城市更新項目操作指引2013-06-13

1、,,城市更新項目操作指引,坪山辦事處城市更新事務(wù)中心2013年7月,,,目 錄,1、關(guān)于規(guī)劃2、城市更新政策解讀3、城市更新操作流程4、社區(qū)實踐相關(guān)問題,2007.10.28《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 1998.（2001）《深圳市城市規(guī)劃條例》,城市規(guī)劃法規(guī),專業(yè)委員會：發(fā)展策略委員會、法定圖則委員會、建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會,城市規(guī)劃委員會,總體規(guī)劃 次區(qū)域規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃（組團規(guī)劃） 法定圖則（控制性詳細規(guī)劃） 詳細藍圖（

2、修建性詳細規(guī)劃）,城市規(guī)劃五個階段,城市更新單元規(guī)劃通過建環(huán)委審批后，可視為完成對法定圖則的調(diào)整,總體規(guī)劃層面,,六和商業(yè)廣場項目位置,分區(qū)規(guī)劃層面,,,六和商業(yè)廣場項目位置,坪山新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃,,,法定圖則層面,【坪山中心老城地區(qū)】法定圖則（公示版）,,六和商業(yè)廣場項目位置,詳細藍圖層面,六和商業(yè)廣場總平面布局,城市更新專項規(guī)劃,《坪山新區(qū)六和商業(yè)廣場城市更新專項規(guī)劃》,2009年8月25日，《關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干

3、意見》廣東省政府 實現(xiàn)“三舊”改造用地協(xié)議出讓、完善歷史用地手續(xù)等突破。2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》 明確了“政府引導(dǎo)、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與”的原則，并確立了綜合整治、功能改變和拆除重建三種更新模式。2010年至今，市規(guī)劃國土委相繼出臺一系列配套文件： 《城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》 《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》 《城市更新項目用地審

4、查操作規(guī)程》 《城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》 《拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則》 《寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》 …………,2011年1月21日,《國有土地上房屋征收與補償條例》 國務(wù)院 第八條規(guī)定，由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要 ，屬于公共利益的范疇，可以做出房屋征收

5、決定。2012年1月21日，《深圳市城市更新辦法實施細則》 對綜合整治、功能改變和拆除重建三類城市更新都進行了規(guī)范，分別細化了三種城市更新模式的適用范圍、操作程序等內(nèi)容。2012年8月17日，《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》2012年9月27日，《坪山新區(qū)城市更新計劃申報預(yù)審工作規(guī)則》 2013年5月1日，《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集

6、中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建和城市更新的需要，由轄區(qū)政府實施房屋征收。,《關(guān)于坪山辦事處城市更新項目若干規(guī)定》辦事處 坪山辦事處根據(jù)實際情況，對項目范圍內(nèi)的五類用地進行核查及其它相關(guān)規(guī)定需要完成的情況，并對引進合作企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和拆遷談判的過程進行進行管理和指引。《坪山辦事處城市更新項目申報預(yù)審流程》辦事處 社區(qū)居委會、居民小組與開發(fā)商協(xié)商并有意向進行有關(guān)城市更新項目的，需向坪山辦事處上報情況，并提

7、供以下相關(guān)資料： 1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，包括建筑物數(shù)據(jù)，土地權(quán)屬及舊屋村用地面積核查。 2.集體資產(chǎn)處置預(yù)案，包括物業(yè)、非農(nóng)用地、征地返還用地及社區(qū)土地等集體資產(chǎn)的處置方式提出預(yù)案。 3.拆遷工作的預(yù)案 4.違法建筑搶建的管控預(yù)案，其中包括一戶一棟的申請。 社區(qū)與開發(fā)單位的合作意向簽訂須經(jīng)過辦事處司法部門的審核下，經(jīng)辦事處領(lǐng)導(dǎo)班子同意后進行合同的簽訂。申報單位若

8、未經(jīng)以上流程向辦事處申報的，在新區(qū)預(yù)審程序中不給于通過。,《實施細則》將“城市更新單元規(guī)劃制定計劃”與“項目實施計劃”兩層次的計劃體系簡化成為“更新單元計劃”一個層次。,實行常態(tài)申報，符合條件時可隨時進行申報，及時納入計劃，不受總量限制和年度批次限制。,向區(qū)城市更新職能部門提交計劃申報材料。,計劃申報主體在編制完成城市更新單元規(guī)劃后，直接報送規(guī)劃國土主管部門進行審批，由規(guī)劃國土部門征求相關(guān)更新部門或產(chǎn)業(yè)部門意見。,城市更新單元規(guī)劃與法定

9、圖則效力相當(dāng)。,權(quán)利主體通過收購、搬遷補償安置、作價入股等方式形成單一主體，向區(qū)城市更新部門申請實施主體確認。,實施主體與新區(qū)管委會簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定公共設(shè)施用地移交、回遷安置、保障性住房建設(shè)等義務(wù)，并附加在土地使用權(quán)出讓合同中。,1、單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年后未完成搬遷補償、符合房屋征收范圍的；,2、約定土地公開出讓分成或者搬遷補償費用加合理利潤的委托收購方式；,3、完成90%以上建筑面積補償?shù)纳暾堈M織實施方式。,城市更新單元計劃須經(jīng)2/

10、3以上業(yè)主同意，方可申報。,改造實施主體的選擇由業(yè)主決定，100%達成補償才能申請改造實施主體。,市規(guī)土委網(wǎng)站（www.szpl.gov.cn）： 1、城市更新單元計劃公示和公告； 2、城市更新單元規(guī)劃公示和公告。,坪山新區(qū)網(wǎng)站（www.psxq.gov.cn）： 1、城市更新單元改造意愿公示； 2、城市更新單元規(guī)劃公示； 3、改造實施主體公示與公告。,2.1 初期階段——項目摸底2.2 計劃

11、階段——計劃申報2.3 前期階段——規(guī)劃編制及審批2.4 前期階段——拆遷前期工作2.5 實施階段——實施拆遷及土地移交,2.1 初期階段——項目摸底,結(jié)合本單位的開發(fā)方向的實際，判斷劃定的范圍是否符合各方面的要求，主要是：是否符合城市更新單元的劃定要求、是否符合土地整備單元的劃定要求、開發(fā)方向是否符合規(guī)劃要求，最后確定此范圍。,摸清劃定范圍內(nèi)的社區(qū)、居民小組干部的情況，土地情況，建筑物情況，業(yè)主情況，將來的規(guī)劃情況，以及周邊的

12、情況。,初步劃定城市更新的拆遷和更新單元范圍拆遷單元范圍。,1.劃定范圍,2.范圍摸底,,,3.確定范圍,城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米； 未建設(shè)用地不劃入城市更新單元，國有未出讓的零星空地面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分，可以作為零星用地一并出讓給項目實施主體；超出部分應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換。 全市土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)

13、范圍內(nèi)不劃定城市更新單元。 ——《深圳市城市更新辦法實施細則》(深府[2012]1號文) 已納入我市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。 已完成征、轉(zhuǎn)及補償手續(xù)的國有用地被非法占用的、基本農(nóng)田保護范圍內(nèi)的用地，原則上不得納入城市更新單元進行申報。 ——《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》（深規(guī)土告201016號),注意要點：,2.2 計劃階

14、段——計劃申報,國有土地、集體土地、非農(nóng)建設(shè)用地、老屋村、兩規(guī)用地、歷史遺留用地等的面積、比例和分布情況，摸清拆遷范圍內(nèi)符合城市更新政策五類用地的面積占總拆遷面積的比例。,1.初步用地清理,國有已出讓用地 非農(nóng)建設(shè)用地 征地返還用地 舊屋村 農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑已處理用地（“兩規(guī)”用地）,五類用地,,出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設(shè)的用地，總面積不得大于項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面

15、積。 原則上，更新單元范圍內(nèi)的五類用地面積不小于總面積的70%，方可納入城市更新單元計劃，五類用地不足無法辦理土地出讓手續(xù)。,注意要點：,對擬拆遷范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體進行改造意愿調(diào)查。,2.改造意愿調(diào)查,三分之二以上權(quán)利主體同意，多個地塊須占拆遷范圍用地面積80%以上同意，方可申報； 涉及城中村、舊屋村、原農(nóng)村其它建成區(qū)的，須召開股東大會或股東代表大會，或者業(yè)主大會三分之二以上同意，并經(jīng)社區(qū)股份公司同意，方可申報； 舊住宅區(qū)

16、由區(qū)政府組織征集更新意愿（需90%以上業(yè)主同意后公開選擇市場主體）。,注意要點：,單一主體可自行申報；多個權(quán)利主體須共同委托單一主體代為申報；城中村、老屋村、非農(nóng)以外建成區(qū)由股份公司進行申報，或委托單一主體代為申報。上述涉及委托單一主體進行申報的應(yīng)簽訂改造委托書。,社區(qū)對改造項目從社區(qū)發(fā)展的角度進行綜合考慮，并提出意見。,3.社區(qū)意見,4.簽訂改造委托書,,自行申報委托單一主體申報,單一主體,,多個主體,委托單一主體申報,,股份公司

17、委托單一主體申報,城中村、老屋村、非農(nóng)以外建成區(qū),,對改造范圍內(nèi)的建筑物進行調(diào)查，對建筑物權(quán)屬、使用性質(zhì)等信息進行匯總，視情況委托房屋征收測繪機構(gòu)進行建筑物測量。,5.建筑物調(diào)查,被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權(quán)利證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn)； 對于可以確定建筑面積的，不得申請測繪；對于無法認定建筑面積的，應(yīng)當(dāng)進行測繪； 所選取的房屋征收測繪機構(gòu)須納入房屋征收測繪機構(gòu)預(yù)選庫。

18、 ——《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(2013) 深圳市人民政府令第248號,注意要點：,根據(jù)實際情況及社區(qū)訴求，擬定更新單元的初步方案，主要包括：拆遷范圍、建設(shè)用地范圍、用地性質(zhì)、容積率、配套設(shè)施等。,6.擬定更新單元方案,城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米； 城市更新單元不得違反基本生態(tài)控制線、一級水源保護區(qū)、重大危險設(shè)施管理控制

19、區(qū)（橙線）、城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)（黃線）、歷史文化遺產(chǎn)保護區(qū)（紫線）等城市控制性區(qū)域管制要求； 用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃?；痉鲜侵敢?guī)劃功能與法定圖則相符，但各用地功能的比例可以調(diào)整，容積率增加的幅度不能過大。,注意要點：,,城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。

20、 出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設(shè)的用地，總面積不得大于項目拆除范圍內(nèi)手續(xù)完善的各類用地及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積。 ——《深圳市城市更新辦法實施細則》(深府[2012]1號文) 對于2007年6月30日之前的未征未轉(zhuǎn)用地（建成區(qū)） ：1．原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）自行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等。2．繼受單位當(dāng)與

21、政府簽訂完善處置土地征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補償費用。3．政府將處置土地的80%交由繼受單位進行城市更新，其余20%納入政府土地儲備。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實施細則》的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交給政府納入土地儲備。 ——《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(深府辦〔2012〕45號) 建設(shè)用地 = 五類地*85% + 非五類地*68%

22、,注意要點：,按照《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》相關(guān)要求準(zhǔn)備申報材料，向新區(qū)城市更新部門（城建局）提交申報材料。,7.向新區(qū)上報計劃,（一）申請書（二）申報表格（三）申報主體的身份證明材料（四）圖紙（五）更新意愿證明材料（六）權(quán)屬材料（七）照片（八）其他材料具體內(nèi)容及要求詳見《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》,申報材料：,按照《坪山新區(qū)城市更新計劃申報預(yù)審工作規(guī)則》相關(guān)要求，新區(qū)城市更

23、新部門將申報材料分送各相關(guān)部門進行預(yù)審，整理各部門意見后，提交新區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組進行決策，經(jīng)討論同意則啟動計劃申報工作。,8. 新區(qū)計劃預(yù)審,城市建設(shè)局——開發(fā)主體資格、更新意愿、土地貢獻率、拆建比、 拆建維穩(wěn) 規(guī)劃國土管理局——規(guī)劃方向、土地及建筑核查、公共設(shè)施 發(fā)展和財政局——與區(qū)重大項目的影響 經(jīng)濟服務(wù)局——與區(qū)政府投資工程的影響 公共事業(yè)局——涉及學(xué)校、文物等的進行核查 征地拆遷辦—

24、—核對改造范圍內(nèi)是否有設(shè)施或建筑已列入拆遷計劃,審查部門：,,新區(qū)城市更新部門（城建局）將同意申報的項目計劃上報市城市更新辦，市更新辦在征求市規(guī)劃國土委各處室意見之后，報規(guī)土委技術(shù)委員會審議，審議通過的城市更新單元規(guī)劃制定計劃按程序公示，報市政府審批后，納入市城市更新單元規(guī)劃制定計劃。,9. 計劃批準(zhǔn),2.3 前期階段——規(guī)劃編制及審批,對于經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新單元計劃的城市更新單元，在土地、建筑物信息核查和歷史用地處置之前，相關(guān)主體可

25、先行申請開展土地、建筑物權(quán)屬認定工作： （一）在更新范圍內(nèi)可優(yōu)先落實非農(nóng)用地及征地返還用地指標(biāo)； （二）舊屋村范圍認定； （三）歷史遺留違法建筑當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)取得市規(guī)劃國土主管部門審查意見并繳清罰款和地價，不再補辦房屋質(zhì)量檢測鑒定、消防等手續(xù)，由市規(guī)劃國土主管部門核發(fā)處理意見書； （四）符合《關(guān)于加強房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》（深府〔2010〕66號）有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定取得規(guī)劃確認文件

26、、土地權(quán)屬證明和繳清地價款證明，不再補辦房屋質(zhì)量檢測鑒定、消防等手續(xù)，由市規(guī)劃國土主管部門核發(fā)處理意見書； （五）建成區(qū)范圍內(nèi)國有已出讓土地上建筑物已辦理規(guī)劃驗收手續(xù)的部分，視為合法建筑物；國有已出讓土地上建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)、未辦理規(guī)劃驗收手續(xù)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定取得規(guī)劃確認文件，并繳清罰款和地價，不再補辦房屋質(zhì)量檢測鑒定、消防和規(guī)劃審批等手續(xù)，由市規(guī)劃國土主管部門核發(fā)處理意見書

27、。 ——《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》,注意要點：,更新單元計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，改造主體可先行申請開展土地、建筑物權(quán)屬認定工作。,1.土地、建筑物確權(quán),更新單元計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地及建筑物信息進行核查、匯總。,2.土地、建筑物核查,主管部門根據(jù)計劃申報主體提供的土地使用權(quán)出讓合同、

28、用地批復(fù)、房地產(chǎn)證、舊屋村范圍圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內(nèi)土地的性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等進行核查，在20個工作日內(nèi)將核查結(jié)果函復(fù)計劃申報主體；并對地上建筑物的性質(zhì)、面積等信息進行核查和匯總。 城市更新單元內(nèi)土地和建筑物需完善手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)盡快按照相關(guān)程序加以完善。 ——《深圳市城市更新辦法實施細則》(深府[2012]1號文),注意要點：,城市更新單元計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在

29、城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃國土主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地、建筑物信息進行核查、匯總，并提交下列資料：（一）土地、建筑物信息核查申請表；（二）申請人身份證明；（三）土地權(quán)屬證明材料；（四）建筑物權(quán)屬證明材料；（五）未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的，提交建筑物現(xiàn)狀測繪報告或者規(guī)劃驗收證明文件；（六）土地信息一覽表、建筑物信息一覽表及相關(guān)圖示；（七）土地征（轉(zhuǎn)）情況證明材料等其他必要資料。

30、 ——《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》,注意要點：,根據(jù)土地、建筑物信息核查結(jié)果復(fù)函，對于擬實施拆除重建范圍內(nèi)未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或者已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，可以由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）申請進行歷史用地處置。 經(jīng)市規(guī)劃國土主管部門核查，屬于已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進行部分

31、補償?shù)a償未完成的用地，不得申請按照本規(guī)定進行歷史用地處置，應(yīng)當(dāng)按照其他相關(guān)規(guī)定進行處理。 ——《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》,注意要點：,根據(jù)土地、建筑物信息核查結(jié)果復(fù)函，對于用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前的未征未轉(zhuǎn)用地（建成區(qū)），應(yīng)向規(guī)土坪山管理局申請歷史用地處置。,3.申請歷史用地處置,歷史用地處置申請須經(jīng)繼受單位股東代表大會審議且獲2/3以上（含2/3）表決同意，但繼受單位章

32、程對表決通過率有更高要求的，從其規(guī)定。 繼受單位應(yīng)當(dāng)提交下列歷史用地處置申請資料： （一）歷史用地處置申請及承諾書； （二）土地、建筑物信息核查結(jié)果的復(fù)函； （三）繼受單位股東代表大會決議； （四）所在街道辦事處出具的協(xié)助核查歷史用地行為發(fā)生時間的意見； （五）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。 ——《深圳市城市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》,注意

33、要點：,根據(jù)項目定位，委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位編制城市更新專項規(guī)劃。新區(qū)組織申報的更新計劃納入城市更新年度計劃的，由新區(qū)城市更新主管部門組織原計劃申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案。,根據(jù)法定圖則的規(guī)劃指引、片區(qū)發(fā)展趨勢及市場需求，合理確定項目開發(fā)的定位。,查詢擬改造區(qū)域所在的法定圖則、土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃情況，更新單元規(guī)劃的編制應(yīng)以法定圖則、土地利用總體規(guī)劃等規(guī)劃為依據(jù)。,4. 規(guī)劃編制依據(jù),5. 項目策劃定位,6. 編制規(guī)劃方案,,

34、,根據(jù)《拆除重建類城市更新項目操作基本程序（試行）》（深規(guī)土(2010)59號）有關(guān)要求，開發(fā)單位將已編制的規(guī)劃方案上報新區(qū)城建局，由城建局組織向規(guī)劃國土管理局申報更新單元規(guī)劃。,7. 規(guī)劃上報審批,不涉及法定圖則修改,城建局組織申報,,規(guī)土委管理局審查后可直接批準(zhǔn),涉及法定圖則修改,規(guī)土管理局提出初審意見，轉(zhuǎn)市更新辦主辦市更新辦征求相關(guān)部門意見，形成審定的規(guī)劃草案，報請市規(guī)劃國土委技術(shù)委員會審議市規(guī)土委技術(shù)委員會審議通過后由新區(qū)城

35、建局組織公示（15個自然日）市規(guī)土委將審定的規(guī)劃草案和公示處理意見報請市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審議審議通過后由市規(guī)土委在10個工作日之內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)城市更新單元規(guī)劃獲建環(huán)委批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序。,,2.4 前期階段——拆遷前期工作,房屋征收實施單位不得以營利為目的。建設(shè)單位和以營利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等法人和其他組織，均不得接受委托成為房屋征收實施單位，也不得與房屋征

36、收實施單位存在投（出）資、被投（出）資的關(guān)系。,1. 征收實施單位,對改造范圍內(nèi)的業(yè)主進行調(diào)查，調(diào)查主要內(nèi)容包括人口、收入、拆遷補償方式等方面。,2. 業(yè)主調(diào)查,,房屋征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋征收范圍、補償內(nèi)容、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、項目補償費用概算；作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房的區(qū)位、數(shù)量、安置房調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和結(jié)算基本價格、過渡方式、臨時安置用房標(biāo)準(zhǔn)等；擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限；獎勵與補助標(biāo)準(zhǔn)；房屋征收補償費用賬戶；其他

37、應(yīng)當(dāng)納入補償方案的內(nèi)容。,3. 制定拆遷補償方案,轄區(qū)政府組織對拆遷補償方案進行公示（不少于30日） 經(jīng)房屋所有權(quán)人1/2以上同意，可要求組織召開聽證會。計算房屋所有權(quán)人數(shù)時，房屋共同共有或者按份共有的全體共有人按一個所有權(quán)人計算。 ——《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(2013) 深圳市人民政府令第248號,審查部門：,包括被征收房屋（含國有

38、土地使用權(quán)）、構(gòu)筑物、其他附著物和搬遷費、臨時安置費、征收經(jīng)營性房屋所造成停產(chǎn)停業(yè)補償費、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的評估等。此外還包括房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，應(yīng)當(dāng)作出房屋征收風(fēng)險等級評價，并提出可實施、暫緩實施或者不可實施的建議，評估機構(gòu)應(yīng)從房屋征收評估機構(gòu)預(yù)選庫選取。,對房屋產(chǎn)權(quán)進行確認。,對拆遷范圍內(nèi)的建筑物基本信息進行查丈，其信息包括建筑物數(shù)量、面積、用途、涉及業(yè)主的戶數(shù)等。,4. 建筑物查賬,5. 房

39、屋產(chǎn)權(quán)確認,6. 拆遷評估報告,,,根據(jù)《拆除重建類城市更新項目操作基本程序（試行）》（深規(guī)土(2010)59號），向新區(qū)管委會申請改造實施主體核準(zhǔn)文件；改造主體持更新單元規(guī)劃批復(fù)、改造實施主體核準(zhǔn)文件及其他有關(guān)資料向規(guī)土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證。,改造實施主體與全部業(yè)主簽訂拆遷合同（或拆遷補償協(xié)議）。,由房屋征收實施單位（社區(qū)）主導(dǎo)進行談判。,7. 拆遷談判,8. 簽訂拆遷合同,9.改造實施主體核準(zhǔn)及房屋拆遷許可,,,單一主體可

40、直接向規(guī)土委管理局申報，規(guī)土委管理局直接核準(zhǔn)并予公示（15個自然日），公示結(jié)束后管理局核發(fā)改造實施主體核準(zhǔn)文件。 多個主體通過簽訂拆遷協(xié)議或作價入股形成單一主體，向新區(qū)管委會提出申請，新區(qū)管委會核準(zhǔn)并予公示（15個自然日），公示結(jié)束后，新區(qū)管委會核發(fā)改造實施主體核準(zhǔn)文件并抄送市規(guī)劃國土委管理局；該單一主體持更新單元規(guī)劃批復(fù)、改造實施主體核準(zhǔn)文件及其他有關(guān)資料向規(guī)土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證。 ——《拆除重建類

41、城市更新項目操作基本程序（試行）》 (深規(guī)土（2010）59號),注意要點：,2.5 實施階段——實施拆遷及土地移交,建筑物拆除完成后，改造實施主體持相關(guān)材料向辦事處申請辦理征轉(zhuǎn)移交手續(xù)，辦事處向新區(qū)申請，獲轉(zhuǎn)地批復(fù)后，改造主體持轉(zhuǎn)地批復(fù)向規(guī)劃國土部門申請辦理土地入庫手續(xù)。,改造實施主體對改造范圍內(nèi)的建筑物進行拆除。,改造實施主體在取得房屋拆遷許可證后，憑與

42、權(quán)利主體簽訂的有效拆遷安置協(xié)議（拆遷合同或拆遷補償協(xié)議）及有關(guān)資料向市房地產(chǎn)登記主管部門申請辦理房地產(chǎn)證注銷（滅失）。,1. 產(chǎn)權(quán)注銷（滅失）,2. 建筑物清除,3. 土地征轉(zhuǎn)移交,4. 用地面積確認,,,,改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復(fù)、改造實施主體核準(zhǔn)文件及其他有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請建設(shè)用地報備，由城市更新科主辦。,改造實施主體與新區(qū)管委會簽訂改造監(jiān)管協(xié)議，約定公共設(shè)施用地移交、回遷安置、保障性住房建設(shè)等義務(wù)，并附加在土地

43、使用權(quán)出讓合同中。,5. 改造監(jiān)管協(xié)議,6. 申請建設(shè)用地報備,,,改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復(fù)、改造實施主體核準(zhǔn)文件等相關(guān)材料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由城市更新科主辦。,7. 建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,改造實施主體持項目建設(shè)用地方案圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、宗地圖向市規(guī)劃國土委管理局申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由土地資產(chǎn)科主辦，城市更新科協(xié)辦。,改造實施主體在取得項目建設(shè)用地方案圖和建

44、設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請制作宗地圖，由地籍信息科（或地籍與房地產(chǎn)管理科）主辦。,8. 申請制作宗地圖,9. 申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同,,,參照新建建筑工程報建程序及流程。,10. 辦理三證,4.1 更新中的五類用地及其作用？ 4.2 原農(nóng)村非農(nóng)指標(biāo)及其作用？4.3 城市更新能否納入政府征收范圍？4.4 城市更新立項后有沒有時限要求？4.5 社區(qū)在城市更新中的任務(wù)和角色？4.6 開發(fā)單位的社會責(zé)任？4.7

45、 各級政府部門的審批事權(quán)劃分？,更新單元內(nèi)土地權(quán)屬手續(xù)完善的五類用地總面積，應(yīng)不小于單元內(nèi)建設(shè)用地面積。 ------五類用地不到70%將無法列入單元計劃 ------五類用地不足將無法辦理土地出讓 ------建設(shè)用地 = 五類用地*85% + 非五類用地*68%,1、國有已出讓用地；2、非農(nóng)建設(shè)用地；3、征地返還用地；4、舊屋村；5、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑已處理用地。,指

46、標(biāo)用地（劃定非農(nóng)用地）,征地返還用地,93年283號文《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》 2004年102號文《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設(shè)用地（按人口戶數(shù)劃定的工商、公共設(shè)施、居住用地）,政府征收原農(nóng)村集體土地,,,非農(nóng)建設(shè)用地分為兩大類——,政策,2006年《關(guān)于規(guī)范合作建房審批業(yè)務(wù)的通知》（深國房[2006]753號） 2011年《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)

47、交易若干規(guī)定》（深府[2011]198號）,對象,非農(nóng)建設(shè)用地中的工商用地和征地返還地,空地地價優(yōu)惠,工業(yè)——10%基準(zhǔn)地價 居住商業(yè)——R≤3.2 10%基準(zhǔn)地價 R:3.2—4.5 30%基準(zhǔn)地價 R＞4.5 100%基準(zhǔn)地價。,新建容積率≤2.5，免繳地價2.5 ≤容積率≤4.5，基準(zhǔn)地價20%補繳容積率≥4.5，基準(zhǔn)地價全繳,非農(nóng)

48、建設(shè)用地屬于五類用地,更新地價優(yōu)惠,XX工業(yè)區(qū)拆除重建范圍圖,拆遷范圍40900平方米出讓建設(shè)用地范圍28300平方米新建商業(yè)、住宅容積率4.2,XX工業(yè)區(qū)拆除重建應(yīng)補地價,基準(zhǔn)地價按商住混合1200元/平方米，市場評估地價4500元/平方米：一、按城中村用地計算，應(yīng)繳地價為 28300X(4.2-2.5)X1200X20％＝1154（萬）,二、按公告基準(zhǔn)地價收取，應(yīng)繳地價為 28300X4.2X1200 ＝ 1

49、4263（萬）,三、按市場評估地價收取，應(yīng)繳地價為 28300X4.2X4500 ＝ 53487（萬）,社區(qū)在城市更新項目中應(yīng)統(tǒng)籌安排非農(nóng)指標(biāo),,,六和商業(yè)廣場,橫嶺塘片區(qū),寶山片區(qū),珠洋坑片區(qū),洋母帳片區(qū),洋母帳西片區(qū),世界廠片區(qū),澳子頭片區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施落后地段舊城區(qū)改造符合公共利益（《國有房屋征收條例》第八條） 基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足是指落實獨立占地3000平方米以上公共設(shè)施的項目（細則第三十一條） 更新單元劃定條件之一為

50、落實獨立占地3000平方米以上公共設(shè)施（細則第十二條） 城市更新符合公共利益的范疇，可以納入征收范圍。,城市更新單元納入計劃一年內(nèi)須完成土地建筑物信息核查、單元規(guī)劃報批，逾期主管部門可調(diào)出計劃；城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年內(nèi)，項目首期未完成實施主體確認的，主管部門可調(diào)出計劃；城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年后未完成搬遷補償，符合征收規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。,一、應(yīng)在政策框架下以法定程序申報更新項目 城市更新項目是在公平、

51、公正、公開的原則下開展工作，社區(qū)及村民的利益受到法律法規(guī)的保護，前提是有關(guān)更新項目的申報和審批必須依據(jù)相關(guān)政策開展工作，避免通過非法程序或方式進行城市更新項目的申報和審批。,二、應(yīng)妥善組織拆遷工作，避免社會風(fēng)險 城市更新中的房屋拆遷是最容易出現(xiàn)利益糾紛的環(huán)節(jié)，《深圳市房屋征收與補償實施辦法》中明確規(guī)定，房屋所有權(quán)人總數(shù)1/2以上認為征收補償方案不符合《條例》、《實施辦法》規(guī)定的，可申請轄區(qū)政府召開聽證會。 為保證拆遷工

52、作的順利進行，社區(qū)在拆遷過程中應(yīng)主動承擔(dān)組織拆遷的工作，如成立領(lǐng)導(dǎo)小組及時對村民進行解釋，化解糾紛，維護拆遷秩序，避免出現(xiàn)工作程序上的反復(fù)和拖延。,三、應(yīng)統(tǒng)籌安排社區(qū)非農(nóng)指標(biāo) 社區(qū)的非農(nóng)指標(biāo)是有限的，須在空間和時間上統(tǒng)籌安排，避免先實施的項目占用過多非農(nóng)指標(biāo)，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)展無力。,四、應(yīng)充分考慮更新后社區(qū)轉(zhuǎn)型的經(jīng)營和管理 城市更新項目不僅是空間上對社區(qū)進行改造，更重要的是通過更新，使社區(qū)由原農(nóng)村集體經(jīng)濟向股份合作經(jīng)濟轉(zhuǎn)

53、型，轉(zhuǎn)型后社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展模式發(fā)生變化，需要以現(xiàn)代企業(yè)管理的理念來經(jīng)營社區(qū)股份公司。因此，社區(qū)在城市更新項目中，應(yīng)提前考慮社區(qū)未來發(fā)展的路徑，為股份公司的可持續(xù)發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。,二、開發(fā)單位應(yīng)配套建設(shè)公共設(shè)施滿足公共利益 更新辦法中要求開發(fā)單位須無償貢獻不少于15%的用地作為市政道路、廣場、綠地、學(xué)校等公共設(shè)施，用以滿足周邊片區(qū)對較大型公共配套設(shè)施的需求；同時還應(yīng)配套建設(shè)非獨立占地的幼兒園、治安崗、老年活動中心、居委會、公交首末

54、站等設(shè)施，用以滿足本小區(qū)的配套需求。,一、開發(fā)單位應(yīng)滿足村民的拆遷安置需求 開發(fā)單位應(yīng)嚴格按照相關(guān)政策的要求，對拆遷戶進行補償，并選擇項目一期進行安置房建設(shè)，保證村民的回遷安置順利進行；此外，開發(fā)單位應(yīng)對村民搬遷及臨時住宿、置業(yè)損失等進行補助，并應(yīng)按照相關(guān)政策要求進行賠償，不得隨意降低賠償標(biāo)準(zhǔn)。,街道辦事處,新區(qū)管委會,市規(guī)劃國土委,老屋村初步認定 非法建成區(qū)初步認定 更新計劃公示 專項規(guī)劃公示 拆遷信息公示 土地移