物業(yè)管理行業(yè)重組及其新趨勢(shì)

1、專稿口晏垡筆者于5年前提出“物業(yè)管理重組”的論題，相關(guān)理論文章(《論物業(yè)管理行業(yè)重組三重性及其相互關(guān)系》、《關(guān)于物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營(yíng)的話題》、《理性的回歸》)先后發(fā)表并引起行業(yè)內(nèi)關(guān)注。值得欣慰的是許多觀點(diǎn)和設(shè)想被不幸而言中，但行業(yè)重組事態(tài)的發(fā)展迅猛卻有些意料之外。社會(huì)發(fā)展，行業(yè)重組，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼里是一個(gè)永叵的話題，我們畢竟不是專家，因此對(duì)物業(yè)管理行業(yè)重組的新趨勢(shì)的再研究對(duì)我們今天的物管從業(yè)人員來(lái)講就更有心要了。談到物業(yè)管理行業(yè)重組的新

2、趨勢(shì)，就不得不對(duì)物業(yè)管理行業(yè)重組的有關(guān)理論進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧。物業(yè)管理的行業(yè)重組存在三重性，亦即3種形式，這也是物業(yè)管理行業(yè)不同于其他行業(yè)的根本原因。其三重性表現(xiàn)在：物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)重組、物業(yè)管理單位重組、物業(yè)管理企業(yè)重組。前者是將傳統(tǒng)的物管企業(yè)中專業(yè)技術(shù)含量高的人才、技術(shù)、設(shè)備分離出來(lái)，按專業(yè)化運(yùn)作管理服務(wù)于企業(yè)和整個(gè)社會(huì)的調(diào)整過(guò)程，亦即“條條管理”的重組：中者是通過(guò)物業(yè)管理單位(管理處)的兼并、聯(lián)合和改組等來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理單位的調(diào)整過(guò)程，亦

3、即“塊塊整合”的重組；后者是通過(guò)兼并收購(gòu)、聯(lián)合、改造等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理之間的調(diào)整過(guò)程，亦即“條塊結(jié)合”的重組。前兩個(gè)重組是物業(yè)管理行業(yè)重組的基礎(chǔ)和過(guò)程，后一個(gè)重組是結(jié)果，只有量的積累才有質(zhì)的飛躍。如果我們把物業(yè)管理行業(yè)重組用歷史的眼光來(lái)看，那么對(duì)上面的認(rèn)識(shí)可以看作一條橫軸，把物業(yè)管理行業(yè)重組的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)作一條縱軸來(lái)研究了。我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，如果從行業(yè)重組的角度來(lái)研究，就有非常明顯的三段式特征，這就是筆者原來(lái)提到的“三次革

4、命”?！暗谝淮胃锩薄飿I(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生(從社會(huì)、政府剝離出物業(yè)管理職能)；“第二次革命”——物業(yè)管理規(guī)模化經(jīng)營(yíng)(物管職能在地產(chǎn)商與物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間進(jìn)行調(diào)整)；“第三次革命”——物業(yè)管理的理性回歸(部分物管職能從物管企業(yè)剝離出，回歸社會(huì)和政府)。簡(jiǎn)言之，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過(guò)程，也就是一個(gè)物管職能在社會(huì)、政府、物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間的不斷重組整合過(guò)程。認(rèn)清這個(gè)問(wèn)題，對(duì)我們關(guān)于“新趨勢(shì)”問(wèn)題的研究就會(huì)有一個(gè)辨證、客觀的思路。新趨勢(shì)

5、之一：專業(yè)技術(shù)重組(專業(yè)化分工)更為徹底和細(xì)化物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，超初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物管企業(yè)通常是在機(jī)電、智能化、消殺等方面交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如勞動(dòng)力密集的清潔和綠化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳凡國(guó)家一級(jí)和市屬甲級(jí)物管企業(yè)，其清潔衛(wèi)生幾乎全部或正在全部交給社會(huì)上專業(yè)清潔公司打理，因?yàn)檫@樣做在成本、服務(wù)質(zhì)量和勞資管理方面對(duì)物管企業(yè)更為有利。以至于這幾

6、年深圳的清潔公司如雨后春筍般產(chǎn)生，并形成幾個(gè)諸如玉禾田、日新、志誠(chéng)等這樣幾家重量級(jí)專業(yè)清潔公司，動(dòng)轍員工幾千人，許多已超過(guò)物管公司人數(shù)。在深圳，停車場(chǎng)管理在物業(yè)管理工作屬保安管理工作中的一部分，但隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)機(jī)動(dòng)車停放和停車場(chǎng)建設(shè)管理?xiàng)l例》的即將頒布實(shí)施，許多專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理停車場(chǎng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。這就是說(shuō)，物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)化重組將進(jìn)一步在保安管理工作中細(xì)化分工，停車位的嚴(yán)重不足即資源稀缺和現(xiàn)代化停車場(chǎng)(庫(kù))的高技術(shù)含量(自動(dòng)化控制、機(jī)

7、電等)是這一專業(yè)技術(shù)重組的直接誘因。目前在國(guó)內(nèi)外，如香港、Et本等地區(qū)國(guó)家已有很多停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。因此，物業(yè)管理行業(yè)重組的深化，專業(yè)技術(shù)重組不但在技術(shù)含量高的專業(yè)，在勞動(dòng)力密集的非技術(shù)專業(yè)也完全展開(kāi)，同時(shí)隨著高技術(shù)的運(yùn)用，將又不斷產(chǎn)生出新的專業(yè)。新趨勢(shì)之二：物業(yè)管理行業(yè)重組從有形化為主向無(wú)形化為主轉(zhuǎn)變這一層面的重組，主要發(fā)生在物業(yè)管特區(qū)經(jīng)濟(jì)2004年12月25日25物業(yè)管理行業(yè)重組及其新趨勢(shì)萬(wàn)方數(shù)據(jù)理單位重組和企業(yè)重組方面。在深圳物

8、業(yè)管理規(guī)模化發(fā)展初期，物管企業(yè)通過(guò)重組發(fā)展壯大，無(wú)一不是以人力、資金、物力以及技術(shù)的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)的，更多的表現(xiàn)在全委托物管上，亦即“有形的”。而現(xiàn)在則更多是以“無(wú)形的”重組來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，即通過(guò)半委托、顧問(wèn)、咨詢、合作等多種形式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理(品牌、智力)的輸出等實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總收入增加和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。前幾年，深圳物管企業(yè)大規(guī)模發(fā)起在內(nèi)地圈地運(yùn)動(dòng)，但因全國(guó)各地的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、人文等諸方面的原因而形成的干差萬(wàn)別的物業(yè)管理環(huán)境，造成深圳物管企業(yè)大多

9、水土不服而陷入泥潭，這也是深圳物管企業(yè)從“有形”輸出到今天的“無(wú)形”輸出一個(gè)重要外因。從近半年來(lái)大多“洋物管”進(jìn)入深圳和內(nèi)地，更能說(shuō)明行業(yè)重組的“有形化”向“無(wú)形化”發(fā)展。這些年的外資物管企業(yè)進(jìn)入中國(guó)絕不是象當(dāng)年改革開(kāi)放初期那種挾巨資、技術(shù)的外資企業(yè)，而僅僅是一種“無(wú)形”的投資，帶來(lái)的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來(lái)活躍于國(guó)內(nèi)物管行業(yè)的戴德梁行、嘉里建設(shè)、熊谷企業(yè)等物業(yè)公司，不要說(shuō)人、財(cái)、物的整合看不到，就連這些企業(yè)里的“洋面孔”你恐怕

10、都見(jiàn)不到，這些企業(yè)從高管人員到普通員工基本都是國(guó)內(nèi)本土員工組成。因此，不論是深圳物管企業(yè)之間的整合，還是對(duì)內(nèi)地物管市場(chǎng)的拓展，或是“洋物管”的進(jìn)入，我們更多地看到的是企業(yè)品牌、理念和管理的輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)重組。新趨勢(shì)之三：物管企業(yè)的資產(chǎn)重組實(shí)施的規(guī)模和跨度日益加大物業(yè)管理行業(yè)重組的前兩種重組，在物管企業(yè)內(nèi)部或物管企業(yè)之間可以實(shí)現(xiàn)，但跨行業(yè)、跨區(qū)域的多企業(yè)重組卻是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，近期的幾起物管企業(yè)重組表明較重的政府行政色彩，使得物業(yè)管理企業(yè)的

11、資產(chǎn)重組的規(guī)模和力度前所未有。深圳市常安物業(yè)對(duì)凱虹物業(yè)和啟利物業(yè)的兼并重組，就基本上是在南山區(qū)政府的主持和協(xié)調(diào)下順利完成的。常安物業(yè)是市屬甲級(jí)物管公司，而凱虹和啟利物業(yè)僅為乙級(jí)和丙級(jí)資質(zhì)，管理規(guī)模也不大，通過(guò)這一“政府行為”重組后的常安物業(yè)規(guī)模得以迅速擴(kuò)大，管理內(nèi)容從過(guò)去走單一住宅物業(yè)擴(kuò)展到了工業(yè)區(qū)物業(yè)等，也順利度過(guò)了重組后的磨合期，目前常安物業(yè)成為南山區(qū)大型物管企業(yè)之一。天津市天孚物業(yè)管理有限公司的重組則是“政府行為”最成功的重組。在

12、天津開(kāi)發(fā)區(qū)工委的主持下，將天津市分屬3個(gè)系統(tǒng)的8家物管公司組建為現(xiàn)在的天孚物業(yè)公司。這種跨系統(tǒng)、跨單位的重組，只有用政府這只強(qiáng)大的“手”才有可能順利實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的企業(yè)重組使得物業(yè)管理的區(qū)域跨度和品牌資質(zhì)的集中度空前加大。招商局物業(yè)的整合重組應(yīng)該是目前國(guó)內(nèi)動(dòng)作最大的重組之一。其跨度之大，物業(yè)單位分布在香港、北京、上海、南京等地區(qū)，面積1000多萬(wàn)m2，人員4000多人，具有2個(gè)甲級(jí)，多個(gè)乙級(jí)和丙級(jí)的品牌，在招商集團(tuán)的主持下，最后重組整合

13、為“招商物業(yè)”這一個(gè)品牌。最典型的是近期發(fā)生的堪稱目前國(guó)內(nèi)品牌級(jí)別最高的重組——中航物業(yè)和南光物業(yè)的重組，兩公司都具有國(guó)家一級(jí)和深圳甲級(jí)資質(zhì)。這些成功案例還有諸如上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)的重組等等。物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近幾年的成熟期，其行業(yè)中的企業(yè)重組，已完全不僅限于筆者初期所描述的優(yōu)勝劣汰，大吃小的范疇，新的重組趨勢(shì)表明，物業(yè)管理企業(yè)重組將向跨區(qū)域、跨企業(yè)、品牌高度集中發(fā)展，而且這種趨勢(shì)將在政府或集團(tuán)的行為下，企業(yè)重組規(guī)模和態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。斗轉(zhuǎn)星移

14、，萬(wàn)物更新，大自然和社會(huì)總是處在一個(gè)發(fā)展演變過(guò)程之中。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，這個(gè)發(fā)展的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)行業(yè)重組的過(guò)程。無(wú)論是專業(yè)技術(shù)重組的更加徹底和細(xì)化，還是行業(yè)重組的從“有形化”為主向“無(wú)形化”為主過(guò)渡，抑或是企業(yè)資產(chǎn)重組的規(guī)模和跨度日益加大，物業(yè)管理行業(yè)的高速發(fā)展無(wú)一不是一個(gè)“變”字。作為我們這一代物業(yè)管理人，有幸目睹和參與這一波瀾壯闊歷史的過(guò)程，我們必須正視它，只有這樣，才能在今后的千變?nèi)f化中永遠(yuǎn)立于不敗之地。口作者