基于多級委托代理關(guān)系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構(gòu)建

1、基于多級委托代理關(guān)系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構(gòu)建◆徐葉香(淮陰工學院經(jīng)濟管理學院)【摘要】物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的委托代理關(guān)系是一種多級委托代理關(guān)系，其中涉及業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及員工等主體，由于各方主體目標不盡一致，使得其中委托代理問題普遍存在。本文基于這種多級委托代理關(guān)系研究我國物業(yè)管理行業(yè)的激勵機制，希望通過構(gòu)建合理的行業(yè)激勵機制更好的推動行業(yè)健康成長?！娟P(guān)鍵詞】多級委托代理物業(yè)管理行業(yè)激勵機制l引言從現(xiàn)代制度經(jīng)濟學的視角看，當今

2、社會中，委托代理關(guān)系存在于市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟生活中的每一個角落。在我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)運作中涉及四個主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、公司員工(或者專業(yè)服務(wù)公司)，這四個主體之間存在著較大的信息不對稱，從而物業(yè)管理中存在著復(fù)雜的多級委托代理關(guān)系。即業(yè)主委托業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)委托員工(或者專業(yè)公司)。在這一多級委托代理鏈中，至少存在三個不同的利益主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物管企業(yè)(物管企業(yè)與員工之間

3、關(guān)系更多的從企業(yè)內(nèi)部治理角度研究，本文不作太多探討)，他們都直接或者間接影響物業(yè)管理企業(yè)效益也即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。從這一角度分析，物業(yè)管理行業(yè)的問題實際上是各層委托人與代理人的動機和行為組合的結(jié)果。本文將著重分析這種多層委托—代理下的各利益主體間關(guān)系，分析企業(yè)經(jīng)營管理者的激勵約束機制，以及具有雙重角色的業(yè)主委員會(既是業(yè)主的代理人，又是物業(yè)管理企業(yè)的委托人)在內(nèi)的動機與行為，按照多方關(guān)系特點，建立促進各利益主體之間形成相互協(xié)調(diào)、相互制約

4、的行業(yè)激勵機制。2委托代理理論綜述21委托代理概念在現(xiàn)代經(jīng)濟學中，委托代理關(guān)系被視為一種契約。詹森mJensen)和麥克林(wMecking)把委托代理關(guān)系定義為“一個人或一些人(委托人)委托其他人(代理人)根據(jù)委托人利益從事某些活動，并相應(yīng)地授予代理人某些決策權(quán)的契約關(guān)系”。所謂委托代理理論，是指直接從信息不對稱條件下契約的形成過程出發(fā)，探討委托人如何以最小的成本去設(shè)計一種契約或機制，促使代理人努力工作，以最大限度增加委托人的效用的理

5、論。22委托代理問題在委托代理關(guān)系中由于委托人和代理人雙方信息不對稱、目標不一致，委托代理問題必然出現(xiàn)，這種問題表現(xiàn)為：逆向選擇和道德風險。1)逆向選擇為了研究信息不對稱問題，經(jīng)濟學將商品(產(chǎn)品或服務(wù))分為兩大類：搜索商品(searchgood)和體驗商品(experiencegood)。搜尋商品的質(zhì)量信息可以在消費之前進行判斷(比如普通的服裝)，消費者只要付出較少的搜索成本(比如觀察、詢問等)就可以判斷產(chǎn)品質(zhì)量。而體驗商品的質(zhì)量在消費

6、之前無法充分判斷(比如去餐廳就餐、聽音樂會、理發(fā)等)，消費者不僅要付出搜索成本，還要在支付產(chǎn)品價格之后才有可能判斷其質(zhì)量。2)道德風險道德風險是在合同簽訂后發(fā)生的委托代理問題。由于信息不對稱，委托人無法監(jiān)督代理人的實際工作質(zhì)量，給與相應(yīng)的報酬；那么代理人就有可能偷工減料，特別是委托人不易察覺的地方，以較少投入來獲得自身利益的最大化。23物業(yè)管理中委托代理關(guān)系物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系具體表現(xiàn)為：原始權(quán)利來源于業(yè)主，業(yè)主通過業(yè)主大會形成統(tǒng)一

7、的意見，業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主委員會負責具體工作的執(zhí)行，通過業(yè)主委員會委托物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)可以通過本公司員工提供，也可以將其中一部分委托給其他專業(yè)公司，由其他專業(yè)公司提供。即在物業(yè)管理活動中，主要存在三個層次的委托代理關(guān)系：1)業(yè)主委托業(yè)主委員會執(zhí)行日常工作；2)業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)：3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派員工或?qū)I(yè)分包公司執(zhí)行具體工作。3我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀及問題分析我國物業(yè)管理行業(yè)起步較

8、晚，至今也只有二十多年的歷史，期間由于經(jīng)濟的推動取得了飛速進展，但同時觀測行業(yè)近年來的具體運作，不難發(fā)現(xiàn)其中仍存在一些不容忽視的問題，行業(yè)激勵問題即為其中之一。31我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀從物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部各主體關(guān)系角度，目前行業(yè)內(nèi)部激勵機制很簡單。各主體的目標不盡一致，可以說都是為了實現(xiàn)預(yù)期利益最大化，而為了實現(xiàn)這一目標，各主體之間的關(guān)系和激勵方式如下圖所示(圖1)：業(yè)主與業(yè)主委員會之間有委托代理，但是缺乏激勵，因為業(yè)主委員會成員

9、多是熱心業(yè)主擔任，他們工作沒有報酬，僅憑一腔熱情和個人的責任心。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關(guān)系體現(xiàn)在物業(yè)管理委托合同上。業(yè)主委員會對企業(yè)的激勵分為兩方面：正激勵為每年固定的物業(yè)管理費；負激勵為解聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與員工之間存在正面和負面激勵兩種形式，他們之間關(guān)系屬于企業(yè)內(nèi)部管理問題，本文不作過多探討。業(yè)主與企業(yè)員工之間存在服務(wù)和監(jiān)督關(guān)系，由于多數(shù)業(yè)主搭便車心理，導(dǎo)致其對于員工的監(jiān)督形同虛設(shè)。目前行業(yè)外部還沒有形成合

10、理科學的監(jiān)督激勵體系。32物業(yè)管理行業(yè)中的委托代理激勵問題321業(yè)主與業(yè)主委員會之問問題業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉，執(zhí)行業(yè)主大會交辦的工作。相當于把全體業(yè)主的事情委托給幾個業(yè)主委員會委員執(zhí)行。在這一層委托代理關(guān)系中，由于業(yè)主委員會產(chǎn)生方式和雙方利益不完全一致的原因，使得委托代理激勵問題頻發(fā)。目前我國業(yè)主委員的工作只相當于一種志愿者服務(wù)，業(yè)主對于業(yè)主委員會只有委托事務(wù)和一定權(quán)力，但缺乏必要的物質(zhì)激勵，業(yè)委最多只能取得一些必要開支的補貼。其次

11、，由于大量業(yè)主存在搭便車心理，使得選舉委員也可能發(fā)生逆向選擇；同時如果對業(yè)主委員會委員的工作沒有完善的監(jiān)督機制，就可能發(fā)生道德風險。322業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間問題業(yè)主委員會對于物業(yè)管理企業(yè)的激勵分為正激勵和負激勵兩類，目前我國物業(yè)管理行業(yè)中，這兩類激勵的作用效果都不能令人29|_一萬方數(shù)據(jù)E邵陽基于多級委托代理關(guān)系r物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構(gòu)建徐葉番【摘要】物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的委托代理關(guān)系是一種多級委托代理關(guān)系，其中涉及業(yè).i.，業(yè)主要

12、員會、物業(yè)管理企業(yè)JJ...員工等主體，由于各方主體目標不盡一斂，使得其中委托代理問題普遍存在。本義.l.于這種多級委托代攻關(guān)系研究我閣物業(yè)管理行業(yè)的激勵機制，希望通過構(gòu)建合理的行業(yè)激勵機制更好的推動行業(yè)健康成長。t關(guān)鍵詡】多級委托代理物!.管潑行業(yè)激勵機制1引l宵從現(xiàn)代制度經(jīng)濟學的視角肴，當今社會巾，委托代理關(guān)系存在于市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟生捕中的每一個角落。在我閑現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)運作中涉及四個主體，即業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、公司

13、員工(或者專業(yè)服務(wù)公司)，這四個主體之間存在著較大的信息不對稱，從而物業(yè)管理中存在著復(fù)雜的多級委托代理關(guān)系。即業(yè)生委托業(yè)生委員會，業(yè)烹委員會委任物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)委托員工(或者專業(yè)公司〉。在這一多級螢托代理鏈中，窒少存在主個不同的利直在主體，即業(yè)~、業(yè)主委員會、物管企業(yè)(物管企業(yè)與員工之間關(guān)系更多的從企業(yè)內(nèi)部治理角度研究，本文不作太多探討)，他們都贏接或者間接影響物業(yè)管理企業(yè)嗷益也即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。從這一角度分析，物業(yè)管理行業(yè)

14、的問題實際上是各層委托人與代理人的動機和行為組合的結(jié)果。本文將著重分析這種多居委托一代理下的各利益主體間關(guān)系，分析企業(yè)經(jīng)營管理者的激勵約束機制，以及具有雙重角色的業(yè)主委員會(既是業(yè)主的代理人，義是物業(yè)管理企業(yè)的委托人)在內(nèi)的動機與行為，按照多方關(guān)系特點，建立促進各利益主體之間形成相互協(xié)調(diào)、相互制約的行業(yè)激勵機制@2費托代理理論綜述2.1贅托代理概念在現(xiàn)代經(jīng)濟學中，委托代理關(guān)系被視為一種契約。詹森(M.Jensen)和麥克林(W?Meck

15、ing)把委托代理關(guān)系定義為“一個人或一些人(委托人)委托其他人(代理人)根據(jù)委托人利益從事某些活動，并相脫地授予代理人某些決策權(quán)的冀的關(guān)系飛所謂榮托代理理論，是指直接從信息不對稱條件下契約的形成過程出發(fā)，探討委托人如何以最小的成本去設(shè)計…種契約或機制，促使代理人努力工作，以最大限度增加委托人的效閘的理論。2.2委托代理問題在委托代理關(guān)系中由于委托人和代理人雙方信息不對稱、目標不…致，委托代理問題必然出現(xiàn)，這種問題表現(xiàn)為:i慧向選擇和道

16、德風險。1)逆向選擇為了研究信息不對稱問題，經(jīng)濟學將商品(產(chǎn)品或服務(wù))分為兩大類:搜索商品(searchgood)和體驗商品(experiencegood)。搜尋商品的質(zhì)量倍息可以在消費之前進行判斷(比如普通的服裝)，消費者只要付出較少的搜索成本(比如觀察、詢問等)就可以判斷產(chǎn)品質(zhì)最。而體驗商品的質(zhì)量在消費之前無法充分判斷(比如去餐廳就餐、聽音樂會、理發(fā)等)，消費者不僅要付出搜索成本，還要在支付產(chǎn)品價格之后才有可能判斷其質(zhì)量。2)道德風

17、險道德風險是在合同籍訂后發(fā)生的委托代理問題。由于信息不對稱，委托人無法監(jiān)督代理人的實際工作質(zhì)量，給與相應(yīng)的報酬:那么代理人就有可能偷工減料，特別是委托人不易察覺的地方，以較少投入來挾得自身利髓的最大化。2.3物業(yè)管理中委托代理關(guān)系物業(yè)管理中的委托代理關(guān)系具體表現(xiàn)為:服始權(quán)利來源于業(yè)主，業(yè)主通過業(yè)生大會形成統(tǒng)一的意見，業(yè)主大會設(shè)立業(yè):費員會負責具體工作的執(zhí)行，通過業(yè)主委員會委托物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)可以i跑過本公司員

18、工提供，也可以將其中一部分委托給其他專業(yè)公司，由其他專業(yè)公司提供。即在物業(yè)管理措劇中，主要存在三個層次的委托代理關(guān)系1)業(yè)~委托業(yè)主委員會執(zhí)行日常工作2)業(yè)主或業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派員工或?qū)I(yè)分鈕公司執(zhí)行具體工作。3我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀及問題分析我問物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，黑今也只有二十多年的歷史，期間由于經(jīng)濟的推動取得了飛速進展，但間時觀測行業(yè)近年來的具體運作，不難發(fā)現(xiàn)其中仍存在一蠟不容都視的問題，

19、行業(yè)激勵問題即為其中之一。3.1我國物業(yè)管理行業(yè)激勵機制現(xiàn)狀從物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部各主體關(guān)系角度，目前行業(yè)內(nèi)部激勵機制很簡單。各主體的目標不盡…致，可以說都是為了實現(xiàn)預(yù)期利益最大化，而為了提現(xiàn)這一目標，各主體之間的關(guān)系和激肋方式如下劇所示(圖1):業(yè)主與業(yè)主委員會之間有費托代理，但是缺乏激勵，因為業(yè)主委員會成員多是熱心業(yè)生擔任，他們工作沒有報酬，僅憑…腔熱情和個人的責任心.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關(guān)系體現(xiàn)在物業(yè)管理委托合同上。

20、業(yè):委員會對企業(yè)的激勵分為兩方麗:正激勵為每年固定的物業(yè)管理費:負激勵為解聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與員工之間存在正面和負面激脅兩種形式，他們之間關(guān)系屬于企業(yè)內(nèi)部管理問題，本文不作過多探討。業(yè)主與企業(yè)員工之間存在服務(wù)和監(jiān)督關(guān)系，由于多數(shù)業(yè)主搭便車心理，導(dǎo)致其對于員工的服督形同虛設(shè)。目前行業(yè)外部還沒有形成合理科學的監(jiān)督激勵體系。3.2物業(yè)管理行業(yè)中的委托代理激脅問服3.2.1業(yè)主與業(yè)主委員會之間問題業(yè)主委員會由全體業(yè)主選舉，執(zhí)行業(yè)主大會

21、變辦的工作。相當于把全體業(yè)蕪的事情贊托給幾個業(yè)::委員會委員執(zhí)行。在這一層委托代理關(guān)系中，由于業(yè)生委員會產(chǎn)生方式和雙1i利益不完全一致的原因，使得委托代理激勵問題頻發(fā).目前我同業(yè)吏委員的工作只相當于一種志愿者服務(wù)，業(yè):對于業(yè)主委員會只有委托事務(wù)和一定權(quán)力，但缺乏必耍的物質(zhì)激勵，業(yè)委最多只能取得一些必要開支的補貼。其次，由于大量業(yè)主存在描便.$心理，使得選舉委員也可能發(fā)生逆向選擇:同時如果對業(yè)主費員會委員的工作沒有究靜的監(jiān)督機制，就可能發(fā)

22、生道德風險。3.2.2業(yè)::委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間問題業(yè)主盞員會對于物業(yè)管理企業(yè)的激勵分為正激勵和負激勵兩類，目前我國物業(yè)管理行業(yè)中，遠兩費激勵的作用效果都不能令人29....滿意。他們之間的正激勵為——物業(yè)服務(wù)費用的支付方式是業(yè)主激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要途徑。目前常用有包干制和酬金制，住宅物業(yè)中多數(shù)為包干制。在包干制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總收入固定，實際利潤取決于成本的大小，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能為了加大利潤而減少必要開支。在酬金制模式

23、下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金收入與成本分離，有利于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，但足由于物業(yè)企業(yè)的酬金按照成本的一定百分比計算，酬金制沒有激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低成本的動力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反而有町能有意加大成本。他們之間的負激勵為——解聘物業(yè)企業(yè)，目前物業(yè)行業(yè)中業(yè)主委員會對于物業(yè)企業(yè)最直接的負激勵就是解聘物業(yè)企業(yè)，當業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)時，可以動用這種手段。但是，由于業(yè)主眾多意見難于統(tǒng)一，解聘后面臨選聘新物業(yè)企業(yè)的時間成本高和磨合不定性等問題，使得這種方式很

24、難真正發(fā)揮作用。323行業(yè)環(huán)境問題。任何一個行業(yè)的發(fā)展都離不開外部環(huán)境的支持和監(jiān)督，物業(yè)管理行業(yè)效益的實現(xiàn)不僅受委托代理鏈上各方主體工作積極性的影響，也離不開外部力量的支持和監(jiān)督。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對外部環(huán)境的需求主要體現(xiàn)在這些方面：首先是社會公眾對物業(yè)管理的支持和理解，這受制于民眾的物業(yè)管理意識：其次需要政府相關(guān)部I’】的支持和監(jiān)督，具體包括物管、工商、物價、環(huán)境、城管等部門的政策規(guī)定、嚴格把關(guān)和服務(wù)、監(jiān)督；再次應(yīng)該是媒體的宣傳和監(jiān)督

25、，如電視臺、報紙對物業(yè)管理相關(guān)知識、法規(guī)的宣傳，對物業(yè)管理J：作的評價和監(jiān)督等。4基于多級委托代理關(guān)系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構(gòu)建從上面的分析町以看出，在物業(yè)管理行業(yè)中，多級委托代理鏈各豐體之間的激勵機制并沒有很好的發(fā)揮作用，所以要提高行業(yè)的效益，必須構(gòu)建合理有效的行業(yè)激勵機制是最好的方法之一，針對這一鏈條中各方主體特點和關(guān)系，我的建議用下圖表示：41提高業(yè)主意識，發(fā)揮業(yè)主原始委托人激勵性由于我國物業(yè)管理起步較晚，從行政管理轉(zhuǎn)化為企業(yè)化管

26、理后，很多業(yè)豐的意識并不能隨之轉(zhuǎn)變。目前我困大部分業(yè)主對于物業(yè)管理行業(yè)的認識僅限于：了解、接受現(xiàn)代物業(yè)管理的付費服務(wù)。但是對于業(yè)豐的地位和權(quán)利義務(wù)認識很模糊，對于提高物業(yè)管理行業(yè)效益、激發(fā)行業(yè)激勵性等問題的思考幾乎沒有。再加I二業(yè)主多元性導(dǎo)致“搭便車”現(xiàn)象的存在，使得物業(yè)管理行業(yè)鏈中初始委托人——業(yè)主的原始動力缺乏，沒有辦法激勵后面的代理人。目前，我國業(yè)主意識的提高需要政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體的宣傳、引導(dǎo)，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過

27、程中也應(yīng)該通過不同的方式來宣傳和解感，共同提高業(yè)主意識，激發(fā)原始委托人的激勵性，只有這樣才能帶動整個委托代理鏈的激勵性。42多方式刺激業(yè)委積極性，發(fā)揮業(yè)委作用目前我國業(yè)委雖然法律地位得到確立，然而現(xiàn)實中作用沒有發(fā)揮出來，這豐要因為其積極性不夠。針對我國行業(yè)現(xiàn)狀，筆者建議激勵業(yè)主委員會激勵性從以下兩個方面：421物質(zhì)激勵競選刺激。我國多數(shù)業(yè)委會成員缺乏足夠?qū)I(yè)知識，沒有報酬，僅憑責任心工作，這使得其工作積極性低F、工■陟30作成效也很差。

28、業(yè)主應(yīng)該支付一定的物質(zhì)報酬給業(yè)主委員會，這樣可以提高其工作積極性，也可以激發(fā)更多的業(yè)主參與進來。422嘗試引入專業(yè)物、世經(jīng)理制度。由于業(yè)主委員的專業(yè)性較差，所以筆者也建議我國物業(yè)管理行業(yè)可以嘗試引入物業(yè)經(jīng)理制度，即政府設(shè)置物業(yè)經(jīng)歷資質(zhì)考試，取得資質(zhì)的業(yè)主方可以勝任物業(yè)經(jīng)理，由專業(yè)的物業(yè)經(jīng)理代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司工作。(本部分內(nèi)容沒有完全成熟，筆者在完善中。)43恩威并施激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)激勵性物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)茸主要取決于物業(yè)企業(yè)的積極性。如前

29、所述，目前我因針對物業(yè)管理企業(yè)(特別是居住型物業(yè))的正負激勵都受到／1i同因素約束，所以激勵力量很微弱。介于此，筆者認為對于物業(yè)企業(yè)的激勵方式還以物業(yè)管理費正激勵和解聘負激勵為主，但是為了真正實現(xiàn)其激勵作用，在兩種激勵方式作用過程中可以作一些調(diào)整和約束。首先，在物業(yè)服務(wù)費用的支付卜，還可以探索更多的激勵機制。其次，真正發(fā)揮負激勵——解聘物業(yè)企業(yè)的作用，必須優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的整體環(huán)境。44內(nèi)外結(jié)合激勵員T積極性員一J：激勵問題更多設(shè)涉及企業(yè)內(nèi)

30、部管理問題，而物業(yè)企業(yè)員工是委托代理鏈終端，所以下面更多從委托代理角度談其外部激勵。由于物業(yè)企業(yè)員一r=的服務(wù)對象足業(yè)主，其工作積極性直接影響服務(wù)質(zhì)量，所以我建議為了更好調(diào)動員工為業(yè)主服務(wù)積極性，在企業(yè)內(nèi)部激勵制度基礎(chǔ)上，啟動業(yè)主監(jiān)督、評估、激勵員工機制，通過業(yè)=E從外部監(jiān)督和激勵員工積極性。這種外部激勵不僅銜接了委托代理鏈各方的關(guān)系，也一定程度解決了單純公司內(nèi)部激勵存在的員工服務(wù)對象錯位1uJ題。45政府為主體構(gòu)建物業(yè)市場交易機制，全

31、社會共同優(yōu)化公平競爭行業(yè)環(huán)境451引入第三方參與構(gòu)建物業(yè)市場交易機制對于專業(yè)性較強的體驗商品(如教育、醫(yī)療、律師、房地產(chǎn)估價，物業(yè)管理等)來說，更有效的交易機制是引入第三方參與市場交易。第三方參與市場交易的根本目的足減少信息不對稱，在整個行業(yè)中創(chuàng)造一個良幣驅(qū)逐劣幣的市場。否則，不是消費者的利益得不到保護，就是生產(chǎn)企業(yè)無法健康發(fā)展。我國同前主要還是由政府主管部門來扮演第三方角色，這對于整個行業(yè)健康環(huán)境的營造很有益處。當然隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展

32、和對政府行為的約束，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該在行業(yè)管理中發(fā)揮越來越重要的作用。452傘社會共同優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境優(yōu)化淮安物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境主要包括以下幾方面：首先是優(yōu)化法制環(huán)境，這需要行業(yè)法規(guī)的不斷健全和相關(guān)部門推廣宣傳；其次是改善服務(wù)環(huán)境，這需要相關(guān)部門如主管部門、工商、物價、社區(qū)等的工作支持；再次是強化外部監(jiān)督環(huán)境，這不僅需要物管局、工商、物價等相關(guān)部門的爭業(yè)監(jiān)督，還需要媒體、社會各界的全方位監(jiān)督。只有從不同方面優(yōu)化行業(yè)外部環(huán)境才能保

33、證行業(yè)健康成長、效益不斷提升。參考文獻：[1]黃建山上市公司利潤導(dǎo)向與成長能力導(dǎo)向目標的激勵機制——基于多任務(wù)委托代理模型的研究當代經(jīng)濟科學，2009(3)[2]徐葉香，陳衛(wèi)芬《物權(quán)法》對淮安市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響分析城市開發(fā)。2009(7)江蘇省教育廳項目《基于委托代理理論下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制研究》(項目編號：09sJD630013)成果作者簡介：徐葉香，女，197702，泗陽人?；搓幑W院經(jīng)濟管理學院講師，研究方向：企業(yè)管理，房地產(chǎn)

34、及物業(yè)管理。萬方數(shù)據(jù)回國日滿意。他們之間的iE激勵為一一物業(yè)服務(wù)費用的支付方式是業(yè)主激脅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要要途徑。目前常用有包子制和酬金制，住宅物業(yè)中多數(shù)為包干制。在包子制模式下，物~服務(wù)企業(yè)總收入固定，實際利潤取決于成本的大小，陰此物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能為了加大利潤而減少必要開支。在酬金制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金收入與成本分離，有利于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，但是由于物業(yè)企業(yè)的酬金按照成本的一定百分比計算，酬金制沒有激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低成本

35、的動力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反而奮可能有意加太成本。他們之間的負激勵為一一叫解聘物業(yè)企業(yè)，目前物業(yè)行業(yè)中業(yè)主委員會對于物業(yè)企業(yè)最自撞的負激勵就是解聘物業(yè)企業(yè)，當業(yè)主不滿意物業(yè)企業(yè)時，可以動用這種手段。(!3J章，由于業(yè)主眾多意見難于統(tǒng)…解聘后面臨埠聘新物業(yè)企業(yè)的時間成本商和磨合不定性等削題，使得這種Ji式很難真正發(fā)揮作用。3.2.3行業(yè)環(huán)境問題。任何一個行業(yè)的發(fā)展都離不開外部環(huán)境的支持和監(jiān)督，物收管理行業(yè)效髓的實現(xiàn)不僅受資托代到鏈上各方主體工作

36、積極件的影響，也離不開外部力壤的支持和脫督。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對外部環(huán)境的需求主要體現(xiàn)在這些方閻:首先是社會公眾對物J~l等3期的支持和理解，i喜愛制于民眾的物業(yè)管理意識:其次需姿政府相關(guān)部門的支排和監(jiān)督，具體包括物管、工商、物價、環(huán)境、城管等部門的政策規(guī)定、嚴格把關(guān)和服務(wù)、監(jiān)督1兩次應(yīng)該是媒體的宣傳和監(jiān)督，如電視臺、報紙對物業(yè)管理相關(guān)知識、法規(guī)的宜傳，對物業(yè)管理J:作的評價和監(jiān)督等。4基于多級委任代理關(guān)系下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制構(gòu)建從上

37、面的分析口J以看出，在物業(yè)管理行業(yè)中，多級委托代理鏈各宅體之間的激勵機制并沒句很好的發(fā)揮作用，所以要提高行業(yè)的效益，必須構(gòu)建合理釘效的行業(yè)激勵機制是最好的方法之一，針對這一鏈條中各方主體特點和關(guān)晨，我的建議用下圖表i云:圃工~4.1提高業(yè)主意識，發(fā)揮業(yè)主原始委托人激勵性由于我因物業(yè)管理起步較晚，從行政管蹲轉(zhuǎn)化為企業(yè)化管理后，很多業(yè)主的j意識并不能隨之轉(zhuǎn)變。目前我網(wǎng)大部分業(yè)主對于物業(yè)管理行業(yè)的認識僅限于g了解、接受現(xiàn)代物業(yè)管坷的付費服務(wù)。

38、但是對于業(yè)屯的地位和權(quán)利義務(wù)認識很模糊，對于提高物業(yè)管理行業(yè)效益、激發(fā)行業(yè)激勵性等問題的思考幾乎沒有。再加t業(yè)主多元性導(dǎo)致“搭便車“現(xiàn)象的存在，使得物業(yè)管現(xiàn)行業(yè)鏈中初始蠶托人……業(yè)主的原始動力缺乏，沒釘辦法激勵后面的代理人。目前，撓國業(yè)主意識的提高商耍政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體的宣傳、引導(dǎo)，間時物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過程中也應(yīng)該通過不同的方式來宣傳和解感，共同提高業(yè)主意識，激發(fā)原始委托人的撤勵性，只有這樣才能帶動將個委托代理怪的激勵件，

39、。4.2多方式刺激業(yè)需積極性，發(fā)揮業(yè)委作用目前我罔ljJt.費雖然法律地位得到確立，然而現(xiàn)實中作用沒有發(fā)揮出來，j!主要因為其積極性不夠。針對我國行業(yè)現(xiàn)狀，筆者建議激勵業(yè)烹委員會激勵性從以下兩個方麗z4.2.1物質(zhì)激勵競地刺激。我闊多數(shù)J~委會成員缺乏足夠?qū)I(yè)知識，沒有報酬，儀憑責任心工作，這使得其工作積極性低F、工…30作成效t劇院楚。業(yè)主應(yīng)該支付一定的物質(zhì)報酬給~j二委員會，這樣可以提高其工作積極性，也可以激發(fā)更多的業(yè)主參與進來。4

40、.2.2嘗試引入專業(yè)物業(yè)經(jīng)理制服。由于業(yè)生委員的專業(yè)性較囂，所以筆者也建議我國物J~管瑪行業(yè)可以嘗試號|入物業(yè)約理制膛，即政府設(shè)置物ljJt.經(jīng)歷資質(zhì)考試，取得資質(zhì)的業(yè)j:Ji可以勝任物業(yè)經(jīng)瑰，囪專業(yè)的物業(yè)經(jīng)理代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司工作。(本部分內(nèi)容沒有完全成熟，筆者在完善巾?！?.3恩威并施激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)激勵性物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)敢主要取決于物業(yè)企業(yè)的積極性。如前所述，目前我同針對物業(yè)管理企業(yè)(特別是居住型物業(yè))的正負激勵都受到不間因索約束

41、，所以激勵力量很微弱。介于此，筆者認為對于物業(yè)企業(yè)的撒勵Jj式還以物業(yè)管理費正激勵和解聘負激勵為主，但是為了真正實現(xiàn)真激勵作用，在兩種激勵Ji式作用過程中可以作…些調(diào)整和l約束。首先，在物業(yè)服務(wù)費用的支付t，還可以探索更多的激勵機制。其次，真正發(fā)揮負激勵一一解聘物業(yè)企業(yè)的作用，必須優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的It體環(huán)境。4.4內(nèi)外結(jié)合激勵員工積極性員T激勵問題貶多設(shè)涉及企業(yè)內(nèi)部管理問題，而物ljJt.企業(yè)員工是委托代蚓鏈終端，所以下回更多從委托代理角

42、度談其外部激勵。由于物業(yè)企業(yè)員仁的服務(wù)對象是業(yè)主，其工作積極性良接影響服務(wù)質(zhì)量，所以我建議為了更好調(diào)動員工為業(yè)主服務(wù)積極性，在企業(yè)內(nèi)部激勵制度J基礎(chǔ)上，啟動業(yè)主監(jiān)督、評估、激勵員工機制，通過業(yè)主從外部監(jiān)督和激勵員工積極性。這種外部激勵不僅銜接了委托代理鏈各方的關(guān)系，也一定程度解決了單飩公司內(nèi)部激勵再在的員工服務(wù)對象錯仿4問題。4.5政府為主體構(gòu)建物業(yè)市場交易機制，全社會共同優(yōu)化公平競爭行業(yè)環(huán)境4.5.1號|入第三方參與構(gòu)建物業(yè)市場交易機

43、制對于4i~JHf較強的體驗商品(如教育、醫(yī)療、律師、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等)來說，更有效的交易機制是引入第三方參與市場交易。第三方參與市場交易的根本H的是減少信息不對稱，在樓個行業(yè)中創(chuàng)遣一個良幣驅(qū)遙劣幣的市場。甜WIJ，不是消費者的利簡得不到保護，就是生產(chǎn)企業(yè)龍法健康發(fā)展。我國H前主要還是由政府生管部門米扮演第二萬角色，地對于穩(wěn)個行業(yè)僧康環(huán)境的贊端很有鵡處。當然隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和對政府行為的約束，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該在行業(yè)管跟中發(fā)揮越來越3

44、重要的作用。4.5.2今社會共間優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境優(yōu)化準安物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境主要包括以下幾方酣:首先是優(yōu)化法制環(huán)境，這需要行業(yè)法規(guī)的不斷健全和相關(guān)部門推廣宣傳:其次是改善服務(wù)環(huán)境，這市要相關(guān)部門如主管部門、工商、物價、社區(qū)等的工作支持:再次是強化外部監(jiān)督環(huán)境，這不僅需要物管局、主商、物價等柑關(guān)部門的專業(yè)監(jiān)督，場需耍媒體、社會各界的全方位監(jiān)督。只有從不同Ji面優(yōu)化行業(yè)外部環(huán)境才能保證行業(yè)健康成長、效益不斷提升。參考文獻:[1]貨