對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的思考

1、2012年9月上期學術理論現(xiàn)代企業(yè)教育現(xiàn)代企業(yè)教育MODERNENTERPRISEEDUCATION217一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收的行業(yè)特性1.稅務部門滯留稅款調節(jié)稅收入庫進度房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模普遍較大一旦開始預售房屋所納稅款往往動輒幾百萬元甚至上千萬元因此房地產(chǎn)企業(yè)成了稅務部門調節(jié)稅收進度的天然調節(jié)器。2.房地產(chǎn)企業(yè)為盲目追求利潤最大化大量偷逃稅款從近年各地查處的情況來看房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款名目繁多手段越來越隱蔽。具體表現(xiàn)在以下幾個方面:2.1房

2、地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的商品房以成本價或大大低于同期的商品房市場價賣給公司職工從中偷逃各項稅款。2.2受巨額預收款資金的誘惑促使開發(fā)商占用滯留稅款。一些開發(fā)商明知收到預收款就要納稅卻采取各種手段隱瞞轉移預收款收入一直拖到樓盤交付使用房款收齊后才開票結算轉作銷售收入從而達到無償占用這一筆“無息貸款”的目的致使國家稅款不能及時、足額入庫。2.3人為拖延項目決算影響所得稅。一些開發(fā)商房子賣得熱火朝天而根據(jù)利潤計算繳納的企業(yè)所得稅卻未見增長甚至依舊虧

3、損。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)有時同時開發(fā)幾個項目而房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后。而此時很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去但是目前企業(yè)稅收卻以年度為單位因此從某一特定時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看這個房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點有意無意地把項目決算期往后拖其實質就是少申報或滯后申報、占用國家稅款用于企業(yè)流動資金。2.4成本核算不規(guī)范偷逃所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)

4、從開發(fā)、竣工到樓盤發(fā)售等涉及的環(huán)節(jié)多結算復雜。部分企業(yè)在結算過程中故意將不屬于本期或本項目的成本列入開發(fā)成本造成收入和費用支出的不配比虛增成本偷逃企業(yè)所得稅。2.5預收房款特別是售房定金不計繳營業(yè)稅。由于銷售樓盤在會計核算上確認銷售和稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務的時間不一致導致納稅人由此有意無意地延遲交納稅款。經(jīng)過近幾年的規(guī)范目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)預收房款都能夠及時計繳營業(yè)稅但是作為預收房款之一的售房定金卻普遍存在不計繳營業(yè)稅的情況。2.6代收、

5、代墊款項不計繳營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時依據(jù)與有關方面的協(xié)議代收代墊的燃氣開戶費、有線電視開戶費、水電增容費、代辦產(chǎn)權費、物業(yè)管理費等款項應并計營業(yè)額計繳營業(yè)稅。但實際操作過程中很多企業(yè)將一些代收代墊款項人為剔除在營業(yè)收入之外從而達到少繳營業(yè)稅的目的。2.7少貼或未貼印花稅普遍。根據(jù)《印花稅暫行條例》等有關規(guī)定商品房買賣合同應按購銷合同貼花個人之間的房屋買賣書據(jù)(合同)應按產(chǎn)權轉移書據(jù)貼花

6、。目前房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)銷售時產(chǎn)權交易合同普遍少貼或未貼印花稅。2.8自用開發(fā)產(chǎn)品未作視同銷售處理。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品應視同銷售，計稅收入按同期同類產(chǎn)品的銷售價格（或稅法規(guī)定的其他合理方法）確認，并把開發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)。2.9“拆一補一”未及時作賬務處理。根據(jù)營業(yè)稅政策中的有關規(guī)定，對“拆一補一”等面積的部分，應按同類住宅房屋

7、的實際成本申報繳納營業(yè)稅。但在實際操作中，有的房地產(chǎn)企業(yè)卻在賬務處理上做文章，試圖偷逃稅款2.10預售收入的涉稅處理未執(zhí)行到位。有的企業(yè)對預售收入在稅收上不作任何處理；有的企業(yè)就采取比較“巧妙”的方式，年底把絕大部分并不符合收入確認條件的預售房款“強行”結轉為當期收入，同時預估銷售成本，以減少預征土地增值稅和預計毛利的計算基數(shù)，造成“開發(fā)產(chǎn)品”年末出紅字的不正?，F(xiàn)象。2.11拆遷補償及建筑安裝成本難以核實。拆遷補償及建筑安裝費用是房地產(chǎn)

8、企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，但在審查其是否真實、合法時卻有著很大的困難。二、房地產(chǎn)業(yè)稅收治理對策針對上述問題稅務、審計部門及有關部門應加強協(xié)調采取有效對策加強和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施。1.加強對稅收會計基礎資料的控管提高稅收征管的質量。要求房地產(chǎn)企業(yè)專門設置“商品房納稅申報登記表”規(guī)定企業(yè)在建房時應向當?shù)囟悇諜C關辦理申報登記并對每一個房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設置“建房及納稅情況征收手冊”。從源頭上杜絕企業(yè)偷逃稅款的問題。2.加

9、大對預收售房款征稅的力度保證稅款的及時足額入庫。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法核算預計應納稅所得額并按季(月)預征所得稅待該項房產(chǎn)產(chǎn)權轉移銷售收入實現(xiàn)后再按照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅的所得額及應納所得稅額以確保稅款的及時足額入庫。3.加強稅務稽查力度嚴肅稅收法紀。稅務征管和稽查部門應在充分掌握商品房立項、征用土地面積、開工許可證、預售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設地點、建設規(guī)

10、模、投資額等第一手資料的情況下。要求房地產(chǎn)企業(yè)每年進行一次稅收自查稅務部門根據(jù)企業(yè)自查情況和掌握的資料進行分析不定期地對部分房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務稽查加大打擊偷逃稅力度。4.大力查處滯留稅款的行為。各級稅務機關應采取“下查一級”或交叉檢查的辦法加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況的稅收檢查力度發(fā)現(xiàn)地方稅務機關有滯留稅款行為的按照“誰查處、誰入庫”的原則做好滯留稅款的上解入庫工作并追究相關人員責任。審計部門也應該加強對各級稅務機關的檢查和審計嚴肅

11、查處滯留稅款的行為。5.嚴格執(zhí)行稅款緩繳審批制度。加強對緩繳稅款的審核凡不符合稅法規(guī)定的緩繳稅款條件的一律不予辦理緩繳審批。加強對各地稅務機關的檢查考核杜絕“越權審批”和“變相審批”的行為。對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的思考羅麗霞（河南三和氣體投資有限公司）2012年9月上期學術理論現(xiàn)代企業(yè)教育現(xiàn)代企業(yè)教育MODERNENTERPRISEEDUCATION217一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收的行業(yè)特性1.稅務部門滯留稅款調節(jié)稅收入庫進度房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模普遍較大一

12、旦開始預售房屋所納稅款往往動輒幾百萬元甚至上千萬元因此房地產(chǎn)企業(yè)成了稅務部門調節(jié)稅收進度的天然調節(jié)器。2.房地產(chǎn)企業(yè)為盲目追求利潤最大化大量偷逃稅款從近年各地查處的情況來看房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款名目繁多手段越來越隱蔽。具體表現(xiàn)在以下幾個方面:2.1房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的商品房以成本價或大大低于同期的商品房市場價賣給公司職工從中偷逃各項稅款。2.2受巨額預收款資金的誘惑促使開發(fā)商占用滯留稅款。一些開發(fā)商明知收到預收款就要納稅卻采取各種手段隱瞞轉

13、移預收款收入一直拖到樓盤交付使用房款收齊后才開票結算轉作銷售收入從而達到無償占用這一筆“無息貸款”的目的致使國家稅款不能及時、足額入庫。2.3人為拖延項目決算影響所得稅。一些開發(fā)商房子賣得熱火朝天而根據(jù)利潤計算繳納的企業(yè)所得稅卻未見增長甚至依舊虧損。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)有時同時開發(fā)幾個項目而房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后。而此時很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去但是目前企業(yè)

14、稅收卻以年度為單位因此從某一特定時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看這個房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點有意無意地把項目決算期往后拖其實質就是少申報或滯后申報、占用國家稅款用于企業(yè)流動資金。2.4成本核算不規(guī)范偷逃所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)、竣工到樓盤發(fā)售等涉及的環(huán)節(jié)多結算復雜。部分企業(yè)在結算過程中故意將不屬于本期或本項目的成本列入開發(fā)成本造成收入和費用支出的不配比虛增成本偷逃企業(yè)所得稅。2.5預收房款特別是售房定金不計繳營

15、業(yè)稅。由于銷售樓盤在會計核算上確認銷售和稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務的時間不一致導致納稅人由此有意無意地延遲交納稅款。經(jīng)過近幾年的規(guī)范目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)預收房款都能夠及時計繳營業(yè)稅但是作為預收房款之一的售房定金卻普遍存在不計繳營業(yè)稅的情況。2.6代收、代墊款項不計繳營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時依據(jù)與有關方面的協(xié)議代收代墊的燃氣開戶費、有線電視開戶費、水電增容費、代辦產(chǎn)權費、物業(yè)管理費等款項應并計營

16、業(yè)額計繳營業(yè)稅。但實際操作過程中很多企業(yè)將一些代收代墊款項人為剔除在營業(yè)收入之外從而達到少繳營業(yè)稅的目的。2.7少貼或未貼印花稅普遍。根據(jù)《印花稅暫行條例》等有關規(guī)定商品房買賣合同應按購銷合同貼花個人之間的房屋買賣書據(jù)(合同)應按產(chǎn)權轉移書據(jù)貼花。目前房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)銷售時產(chǎn)權交易合同普遍少貼或未貼印花稅。2.8自用開發(fā)產(chǎn)品未作視同銷售處理。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)

17、定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品應視同銷售，計稅收入按同期同類產(chǎn)品的銷售價格（或稅法規(guī)定的其他合理方法）確認，并把開發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)。2.9“拆一補一”未及時作賬務處理。根據(jù)營業(yè)稅政策中的有關規(guī)定，對“拆一補一”等面積的部分，應按同類住宅房屋的實際成本申報繳納營業(yè)稅。但在實際操作中，有的房地產(chǎn)企業(yè)卻在賬務處理上做文章，試圖偷逃稅款2.10預售收入的涉稅處理未執(zhí)行到位。有的企業(yè)對預售收入在稅收上不作任何處理；有的企業(yè)就采取比較“巧妙”

18、的方式，年底把絕大部分并不符合收入確認條件的預售房款“強行”結轉為當期收入，同時預估銷售成本，以減少預征土地增值稅和預計毛利的計算基數(shù)，造成“開發(fā)產(chǎn)品”年末出紅字的不正?，F(xiàn)象。2.11拆遷補償及建筑安裝成本難以核實。拆遷補償及建筑安裝費用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，但在審查其是否真實、合法時卻有著很大的困難。二、房地產(chǎn)業(yè)稅收治理對策針對上述問題稅務、審計部門及有關部門應加強協(xié)調采取有效對策加強和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施。1

19、.加強對稅收會計基礎資料的控管提高稅收征管的質量。要求房地產(chǎn)企業(yè)專門設置“商品房納稅申報登記表”規(guī)定企業(yè)在建房時應向當?shù)囟悇諜C關辦理申報登記并對每一個房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設置“建房及納稅情況征收手冊”。從源頭上杜絕企業(yè)偷逃稅款的問題。2.加大對預收售房款征稅的力度保證稅款的及時足額入庫。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法核算預計應納稅所得額并按季(月)預征所得稅待該項房產(chǎn)產(chǎn)權轉移銷售收入實

20、現(xiàn)后再按照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅的所得額及應納所得稅額以確保稅款的及時足額入庫。3.加強稅務稽查力度嚴肅稅收法紀。稅務征管和稽查部門應在充分掌握商品房立項、征用土地面積、開工許可證、預售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設地點、建設規(guī)模、投資額等第一手資料的情況下。要求房地產(chǎn)企業(yè)每年進行一次稅收自查稅務部門根據(jù)企業(yè)自查情況和掌握的資料進行分析不定期地對部分房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務稽查加大打擊偷逃稅力度。4.大力查處滯留稅款的行為。

21、各級稅務機關應采取“下查一級”或交叉檢查的辦法加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況的稅收檢查力度發(fā)現(xiàn)地方稅務機關有滯留稅款行為的按照“誰查處、誰入庫”的原則做好滯留稅款的上解入庫工作并追究相關人員責任。審計部門也應該加強對各級稅務機關的檢查和審計嚴肅查處滯留稅款的行為。5.嚴格執(zhí)行稅款緩繳審批制度。加強對緩繳稅款的審核凡不符合稅法規(guī)定的緩繳稅款條件的一律不予辦理緩繳審批。加強對各地稅務機關的檢查考核杜絕“越權審批”和“變相審批”的行為。對房