完整房地產(chǎn)策劃案例

1、御陽花園全程策劃報告一、項目分析（一）項目概況1、位置項目位于某市大營坡地區(qū)，筑新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。2、項目技術指標用地面積：32738m2會所：1200m2總建筑面積：51860m2幼兒園：650m2建筑密度：27.2%停車場：4700m2容積率：1.6綠化率：35%3、周邊設施學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、財校、醫(yī)學院僅5分鐘車程菜場：百花山農貿市場、貴烏農

2、貿市場醫(yī)院：距市五醫(yī)200米、距醫(yī)學院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目郵局：貴烏北郵局距項目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、區(qū)域綜析項目地理位置緊鄰外環(huán)線，屬城鄉(xiāng)結合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。大營坡地區(qū)經(jīng)

3、歷了幾十年的滄桑，無論人文環(huán)境還是周邊設施都發(fā)生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均定址其中。在市政支持下，擴建道路，架設立交，仿佛一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業(yè)的熱點。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的準備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二）項目機會點

4、1、市場有空間某市，作為大西南開發(fā)的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區(qū)有較強的承接力。隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個持續(xù)成長的市場空間。涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，

5、配套設施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關鍵是您怎樣去做。（四）市場供給分析某市房地產(chǎn)業(yè)處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)5—10年。自國家實施房改政策以后，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產(chǎn)開發(fā)項目一個緊接一個，并且項目單個開發(fā)量也越做越大。從剛剛結束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上10萬方的項目競然有12個。某市去年房展會

6、參展項目共計建筑面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個市場的供給量將會超過800萬方。而據(jù)統(tǒng)計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。從目前市場供應的產(chǎn)品特性來看具有以下特點：1、絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點不突出，太單一。2、高層項目太多

7、，且集中在市中心一帶，價位3000元m2—4500元m2。3、市內新建多層小區(qū)質素較高，價位2300元m2—4500元m2。4、環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設施不太齊全。（五）市場需求分析房改以后由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產(chǎn)市場空前良好。目前市內房改政策主要有：★住房公積金貸款★住房公積金的實施★存量補貼的發(fā)放★按揭貸款（可貸至8成30年利率調底）★個人住房貸款正是這些政策的實施，加大了人們購房的

8、積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量和今年的政策形勢來預計，今年的市場需求量會在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5:1左右。（六）項目市場切入點分析1、提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風險，這就要求我們在產(chǎn)品設計上下很多的功夫，本項目的產(chǎn)品