從稅收角度化解房地產行業(yè)風險

1、2009年第4期總第42期經濟研究導刊ECONOMICRESEARCHGUIDENo4，2009SerialNo42從稅收角度化解房地產行業(yè)風險鄭博巍(南京財經大學，南京210046)摘要：首先從房地產畸形發(fā)展的現狀出發(fā)，分析房價過高，房市投機行為嚴重的一個重要特征就是政府參與其中，市場因此不能在完全競爭的條件下自發(fā)出清。并進一步闡述政府對于房地產行業(yè)的收入退出機制，即在土地出讓階段將竭澤而漁的一次性的出讓金改為征收永續(xù)型的房地產收益稅

2、，在房屋保有階段開征物業(yè)稅以控制房屋空置率和短期投機行為。在房屋轉移階段課征遺產稅或贈與稅，以減少高收入階層對市場的投機行為。關鍵詞：稅收角度；房地產行業(yè)；風險中圖分類號：F81042文獻標志碼：A文章編號：1673—291X(2009)04—001302近階段房地產業(yè)畸形繁榮，在一定程度上抑制了社會經濟的活力。一個把大量資源壓在房產上的經濟體，其增長的長期潛力是可疑的。中國社科院日前發(fā)布2008年《社會藍皮書》指出，房價持續(xù)增高，推動

3、民眾的住房消費預期，很多家庭希望盡快解決住房問題，抑制其他方面的消費，最終使消費率降到近幾十年來的新低。一、房地產行業(yè)現狀對于買不起房子的民眾。房價已經成為生活中的一大焦慮因素。至于已經購買了房屋并正在還貸的民眾，盡管房屋的賬面價值隨著房價飛漲而迅速升高，但很多家庭要為供房子發(fā)愁。而在通脹時期，每月提供還款的壓力會越來越大。在房地產繁榮時期，不論有房，無房家庭，解決住房問題都成為一大難題。房地產業(yè)的畸形繁榮，同時也扭曲了地方政府的行為。

4、土地成為地方政府最大的收入來源之后，地方政府容易傾向于與房地產開發(fā)商建立起密切的關系，在開發(fā)商與市民、農民發(fā)生糾紛的時候，不能站穩(wěn)立場。暴力拆遷、暴力征地等問題出現，就是此種扭曲的政商關系的產物。在市場經濟的條件下，政府的職責是從宏觀上保證市場經濟的正常運行和順利發(fā)展。但是政府在保護經濟自由免于社會勢力強制的同時，必須要控制自己的行為，這是因為市場經濟的自由也可能受到來自政府的損害。實踐證明，“政府失效”往往比“市場失靈”的后果更嚴重。

5、充分的競爭是實現資源配置效率的重要保障，而壟斷則是影響競爭的天敵，政府壟斷通常是所有的壟斷中最嚴重的。政府保證各市場主體的機會平等，但這卻與市場經濟的效率要求相悖。市場經濟鼓勵追求財富，必然形成分配上的不平等，但追求財富卻能推動社會的發(fā)展，從而為實現更廣泛的公共利益提供財力支撐。而對于弱勢階層或市場競爭的失敗者，也不可能僅僅依靠政府的救濟，政府如果不利用充分競爭的市場約束機制。是解決不了不平等問題的。何況在房地產行業(yè)，政府權力的行使往往

6、會誘導出“尋租”行為，這就在更大程度上導致了政府失效。因此，合理、合法地規(guī)范政府行為十分重要，要擴大市場空間，縮小公共管理空間，給市場自由競爭提供良好的政治平臺。在沿海，一般地段的房地產開發(fā)的具體成本構成中，地價約占55％；工程建設費用中的建筑安裝費用約占25％，設計費用約占05％，工程監(jiān)理費用約占15％；辦公、咨詢營銷費用約占成本的5％；資金成本占3％；稅收及各種行政性收費約占10％t“】。從各個項目成本的比重來看，成本控制的重點順次

7、為：土地費用一建筑安裝費用一稅收及各種行政性收費一辦公、咨詢營銷費用一資金成本一丁程監(jiān)理費用一設計成本。我們不難發(fā)現，包括地價和稅收在內的整個政府性收入占房地產開發(fā)成本的23以上，筆者認為，化解房地產風險的關鍵也就在于如何控制這24的開發(fā)成本。二、對策(一)4地出讓環(huán)節(jié)改征房地產收益稅王建鉚、劉勝軍在《房地產收益稅：為過熱房市降溫》一文中認為，必須將一次性征收的土地出讓金改征房地產收益稅。他們的理由是各國實踐證明，不對投機需求進行精確打

8、擊，單靠限制供給、限制價格、限制利潤、限制房型、限制貸款、限制購房者身份，結果不是壓不住投機需求，出現房地產市場過熱和最終的硬著陸。就是連正常需求也壓住了，導致房地產市場過冷。精確打擊投機需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是開征抵免個人所得稅的房地產收益稅，對象應該既包括住宅又包括T商業(yè)房產。方案設計的原則是低收入階層不納稅，照章繳稅者納輕稅，投機者納重稅。具體方案應是個人所有房產收稿日期：2008—10—18作者簡介：鄭博巍(1984一)

9、，男，江蘇無錫人，碩士研究生，從事財稅制度與政策研究。一13—萬方數據交易的收益在起征點(多人所有的房產，收益和起征點平分；起征點和當地的房產平均價格掛鉤，定期凋整)以下的免稅，在起征點以上的對超出部分征稅，稅率不低于個人所得稅的最高稅率(45％)，同時允許用持有房產期間在房產所在地繳納的個人所得稅的地方分享部分(40％)抵免。非個人所有房產也應該征收房地產收益稅但是不設起征點，也不允許抵免。房地產收益稅應劃為地方專享稅，專門用于地方政

10、府城市建設的投資，以便形成“城市建設投資促進房地產增值一房地產增值促進房地產收益稅增收一房地產收益稅增收促進城市建設投資”的良性循環(huán)。為了啟動或者加速這一良性循環(huán)，應該允許地方政府發(fā)行適量的城市建設債券。用未來的房地產收益稅和國有土地收益償還。發(fā)行城市建設債券可以解決部分地方政府城市建設資金不足的問題防止地方政府的城市建設投資擠占教育、衛(wèi)生等基本公共服務的資金。更為重要的是，房地產收益稅和城市建設債券的設立將有助于推進地方政府財政體制和

11、國有土地管理體制的改革，使地方政府的城市建設資金來源從以國有土地使用權出讓時的收入(土地出讓金等)為主，轉變?yōu)橐試型恋厥褂脵喑鲎尯蟮氖杖?地租和房地產收益稅等)為主，形成由房地產收益稅、城市建設債券和國有土地收益配套構成的地方政府城市建設資金的“三支柱”，實現城市的永續(xù)發(fā)展。事實上，地方政府過分依賴國有土地使用權出讓收入是房價偏高的重要原因。要把房價控制在大多數城市家庭能夠承受的水平，就必須降低地價和抑制投機需求，而房地產收益稅對此有

12、一箭雙雕之效。(二)房屋保有環(huán)節(jié)課征物業(yè)稅中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國經濟體制改革基金會秘書長樊綱也曾經說過：“中國房地產市場還缺少一個內在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調控來調控去，這是我們沖突和矛盾的焦點所在。”在他眼里，這個穩(wěn)定器就是房產稅或者是物業(yè)稅。從現實國情來看，提高保有環(huán)節(jié)稅負即課征物業(yè)稅是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。實際上，房地產市場出現炒房等問題的深層次原因之一是中國目前不動產持有環(huán)節(jié)的低稅、甚至無

13、稅的稅收制度。加大不動產的保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，才是治標又治本的方法。因為房地產保有稅是直接稅，稅負轉嫁比較閑難。改革現行的不動產保有稅要有別于現行的僅對經營性房屋征的房產稅，而是對所有不動產的擁有者征稅，這將直接增加投機性購房者的成本和擁有房產者的支出。主要是能起到抑制非真實市場需求的目的。因為保有環(huán)節(jié)稅負增加將直接增加投機資金的持有成本，從而抑制過度投機，有利于實現公平、促進資源的節(jié)約和合理利用。從消費終端抑制，對那些相對于資源多用多占

14、有住房的房產業(yè)主，以及房產投資人施以高額稅負的政策，既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求，又可通過稅收將富人的錢財補足保障性住房的建設，而且還會有效地起到抑制房價七漲的作用。不僅如此，通過開征新型的物業(yè)稅還有利于建立一個有穩(wěn)定稅源的收入并有效地增加地方財政收入。(三)房產轉移環(huán)節(jié)開征贈與稅或遺產稅中國經濟持續(xù)健康發(fā)展了這么多年后，高收入層逐漸增多，他們中的大多數人都將房產作為家庭最大的投資理財項目。這就為遺產稅的開征提供了充足的稅源

15、。據國務院發(fā)展研究中心推斷，2008年中困資產超過100萬的家庭在1300萬以上，占總人口的百分之一。因此。如果以100萬元為開征遺產稅的起征點，其稅源不但相當充足，可以解決地方政府的財政壓力，更為重要的是，對平抑房地產市場投機行為，可以起到關鍵性的作用。現有的相關法律也為遺產稅的開征提供了初步的法律保障。其實，房地產稅制與遺產稅和贈與稅有著特殊的關系，即都屬于財產稅的范疇，并且房地產稅的納稅義務與遺產稅和贈與稅的納稅義務一般不可能同時

16、發(fā)生，重復課稅與交叉課稅的可能性較小。但兩者之間還有一層更為特殊的關系是：建立遺產稅和贈與稅制是完善房地產稅的一個重要保障——只有建立了遺產稅和贈與稅制，才能有效地防止和克服納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃房地產稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產的納稅人進行課稅，也是對財產進行調節(jié)，防止社會貧富兩極分化的客觀需要。但要對此進行調節(jié)，房地產稅制本身顯然有些力不從心，更重要的是納稅人除了繼承和受贈不動產之外，還會繼承和受贈各種動產，這就需要專

17、門的稅種進行調節(jié)，國際上最為普遍的做法就是開征遺產稅和贈與稅，對我們來說，建立遺產稅和贈與稅制并不僅僅是完善房地產稅制的要求，也是全面完善財產稅制的客觀要求，更是引導市場減少投機行為，回歸理性房價的必然選擇。參考文獻：【1】1鄧菊秋論中國房地產稅改革的目標及思路【JJ稅務研究，2007，(1)[2】李明境外房地產保有課稅的稅基評估比較【J】涉外稅務，2008，(1)【3】唐東會房地產租稅費改革探微【J】財會月刊，2007，(3)【4】金

18、光勇設計在房地產開發(fā)中所起的作用【J1建筑工程，2005，(15)【5】李明會房地產稅改難點、步驟及深層次問題綜述[J】重慶工商大學學報，2007，(1)【61楊麗萍拐點論下房地產多空之爭【J】財經視野，2008，(3)【7】呂榮田，邢麗房地產企業(yè)不同階段財務問題的研究【J1中國總會計師，2008，(2)【81唐明房地產稅收調控應考慮稅負轉嫁問J／題[J1縱橫論稅，2008，(1)【9】齊也房地產市場宏觀調控與協(xié)調發(fā)展【J】中國總會計師