上海知名商業(yè)地產(chǎn)策劃案例-新城地產(chǎn)吾悅廣場項目解讀︳著名地產(chǎn)策劃公司美地行

1、1,青浦吾悅廣場,青浦吾悅廣場由新城集團在港上市的新城控股開發(fā)，位于青浦新城核心地帶漕盈路與淀山湖大道交匯處，規(guī)劃建設(shè)時尚購物中心、國際電影城、量販式KTV、大型電玩超樂場、餐飲不夜城、24小時酒吧等一站式全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體。項目占地約4萬㎡，總建面積約16萬㎡，其中自持商業(yè)約13萬㎡，商業(yè)自持率高達80%。項目規(guī)劃中心商業(yè)、中心商業(yè)外街及精品酒店，項目于2013年3月動工開建，預(yù)計于2014年12月底盛大開業(yè)。,2,3,青浦吾悅廣場,4

2、,青浦吾悅廣場,5,目錄,6,目錄,7,項目位置：上海青浦區(qū)漕盈路、淀山湖大道交匯處項目用地南臨淀山湖大道，北至盈浩路，東臨漕穗北路，西至漕盈路周邊G318、G50、S58、G1501高速交通距青浦老城區(qū)核心直線距離約2公里； 17號地鐵全面規(guī)劃，雙地鐵站交匯處，離新城站及漕盈路站步行約10分鐘，屬于地鐵周邊商業(yè)處于“一城兩翼”黃金樞紐，坐擁傳統(tǒng)商脈城中路，位于市政規(guī)劃核心、咽喉要地,,項目區(qū)位,8,

3、所在區(qū)域是青浦城區(qū)未來規(guī)劃居住的核心板塊，區(qū)域大片住宅規(guī)劃，常住人口基數(shù)可觀，周邊在建的新興項目包括住宅小區(qū)、別墅等,高消費人群云集, 1公里內(nèi)常住人口約3萬，3公里內(nèi)輻射人口達60萬。,3公里內(nèi)人口分布,9,占地：約4.63萬㎡;總建：約16.19萬㎡，（其中地上約為9.26萬㎡， 地下約為6.93萬㎡）規(guī)劃: 商業(yè)、金街商鋪及商務(wù)酒店等產(chǎn)品,項目基本規(guī)劃,,項目基本規(guī)劃,10,“體驗型商業(yè)主導(dǎo)的室內(nèi)購物中心+室外購物

4、步行街”的商業(yè)組合,11,項目規(guī)劃分析,①青浦區(qū)無大型商業(yè)綜合體，無純商業(yè)面積高于15萬平米以上的大型城市綜合體。②青浦區(qū)核心商圈的商鋪基本滿鋪經(jīng)營，好地段街鋪稀缺，城市步行街商鋪稀缺③可售商鋪面積僅約2.3萬平米,市場稀缺性,12,項目規(guī)劃分析,看得見、進得來、停得下、逛得爽、流得動、切的好、撐得住,“七得”規(guī)劃,13,項目規(guī)劃分析,看得見、進得來、停得下、逛得爽、流得動、切的好、撐得住,①看得見：臨盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕

5、穗北路主干道，視野開闊，立面效果及亮化系統(tǒng)外觀時尚昭示性好②進得來：東南西北都緊鄰主干道，3個機動車入口，3個人行入口；從各方向、各主干道都可進入室外步行街及大商場③停得下：機動車1509個車位，車位充足 ④逛得爽：商業(yè)分層業(yè)態(tài)規(guī)劃清晰，各業(yè)態(tài)分布集中合理，內(nèi)場標識清楚 ⑤流得動：各層都以連廊的形式連通大商業(yè)，直梯與滾梯相互配合，確保人流流動 ⑥切得好：產(chǎn)品分割以小面積為主；三樓贈送露臺，附加值高⑦撐得?。弘娞?、電力、中央空

6、調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)備配置標準高，支撐高人流量,14,打造上海市青浦核心區(qū)新的商業(yè)地標 在青浦區(qū)引進最新的商業(yè)模式 成為引領(lǐng)青浦區(qū)商業(yè)發(fā)展的先行者,項目市場定位,項目產(chǎn)品定位,15,打造青浦超好吃、超好玩、超時尚的24小時不夜之城、一站式體驗型商業(yè)中心,項目產(chǎn)品定位,16,超好吃的商業(yè)中心：大型主力餐飲商家入駐，形成特色餐飲街 超好玩的商業(yè)中心：大型影城、大型KTV、大型電玩城等娛樂體驗型商家 超時尚的商業(yè)中心：眾多時尚經(jīng)濟的零

7、售品牌，絢麗時尚的外立面等優(yōu)勢，更時尚更潮流24小時不夜商業(yè)中心：中心商業(yè)室外步行街全業(yè)態(tài)規(guī)劃，可支持二十四小時全天營業(yè)一站式體驗型商業(yè)中心：“體驗型商業(yè)主導(dǎo)的中心大商業(yè)+中心商業(yè)室外步行街”的商業(yè)規(guī)劃支持一站式體驗消費,項目人群定位,17,35% 青浦全區(qū)域年輕時尚人士,45% 普通社區(qū)家庭,20% 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)人員,業(yè)態(tài)規(guī)劃,18,“3+3+3”32%餐飲+32%體驗娛樂/零售+36%配套設(shè)施,項目商業(yè)運營使用面積約10

8、萬平米，其中特色餐飲商家占比約40%，大型娛樂體驗型商家占比約22%，主力商家和國際品牌商家約50家以上，主力商家囊括大型超市、國際影院、大型電玩、大型KTV、家電零售、大型餐飲、快時尚品牌等。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,大型購物中心：含室內(nèi)步行街、時尚名品、國際餐飲名店、知名連鎖KTV、國際影城、大型國際連鎖超市、以及與其配套的地下停車場、地下設(shè)備用房、管理用房等共同構(gòu)成室外精品步行商業(yè)街：商務(wù)酒店；主力商家：家樂福、上影、小南國、優(yōu)衣

9、庫,19,業(yè)態(tài)規(guī)劃,20,首創(chuàng)“室外購物步行街式”體驗方式，降低容積率，以休閑開放的逛街方式，提高消費者體驗的舒適度和新鮮感,商業(yè)自持力度,21,商業(yè)自持率高達80%,①商業(yè)自持率高達80%，持有商業(yè)面積為13.31萬平米，僅2.88萬平米對外出售②商業(yè)運營使用面積達8萬平米；主力商家和國際品牌商家約50家以上，上述商家商業(yè)運營使用面積達5.6萬平米，占招商面積的70%。,靈活的租金模式：純租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他,8大品

10、牌商家,22,著名世界500強零售巨頭——家樂福 青浦唯一一家五星級標準的——大光明影院全球家電連鎖零售業(yè)市場價值最高的企業(yè)之一的 ——蘇寧電器“五心級”全國連鎖娛樂公司——銅鑼灣視聽歌城新加坡著名零售書店——大眾書局面向12歲以下兒童和家人、日本永旺幻想集團旗下的室內(nèi)兒童游樂園——永旺幻想全球最大的咖啡連鎖店——星巴克兒童主題MALL——孩子王,2013年9月，8大主力商家率先簽約入駐,其他品牌商家,23,青浦第一個H&

11、amp;M、C&A時尚品牌店外婆家、小輝哥、赤坂亭 等,截止2014年7月29日，招商已經(jīng)完成95%,商鋪賣點分析,24,降低投資者風(fēng)險,1） 商業(yè)自持率高達80%,持有商業(yè)面積13.31萬，銷售面積僅2.3萬2） 自有物業(yè)管理，完善的設(shè)施配套，將出售商鋪融入項目整體,提高投資者信心1) 快開發(fā)，快招商，確保開業(yè)前招商率和開業(yè)率,背 靠 大 樹,商鋪賣點分析,25,好的位置，新的概念,1） 統(tǒng)一的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃2） 將

12、優(yōu)勢的地理位置進行商鋪規(guī)劃3） 為出售商鋪部分打造室外步行購物街概念,融入 共贏,銷售價格策略,26,銷售定價：主力戶型：50-100㎡銷售價格（報價）：一樓 50000元/㎡；二樓 40000元/㎡；三樓 30000元/㎡物業(yè)管理：15元/㎡/月適合經(jīng)營范圍：一樓餐飲美食；二樓三樓餐飲美食及其他配套設(shè)施：客體、貨梯、扶梯、暖氣、空調(diào)、停車位、水、網(wǎng)絡(luò),目標客戶群體設(shè)定,——長三角地區(qū)可以輻射到的投資客；——項目所在區(qū)域客

13、群；——上海市其他區(qū)域及青浦區(qū)的高端業(yè)主群；——上?？h市各個商圈的投資客、私營業(yè)主；——高檔汽車4S店、中國移動、中國電信、中國工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、高端百貨等的VIP客戶；——市政各個職能口對應(yīng)的政府官員以及國家壟斷行業(yè)（自來水、電力、燃氣等）的高級官員；,27,項目開盤時間規(guī)劃,28,陸續(xù)開盤節(jié)奏：先開沿街的三環(huán)，然后是僅次于的二環(huán)，最后是靠著自持項目的一環(huán)這種是邊招商邊開盤，從最好的位置開始，隨著

14、招商進度，提升其他各個位置，確保每次開盤的銷售速度。,來訪客戶群分析,29,1、來訪客戶區(qū)域分布,客戶來源區(qū)域主要集中為青浦區(qū)盈浦街道，本地客源比例極高,來訪客戶群分析,30,2、客戶從事的行業(yè)分布,客戶來源分布廣泛，商業(yè)零售客戶占了最高比例，酒店餐飲其次，貿(mào)易業(yè)第三,來訪客戶群分析,31,3、客戶買賣動機分析,投資比重占了絕大部分，客戶對商鋪的投資回報率期望很高,來訪客戶群分析,32,4、客戶來訪獲知渠道分析,本項開盤前做了大量的線下

15、活動，公關(guān)活動對項目整體形象的提升帶來了很有力的作用，同時在來訪客戶渠道分析比例中也可以看出，工地圍檔占了最高比例。朋友介紹及活動公司客戶介紹也起到了較大的作用,成交客戶群分析,33,1、成交客戶年齡分析,客戶主要以40歲-50歲的社會中高端人士為主,成交客戶群分析,34,2、成交客戶區(qū)域分析,客戶成交區(qū)域主要集中在青浦城區(qū)，朱家角鎮(zhèn)其次,成交客戶群分析,35,3、成交客戶置業(yè)目的分析,投資型客戶占了較大的比重,成交客戶群分析,36,

16、4、成交客戶職業(yè)分析,購鋪客戶中，以私營業(yè)主居多，企業(yè)高管及政府機關(guān)人員其次,項目首次發(fā)布至開盤各節(jié)點活動一覽,37,活動一：奠基典禮回顧,38,影響力評估,39,影響力評估,40,影響力評估,41,影響力評估,42,活動二：吾悅廣場品牌巡展,43,影響力評估,44,影響力評估,45,活動三：吾悅商業(yè)之旅,46,影響力評估,47,影響力評估,48,活動四：主力商家簽約儀式,49,影響力評估,50,活動四：售樓處開放嘉年華,51,影響力評

17、估,52,影響力評估,53,影響力評估,54,影響力評估,55,活動五：政府論壇,56,影響力評估,57,活動六：投資說明會,58,影響力評估,59,活動七：商鋪開盤,60,影響力評估,61,活動八：明星現(xiàn)場演出,62,影響力評估,63,案例總結(jié),64,1.策劃思路清晰：活動聚焦本地市場、聚集人氣，傳播立足高點，充分運用媒體，數(shù)百倍放大影響力，形成青浦黨、政、商、群各個階層盡人皆知的局面，最終達到開盤爭搶的結(jié)果；2.策劃落地性強：吾悅

18、廣場首次進軍上海，從動工到開盤僅6個月，活動排布緊密，且都落地在銷售現(xiàn)場，對銷售配合度極高?；顒右?guī)模適度、有效，具有極高性價比；3.媒體傳播起到關(guān)鍵放大效應(yīng)：通過美地行打通青浦黨政媒體渠道，對青浦各界產(chǎn)生正面影響也直接促成當(dāng)?shù)刈罡邔痈叨戎匾暎煌瑫r，通過美地行做到對上海電視、廣播、黨報、綜合媒體、都市媒體、專業(yè)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體的全覆蓋傳播，累計發(fā)稿500多篇次，覆蓋媒體近百家，網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)萬條，百度“上海青浦吾悅廣場”關(guān)鍵詞搜索量達到400