房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究

1、<p>　　房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究</p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前中國社會中發(fā)展活躍的行業(yè)，通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的各種影響因素的分析，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在融資、投資風(fēng)險上存在著一些問題。因此要做好房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上的風(fēng)險控制，以更好的保障房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，更好的發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；控

2、制 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)行社會中，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的影響，要積極預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險，避免因?yàn)樨攧?wù)上的風(fēng)險造成不可挽回的損失。財務(wù)風(fēng)險可以分為廣義和狹義兩種，廣義的是指當(dāng)前的企業(yè)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，由于各種原因在資金和利潤分配上產(chǎn)生的不足對企業(yè)整體發(fā)展造成巨大影響的風(fēng)險。而本文所闡述的是狹義的風(fēng)險，由于企業(yè)內(nèi)部由于不合理的財務(wù)結(jié)構(gòu)、不恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式而造成了融資的財務(wù)杠桿作用下降，收益降低

3、的風(fēng)險。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來，由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國的金

4、融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會有效合理的控制財務(wù)風(fēng)險。 </p><p>　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會存在諸多

5、的內(nèi)部和外部風(fēng)險，都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個方面： </p><p><b>　　1.負(fù)債率高 </b></p><p>　　通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

6、</p><p>　　2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少 </p><p>　　根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險都壓在銀行身上。同時，主要是運(yùn)用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險全部集中在國內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險。 </p><p>

7、;　　3.財務(wù)涉及面廣，管理較難 </p><p>　　企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。 </p><p>　　三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有效措施 </p><p>　　1.構(gòu)建正確的風(fēng)險評價

8、體系 </p><p>　　首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險水平，把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶ζ滹L(fēng)險及時預(yù)防和提出相對應(yīng)的措施，這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。 </p><p>　　2.開發(fā)多渠道的融資方式 </p><p>　　只憑借傳統(tǒng)的融資

9、方式不利于分散風(fēng)險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)

10、益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風(fēng)險。 </p><p>　　3.要完善財務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系 </p><p>　　作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核

11、心的內(nèi)部控住小組，對財務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上，對成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組，在各個環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務(wù)風(fēng)險控制的保障。 </p><p>　　4.要做好市場調(diào)研，降低外部風(fēng)險 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)受到自身和外部因素的

12、雙重影響，很多風(fēng)險來自于市場。市場需求量的變化會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。因此要成立專門的市場調(diào)研小組，聘請或者由專業(yè)人才在對市場進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來制定公司的財務(wù)方案，可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲目跟從潮流，出現(xiàn)盲目投資、資金風(fēng)險大的情況，來提高行業(yè)的市場承受能力，更好地應(yīng)對行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。 </p><p>　　總之，作為資金需求量大、效益回收期長的房地產(chǎn)行業(yè)，要積極的采取措施來防范將要面臨的財務(wù)風(fēng)險，減輕

13、政策對市場的沖擊，這對穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢有著十分重要的意義，因此，做好風(fēng)險防范和控制對我國的經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行有著重要的促進(jìn)作用。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]黃莉，房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險對策探討[J].時代金融，2011. </p><p>　　[2]劉榕.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)防范策略研究[J].企