變,要進(jìn)行拆除重建的大概達(dá)到30%,深圳可以新增7200公頃的土地供應(yīng)量,70%,,,,,數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳商報(bào)網(wǎng),按照計(jì)劃，深圳政府在2020年前將完成其中1.76萬(wàn)公頃的城市更新,,30年來(lái)，深圳城市發(fā)展的主題詞是建設(shè)；而未來(lái)10年內(nèi)，深圳城市發(fā)展的主題詞將是拆遷后再建設(shè)，舊改工作可能持續(xù)30年。,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,2010年,已審批拆除重建類(lèi)城

3、市更新單元計(jì)劃94項(xiàng),全市城市更新年度實(shí)施計(jì)劃總拆遷用地面積為３４０公頃,,,其中：,各區(qū)目標(biāo)為：,單位：公頃,2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批,2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第二批,公告77公頃，擬拆除重建用地面積,公告142公頃，擬拆除重建用地面積,附件3：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃》一覽表,附件4：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第二批計(jì)劃》一覽表,合計(jì)公告：219公頃,

4、附件1：《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃》一覽表,2011年,數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳市規(guī)劃和國(guó)土局網(wǎng)站,已審批拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃31項(xiàng),,,,,,,萬(wàn)科南苑新村,,,,,,,大新卓越,華潤(rùn)大沖,金地崗廈,京基蔡屋圍,中信園嶺新村,綠景下梅林,深業(yè)鵬基八卦嶺7#,上步1#深業(yè)鵬基,,佳兆業(yè)華為科技城,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商典型更新項(xiàng)目,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,,,二、城市更新研究思路,城市發(fā)展角度（必要性）,

5、定位,實(shí)施支撐,容積率,規(guī)劃成果,技術(shù)上需解決的一些主要問(wèn)題,1.發(fā)展戰(zhàn)略：立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度；2.整體定位：決定價(jià)值實(shí)現(xiàn)。,1.功能布局2.技術(shù)成果,1.經(jīng)濟(jì)測(cè)算:制定容積率依據(jù)；2.容積率確定：與現(xiàn)狀規(guī)劃的對(duì)比和調(diào)整。,1.實(shí)施策略——改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開(kāi)發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險(xiǎn)控制2.政府審批－審批支撐,容積率建筑質(zhì)量配套承載力水電交通建筑風(fēng)格

6、負(fù)面影響（消防、治安）資源占用……,政策拆遷補(bǔ)償代價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境談判的難易程度開(kāi)發(fā)模式啟動(dòng)策略資金運(yùn)作問(wèn)題開(kāi)發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……,產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會(huì)、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來(lái)機(jī)遇……,,三、城市更新研究思路,舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它同時(shí)兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：,技術(shù)角度

7、,市場(chǎng)角度,城市發(fā)展角度,微觀層面,中觀層面,宏觀層面,,,,（做什么）,,,二、城市更新研究思路,改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）,我們的定位,舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略,對(duì)城市舊城改造剖析,對(duì)城市未來(lái)發(fā)展預(yù)見(jiàn),站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”,?項(xiàng)目配套優(yōu)化?項(xiàng)目所在城市競(jìng)爭(zhēng)力?項(xiàng)目管理,?對(duì)未來(lái)準(zhǔn)確的預(yù)見(jiàn)是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ),?剖析舊城?舊城改造對(duì)城市未來(lái)的影響,?實(shí)施應(yīng)具備的條件?實(shí)現(xiàn)條件的策略,改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn),1.改

8、造目標(biāo)體系建立,2.改造政策問(wèn)題研究,3.資金平衡問(wèn)題研究,4.開(kāi)發(fā)控制問(wèn)題研究,社會(huì)效益目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程目標(biāo),對(duì)開(kāi)發(fā)主體的政策：容積率、地價(jià)減免等對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)恼邔?duì)“原居民”安置的政策,投資收益細(xì)目的分類(lèi)列舉及平衡計(jì)算新增土地價(jià)值清算,政府在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開(kāi)發(fā)商在過(guò)程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會(huì)及國(guó)家在過(guò)程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險(xiǎn)控制,5.功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問(wèn)題研究,6.建筑風(fēng)格問(wèn)題研究,7.開(kāi)發(fā)模式

9、問(wèn)題研究,8.拆賠方案研究,核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤(rùn)平衡指標(biāo)如何使土地增值,改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問(wèn)題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問(wèn)題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問(wèn)題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問(wèn)題,改造中利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險(xiǎn)控制主體考慮整體改造與局部改造整體開(kāi)發(fā)與分期開(kāi)發(fā),拆賠模式拆賠比經(jīng)濟(jì)測(cè)算補(bǔ)償方式,,三、政策研究與解讀,國(guó)家城市更新重點(diǎn)政策解讀,2011年1月21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院第5

10、90號(hào)令，公布并施行。,市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。 　　市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。,被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。 對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向

11、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。 　　房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 　　任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。,被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行

12、政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 　　強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。,國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例,市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。,實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。,,深圳城市更新政策歷程,從1994

13、年至2009年深圳市共出臺(tái)四次政策,1994年,2009年,2008年,2004年,當(dāng)時(shí)深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過(guò)14年的時(shí)間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關(guān)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地很快所剩無(wú)幾。同時(shí)，一些前期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過(guò)推動(dòng)舊改來(lái)增加土地供應(yīng)，更新城市面貌。,深圳的舊改進(jìn)程，最早開(kāi)始于1994年,以協(xié)議出讓的方式大大提高了開(kāi)發(fā)商舊改積極性,統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議

14、出讓方式,國(guó)家對(duì)廣東省的一個(gè)試點(diǎn)，對(duì)三舊改造不用招拍掛。,深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)或者參與開(kāi)發(fā)城中村改造項(xiàng)目，正式全面啟動(dòng)城市更新工程?！兑?guī)定》出臺(tái)后，默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓?zhuān)恋夭槐卣信膾欤_(kāi)發(fā)商參與舊改積極性大大提高。,為了與國(guó)土資源部政策保持一致，深圳國(guó)土部門(mén)要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一招拍掛出讓?zhuān)钲谥暗呐f改政策被徹底拋棄。隨后，相應(yīng)的城市更新工

15、作也基本停止。,深圳通過(guò)《深圳城市更新辦法》，提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類(lèi)舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式；其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類(lèi)更新改造類(lèi)型。,三、政策研究與解讀,,城市更新（四舊改造）解讀,深圳市城市更新,深圳城市更新中的“四舊”,1、城中村（舊村）,2、舊工業(yè)區(qū),3、舊

16、工商住混合區(qū),4、舊住宅區(qū),1、四種類(lèi)型各有特點(diǎn)，業(yè)主不同；2、土地性質(zhì)存在差異；3、更新工作重點(diǎn)不一樣。,三、政策研究與解讀,城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)力主體單一的，該主體同意進(jìn)行城市更新；建筑物為多個(gè)權(quán)力主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)力主體同意進(jìn)行城市更新。,實(shí)施主體確認(rèn)申請(qǐng)：城市更新單元拆

17、除范圍內(nèi)的單一主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)施主體資格確認(rèn)。,城市更新單元應(yīng)當(dāng)提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面積15%的獨(dú)立用地，無(wú)償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目。,,深圳最新政策重點(diǎn)解讀,四、政策研究與解讀,深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則,深圳市城市更新實(shí)施細(xì)則.pdf,,,深圳最新政策重點(diǎn)解讀,深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定,基準(zhǔn)配建比例,保障性住房配建比例為實(shí)際建

18、設(shè)的保障性住房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例。二類(lèi)地區(qū)配建比例不低于8%，保障性住房類(lèi)型為安居商品房的，配建比例為20%；,修正比例,位于規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的，配建比例增加3%；,特殊項(xiàng)目的配建比例核減,土地貢獻(xiàn)率過(guò)高或所處地區(qū)城市規(guī)劃有特殊要求的，配建比例可予以適當(dāng)核減；,建設(shè)方式,保障性住房原則上由項(xiàng)目實(shí)施主體在城市更新項(xiàng)目中一并建設(shè)，應(yīng)配建的保障性住房建筑面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的，可視條件在城市更新項(xiàng)目用

19、地中劃出一定比例用地單獨(dú)建設(shè)保障性住房，但安居商品房除外；,布局和時(shí)序,保障性住房應(yīng)集中布局。城市更新項(xiàng)目分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)布局在首期；,地價(jià)及回購(gòu),保障性住房免繳地價(jià)，并由政府回購(gòu)，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購(gòu)價(jià)格按照保障性住房建造成本加百分之三利潤(rùn)的價(jià)格執(zhí)行。保障性住房類(lèi)型為安居商品房的，地價(jià)按該項(xiàng)目住宅部分應(yīng)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過(guò)安居商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收的地價(jià)，由項(xiàng)目實(shí)施主體按照與市住房建設(shè)主管

20、部門(mén)事先約定的住房?jī)r(jià)格和對(duì)象進(jìn)行銷(xiāo)售。,深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定,三、政策研究與解讀,,,深圳最新政策重點(diǎn)解讀,深圳市城市更新提速專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃,全面實(shí)現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃計(jì)劃的常態(tài)申報(bào)，由各區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)）受理申報(bào)，市規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)籌擬定計(jì)劃草案，分別在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批計(jì)劃報(bào)市政府審定。,由市規(guī)劃國(guó)土委牽頭、各區(qū)政府配合；試行城市更新實(shí)施計(jì)劃的常態(tài)申報(bào)。明確具體的城市更新項(xiàng)目在符合一定條件下

21、，可隨時(shí)申請(qǐng)列入實(shí)施計(jì)劃。,規(guī)范舊住宅區(qū)拆除重建類(lèi)城市更新工作。由各區(qū)政府組織開(kāi)展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集、可行性分析、計(jì)劃申報(bào)等前期工作，不再由市場(chǎng)主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計(jì)劃申報(bào)。積極探索在項(xiàng)目列入計(jì)劃后通過(guò)公開(kāi)公平的方式選定項(xiàng)目實(shí)施主體。,深圳市城市更新提速專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃.pdf,三、政策研究與解讀,,四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況,1、業(yè)主對(duì)補(bǔ)償要求千差萬(wàn)別；2、許多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐更新小區(qū)，造成大批量的投訴。,深圳市規(guī)劃國(guó)土

22、委更新辦：由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)深圳舊住宅區(qū)城市更新可能產(chǎn)生的影響以及舊住宅區(qū)城市更新出現(xiàn)的某些亂象，根據(jù)《深圳市城市更新提速專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃》，深圳對(duì)舊住宅區(qū)城市更新已經(jīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。具體調(diào)整主要在兩方面：1、舊住宅區(qū)的城市更新將以綜合整治為主；2、將由各區(qū)政府組織開(kāi)展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集、可行性分析、計(jì)劃申報(bào)等前期工作，不再由市場(chǎng)主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計(jì)劃申報(bào)。,,四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況,城市

23、更新項(xiàng)目工作可分為三大階段：,計(jì)劃申報(bào)階段,土地取得階段,拆遷補(bǔ)償階段,1、征集更新意愿；2、市區(qū)兩級(jí)更新辦申報(bào)；3、開(kāi)發(fā)商更新主體的取得,計(jì)劃申報(bào)階段,1、補(bǔ)償談判協(xié)議；2、疑難戶（釘子戶）處理；3、更新規(guī)劃要點(diǎn)的取得。,拆遷補(bǔ)償階段,,五、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況,如何有效推進(jìn)舊住宅區(qū)的更新工作,需協(xié)調(diào)各利益相關(guān)方的關(guān)系,對(duì)內(nèi),對(duì)外,1、完善組織架構(gòu)，分階段配備相應(yīng)的人力資源；2、爭(zhēng)取公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)部門(mén)的支持；

24、3、在激勵(lì)方面的傾斜；4、提供更多的資源保障，如在項(xiàng)目安排上，可將在建項(xiàng)目和更新項(xiàng)目搭配安排；5、不斷完善內(nèi)部制度管理，加強(qiáng)員工的心理、技能的培訓(xùn)；6、形成應(yīng)對(duì)預(yù)案；7、通過(guò)各種方式，使員工保持工作激情。,1、協(xié)調(diào)政府各部門(mén)的關(guān)系，如、規(guī)土委市更新辦、區(qū)政府、區(qū)舊改辦、街道辦、城管等部門(mén)，形成穩(wěn)固而密切的關(guān)系；2、采取各種辦法贏得小業(yè)主的理解和支持，在政策的框架下，盡量信息公開(kāi)，和諧開(kāi)展工作。,,,,第一階段：項(xiàng)目申報(bào)、納入計(jì)