房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別與應(yīng)對措施

1、12房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的分析房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段。房地產(chǎn)項目具有投資規(guī)模大，建設(shè)時間長的特點，在項目建設(shè)初期，投資商具有不確定性，風(fēng)險性和機(jī)動性；隨著項目的進(jìn)行，投資商對可能發(fā)生的結(jié)果知道的越多，不確定因素就隨之減少，風(fēng)險因素逐步減少，同時投資商的機(jī)動性，可調(diào)能力也逐步降低；項目建設(shè)完畢時，將面對激烈的市場競爭。工程建設(shè)本身是一個系統(tǒng)工程，在這個系統(tǒng)內(nèi)，有許多相互制約的子系統(tǒng)。系統(tǒng)分析就是要從整體的聯(lián)

2、系和過程的聯(lián)系來認(rèn)識事物，反對孤立地、片面地看待問題。動態(tài)研究是強(qiáng)調(diào)運用變化的觀點來分析風(fēng)險，房地產(chǎn)項目風(fēng)險是動態(tài)的，它受到許多動態(tài)因素的影響和制約，對房地產(chǎn)項目的全過程進(jìn)行風(fēng)險分析具有十分重大的意義。121決策階段房地產(chǎn)項目決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險最大的階段，決策的正確與否關(guān)系到整個項目的成敗，其風(fēng)險主要來自于投資時機(jī)、投資位置、投資類型、投資方式的選擇以及可行性研究的準(zhǔn)確度。1政策風(fēng)險政策風(fēng)險是由于政府相

3、關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。建筑業(yè)由于與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對物業(yè)租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環(huán)境保護(hù)的要求，對外資的控制，以及對投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制等都會對投資商構(gòu)成風(fēng)險。政策風(fēng)險按其影響因素來看主要有政治環(huán)境變化風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策變化風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險等。投資商應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的變化，盡可能預(yù)測其變化趨勢和影響，

4、順應(yīng)這種趨勢，否則必然導(dǎo)致開發(fā)成本的上升、租售價格下降以及租售困難等，帶來實際投資損失。例如，國家房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，各類房地產(chǎn)和消費信貸資金量和利率會發(fā)生變化，影響房地產(chǎn)的供給和需求。2投資時機(jī)風(fēng)險從而直接房地產(chǎn)項目開發(fā)活動受國家和地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和波動性的影響很大，相應(yīng)也有周期性的漲落，導(dǎo)致供求及價格隨時間而變化，投資商的投資收益也就隨投資時機(jī)不同而異。投資商必須對未來幾年國家和地區(qū)的政治形勢變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口培養(yǎng)、收水

5、平升降、消費心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)時機(jī)，保證開發(fā)項目將來有良好的市場需求，避免因投資時機(jī)選擇不當(dāng)而帶來風(fēng)險。一般而言，國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響投資商選擇開發(fā)時機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處在不斷的上升勢頭，投資商出售樓盤較為順利，資金回籠快，投資回報率高，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，失業(yè)增加，收下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)

6、價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至租售困難，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致投資商的資金占用和投資成本上升，預(yù)1一片出土地的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)，利益共享、風(fēng)險分擔(dān)的企業(yè)行為。其優(yōu)點是降低了一方單獨投資額，分散投資風(fēng)險。但這是以損失一部分利益為代價，同時可能導(dǎo)致管理混亂等問題。投資商在選擇房地產(chǎn)投資方式時應(yīng)慎重考慮開發(fā)投資項目特點、市場環(huán)境、公司實力、籌資成本等問題。避免因選擇投資方式不當(dāng)而導(dǎo)致白白損失一部分利益或獨自承擔(dān)較大風(fēng)險，給企業(yè)帶來不必

7、要的損失。一般，對于中小型、風(fēng)險清楚且不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。投資商應(yīng)優(yōu)先考慮采用獨立開發(fā)的方式，開發(fā)中的資金短缺問題可采用財務(wù)杠桿原理通過融資方式解決，于大型、風(fēng)險識別困難較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目則可考慮采用聯(lián)合開發(fā)方式，而對通過利益分享把風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去一部分，從而達(dá)到雙贏的局面。在聯(lián)合開發(fā)中投資商還應(yīng)重點注意解決出資、利益分享和損失分擔(dān)比例、分工合作和管理問題，共同營造一個良好的開發(fā)內(nèi)部環(huán)境，確保項目的順利進(jìn)行和成功。對于共同出資問題，投資

8、商應(yīng)控制合作方的出資比例不超過50％；以保證開發(fā)項目的控制權(quán)；而對一方出資、一方出土地的合作方式，應(yīng)合理測算土地的作價并折算成投資額。風(fēng)險分擔(dān)比例按實際出資比例承擔(dān)風(fēng)險損失，由一方出土地時應(yīng)把土地作價并折算成投資額計算。6可行性研究的風(fēng)險項目的可行性研究是投資商在作了充分的市場分析后，對開發(fā)項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案的可行性所進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確定開發(fā)項目是否值得投資，主要內(nèi)容包括：項目背景和概況，環(huán)境條件和需求預(yù)測，方案的比選，開竣工

9、日期和進(jìn)度安排，投資成本費用估算，投資和籌資計劃，收益估算，財務(wù)報表，財務(wù)計劃、敏感性分析和風(fēng)險分析，國民經(jīng)濟(jì)評價和結(jié)論。可行性研究需要完備的市場信息。這要求投資商投入較多的人力和物力，同時受房地產(chǎn)市場信息不完備、市場預(yù)測模型的選取不當(dāng)?shù)纫蛩赜绊懀袌龇治鼋Y(jié)果可能不盡準(zhǔn)確，這就為可行性研究帶來了風(fēng)險，并最終給投資商投資決策帶來風(fēng)險。目前，對投資商來說可行性研究方法本身已經(jīng)非常成熟，只是可行性研究所需的相關(guān)變量采集的可靠性、準(zhǔn)確性，以及相

10、關(guān)預(yù)測模型選擇對可行性研究結(jié)果影響很大。因此，應(yīng)特別注意所需數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性，強(qiáng)調(diào)其采集層面、范圍、數(shù)量、代表性和準(zhǔn)確性等；在選擇有關(guān)預(yù)測模型時，應(yīng)強(qiáng)調(diào)與實際數(shù)據(jù)的擬合程度i122前期階段經(jīng)過投資決策階段，其工作重點是：建設(shè)項目的立項審批；取得土地使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；委托規(guī)劃、建筑設(shè)計報審?fù)ㄟ^；確定工程量清單及投資概預(yù)算；辦理規(guī)劃和施工許可證；落實施工現(xiàn)場的“三通一平“及相關(guān)建設(shè)條件；安排短期、中期和長期信貸，即籌資；采用合