淺析商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)作

1、開發(fā)s建設(shè)口何芳同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院一、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)作程序1、選址商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段和區(qū)位的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選址時(shí)先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。而對(duì)于零售商業(yè)用地微觀選址則一般遵循下列規(guī)則：(1)商業(yè)市場(chǎng)人氣和知名度。這是零售商業(yè)用地選擇的第一位要素。往往一街之隔、一路之隔就會(huì)使商業(yè)繁華度急劇下降。市場(chǎng)本身經(jīng)營(yíng)好壞往往決定市場(chǎng)的人氣和知名度。(2)交

2、通方便，可達(dá)性強(qiáng)，人流眾多或在主要的交通交匯點(diǎn)上。(3)鬧市區(qū)附近的馬路上，既不能太偏，又不能太熱鬧。(4)軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)的商鋪有潛力。(5)注重規(guī)劃前景與限制，如交通原因?qū)е率袌?chǎng)的關(guān)閉。(6)著名商業(yè)街的高檔商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。(7)快速道、綠化隔離帶后的店鋪不可取。2、產(chǎn)品定位商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。為此，必須在充分分析目標(biāo)市場(chǎng)特征和目標(biāo)客戶偏好基礎(chǔ)上的確

3、定差異化產(chǎn)品。絕不能忽視客戶群的分布和其購買力。3、運(yùn)作策略運(yùn)行策略指在定位之后，對(duì)項(xiàng)目的具體運(yùn)作思路。包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶組合等。招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。主力店的確定某種意義上對(duì)項(xiàng)目的成敗具有重要的作用。能在前期確定主力店不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑滿足零售商的需求。商業(yè)地產(chǎn)也能最大限度的聚集人氣。另外，規(guī)劃20054期34總第29

4、2期4期jq總第292期萬方數(shù)據(jù)一、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目遠(yuǎn)作程序1、選址口伺芳問濟(jì)大學(xué)組濟(jì)與管理學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段和區(qū)位的敏感性邊遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位地址時(shí)先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商閣大小等因素。而對(duì)于零售商業(yè)用地微觀選址則一般遵循下列規(guī)則:(1)商業(yè)市場(chǎng)人氣和知名度。這是零售商業(yè)用地選擇的第一位主要素。往往一街之鬧、一路之隔就會(huì)使商業(yè)繁華度急劇下降。市場(chǎng)本身經(jīng)營(yíng)好壞往往決定市場(chǎng)

5、的人氣和知名度。(2)交通方便，可達(dá)性強(qiáng)，人流眾多或在主要的交通交匯點(diǎn)上。(3)鬧市區(qū)附近的馬路上，既不能太偏，又不能太熱鬧。(4)軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)的商鋪有潛力。(5)注重規(guī)劃前景句限制，如交通原因?qū)е率袌?chǎng)的關(guān)閉。(6)著名商業(yè)街的商梢商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。(7)快速道、綠化隔離帶后的店鋪不可取。2、產(chǎn)品定位商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于商業(yè)~態(tài)的選擇和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。為此，必須在充分分析目標(biāo)市場(chǎng)特征

6、和目標(biāo)客戶偏好基礎(chǔ)上的確定裝異化產(chǎn)品。絕不能想視客戶群的分布和其購買力。3、運(yùn)作策略運(yùn)行策略指在定位之后，對(duì)項(xiàng)目的具體運(yùn)作思路。包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶組合等。招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。力店的確定某種意義上對(duì)項(xiàng)目的成敗具有熏費(fèi)的作用。能在前期確定主力店不僅可以降低頃自風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑滿足零售商的需求。商業(yè)地產(chǎn)t姐能最大限度的聚集人氣。另外，規(guī)劃

7、2ω5.4期34劇292設(shè)計(jì)中必須充分顧及項(xiàng)目的空間尺度。如項(xiàng)目廣場(chǎng)既不能小，也不能過大。而商品組合設(shè)計(jì)中除了考慮一般的購物消費(fèi)外，還應(yīng)充分考慮展示、表演、休閑、娛樂、餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)。體驗(yàn)式消費(fèi)是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要?jiǎng)恿χ弧?、資金平衡許多初涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商往往會(huì)犯原則性錯(cuò)誤，即按照住宅一次性獲利模式代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)增值獲得長(zhǎng)線投資回報(bào)和長(zhǎng)期現(xiàn)金流的獲益方式。通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在8至10年。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中必須處

8、理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。沒有充足的資金實(shí)力和商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)。許多shoppingmall項(xiàng)目的失敗其主要原因是開發(fā)資金的不足。5、經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈。商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。商業(yè)地產(chǎn)與住宅營(yíng)銷的最大不同在于，住宅僅是開發(fā)商與購買消費(fèi)者之間發(fā)生關(guān)系。而商業(yè)地產(chǎn)不僅涉及物業(yè)購買者更關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。所以，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。商業(yè)經(jīng)營(yíng)好的地產(chǎn)才能得到

9、最大增值，否則一錢不值。因此，如果開發(fā)商急于追求短期回報(bào)，售完走人，則項(xiàng)目售得越快，死得越快。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，前期開發(fā)只是向預(yù)期的市場(chǎng)努力，而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始。二、商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式縱觀我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)盈利模式，可以歸納為以下幾種：1、全部出售通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售或出租給各個(gè)小業(yè)主。這種方式可以使開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。小業(yè)主面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。2、全部出租

10、開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，獲取租金收益。這種方式回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大。但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時(shí)還可以以此獲得抵押貸款。3、出售出租根據(jù)項(xiàng)目具體情況，部分出租，部分銷售。項(xiàng)目較好的運(yùn)作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值；同時(shí)高價(jià)出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營(yíng)收益。開發(fā)與建設(shè)4、不租不售(自營(yíng))開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員和隊(duì)伍，是開發(fā)

11、商實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)的途徑。實(shí)踐中，由于該模式容易使開發(fā)商自己誤入競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行；此外，還會(huì)加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實(shí)旆。5、地產(chǎn)商場(chǎng)(地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭)大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)增大，商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。具體方式可以有：(1)保

12、底營(yíng)業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營(yíng)業(yè)額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為15—2％；百貨類商品的提成比例為3。5—5％。雙方約定的保底利潤(rùn)一般低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金。(2)參股經(jīng)營(yíng)模式。開發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名的主力店而出資參股該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店。開發(fā)商參股比例一般不超過20％。分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售服務(wù)商交納品牌使用

13、費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，約為1％_2％營(yíng)業(yè)額。該模式優(yōu)點(diǎn)是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷售整體物業(yè)。缺點(diǎn)是參股資金分紅受分店經(jīng)營(yíng)狀況限制，并因此承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。6、產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式店鋪指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：(1)售后產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。(2)先分散售出產(chǎn)權(quán)再集中招商。這種方式管理困難。(3)先集中招商再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物

14、業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。(4)采取售后包租。由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，并承諾固定的收益回報(bào)給小業(yè)主。這種方式實(shí)施過程中往往由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或開發(fā)商失信等各種原因而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報(bào)。(5)以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前，有些開發(fā)商對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作與超市零售商的合作組合。、馬志剛／責(zé)任編輯20054期35。搟292期萬方數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)中必須充分顧及項(xiàng)目的空

15、間尺度。如項(xiàng)目廣場(chǎng)既不能小，也不能過大。而商品組合設(shè)計(jì)中除了考慮一般的購物消費(fèi)外，還應(yīng)充分考慮展示、表澳、休閑、娛樂、餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)。體驗(yàn)式消費(fèi)是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要?jiǎng)恿χ?、資金平衡許多韌涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商往往會(huì)犯服則性錯(cuò)誤，即按照住宅→次性獲利模式代靜商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)增值獲得長(zhǎng)錢投資凹報(bào)和長(zhǎng)期現(xiàn)金流的獲益方式。通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在8至10年。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中必須處理好開發(fā)融資和租售資金凹流問題。沒有充足的資金實(shí)力

16、和商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就不要帶足商業(yè)地產(chǎn)。許多shoppingmall項(xiàng)目的失敗其主要原因是開發(fā)資金的不足。5、經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈。商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)是靈撓，地產(chǎn)儀是載體。商業(yè)地產(chǎn)與住宅營(yíng)銷的最大不悶在于，住宅僅是開發(fā)商與購買消費(fèi)者之間發(fā)生關(guān)系。而商業(yè)地產(chǎn)不僅涉及物業(yè)購買者更關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。所以，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。商業(yè)經(jīng)營(yíng)好的地產(chǎn)才能得到最大增值，奇則一錢不值。因此，如果開發(fā)商急于邊求短

17、期回報(bào)，售完走人，則項(xiàng)目售得越快，死得越快。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而宵，前期開發(fā)只是向預(yù)期的市場(chǎng)努力，而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始。二、商業(yè)蛐戶的盈利模式縱觀我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)盈利模式，可以歸納為以下幾種:1、全部出售通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)蛐產(chǎn)出售或出租給各個(gè)小業(yè)主。這種方式可以便開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。小業(yè)主面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。2、全部出租開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，獲取租金收豆

18、豆。這種方式回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大。但可以我得物~增值和持續(xù)現(xiàn)金流，問時(shí)還可以以此獲得抵押貸款。3、出售出租根據(jù)項(xiàng)目具體情況，部分出租，部分銷售。項(xiàng)目較好的運(yùn)作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值1同時(shí)高價(jià)出售待售物業(yè)，以梳得最大經(jīng)營(yíng)收益。開發(fā)與肆珩4、不租不售(自膏)開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員和隊(duì)伍，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)的途徑。實(shí)踐中，由于該模式容易使開

19、發(fā)商自己誤入寬爭(zhēng)激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，容易出現(xiàn)商業(yè)侄背人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行此外，還會(huì)加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在…般情況下不主張實(shí)施。5、地產(chǎn)商場(chǎng)(地產(chǎn)大鏘商業(yè)巨頭〉大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)增大，商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。具體方式可以有:(1)保底營(yíng)業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余

20、部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營(yíng)業(yè)額提戚。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5…2%:百貨類商品的提成比例為3.55%。雙方約定的保底利潤(rùn)→般低于該項(xiàng)目正常出租時(shí)的租金。(2)參股經(jīng)營(yíng)模式。開發(fā)商為了吸引國(guó)內(nèi)外知名的主力店而出資參股該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店。開發(fā)商參股比例~般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售服務(wù)商交納品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，約為1%…2%營(yíng)業(yè)額。該模式優(yōu)點(diǎn)

21、是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷售黯體物業(yè)。缺點(diǎn)是參股資金分紅受分店經(jīng)背狀況限制，并因此敢擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。6、產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式店鋪指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用:.(1)售后產(chǎn)權(quán)人自膏。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。(2)先分散售出產(chǎn)權(quán)再集中招商。這種方式管理回難。(3)先集中招商再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。(4)采取售后鈕租。由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)