債市啟明系列信托融資收緊對房地產(chǎn)融資影 響有多大

1、監(jiān)管收緊房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管收緊房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管加碼，房地產(chǎn)信托融資將承壓。據(jù)新華社7月6日報道，銀保監(jiān)會近日針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求這些信托公司嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制再合理水平等，意味著房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管再度加碼，對房地產(chǎn)企業(yè)融資將帶來一點沖擊。而就在此報道兩天前的7月4日，據(jù)財聯(lián)社報道，已有多家信托公司收到銀保監(jiān)會窗口指導(dǎo)，要求控

2、制信托業(yè)務(wù)規(guī)模?！胺孔〔怀础保囗椢募罂刂品康禺a(chǎn)融資。今年以來房地產(chǎn)政策堅持“房住不炒”的宗旨，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道并沒有大幅放松，監(jiān)管層也多次要求控制房地產(chǎn)行業(yè)融資。5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》對房地產(chǎn)行業(yè)融資做了嚴格的限定，對銀行、保險、信托和其他非銀機構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)政策做了詳細和明確的規(guī)范。6月13日銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上發(fā)言指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源

3、，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機行為”。信托資金有多少投向房地產(chǎn)？信托資金有多少投向房地產(chǎn)？一季度信托融資有所回暖。一季度信托融資有所回暖。從信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，信托資產(chǎn)余額自2018年起進入負增長區(qū)間，而在歷經(jīng)約一年的寬貨幣和寬信用政策后，信托融資逐步回暖，2019年第一季度信托資金余額負增長步伐有所放緩。與此同時社融口徑下的新增信托貸款規(guī)模自2018年起下滑，并與2018年3月起連續(xù)為負，經(jīng)歷了半年的加速負增長后

4、，2018年四季度起社融口徑的信托貸款有所回暖，2019年起重回正的凈融資規(guī)模。根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)，2019年起集合信托發(fā)行有所增長，同時收益率也小幅下降?？傮w而言，信托融資加速負增長趨勢有所遏制，信托貸款回正，信托融資總體有所回暖。圖1：信托資產(chǎn)余額增速回升（億元，%）信托資產(chǎn)余額信托資產(chǎn)余額:同比（右軸）300000250000200000150000100000500000807060504030201001020資料來源：Win

5、d，中國信托業(yè)協(xié)會，201003201007201011201103201107201111201203201207201211201303201307201311201403201407201411201503201507201511201603201607201611201703201707201711201803201807201811201903單一信托投向房地產(chǎn)的比例為9%，到2019年一季度，該占比已經(jīng)擴大到17%。圖6：新

6、增集合信托投向向房地產(chǎn)集中圖7：投向房地產(chǎn)的新增集合信托有所增加（億元）金融：占比房地產(chǎn)：占比工商企業(yè)：占比基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：占比其他：占比100%80%60%40%20%0%資料來源：用益信托網(wǎng)，資料來源：用益信托網(wǎng)，圖8：單一信托投向房地產(chǎn)的比例也有所增長100%80%60%40%20%0%基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)證券:股票證券:基金證券:債券金融機構(gòu)工商企業(yè)其他資料來源：Wind，總而言之，信托資金主要以集合信托產(chǎn)品的方式投向房地產(chǎn)，占比超40%。

7、2019年以來信托融資有所回暖，社融口徑信托貸款由負轉(zhuǎn)正，集合信托發(fā)行規(guī)模也明顯增長。而于此同時，投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托余額增速回暖、占比擴大，這一趨勢背后是新增的信托產(chǎn)品逐步向房地產(chǎn)行業(yè)集中，房地產(chǎn)行業(yè)是新增集中信托最多投向領(lǐng)域，單一信托投向房地產(chǎn)的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴大。房地產(chǎn)開發(fā)資金有多少來源于信托？房地產(chǎn)開發(fā)資金有多少來源于信托？房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預(yù)收款占比最高。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)

8、資金來源國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應(yīng)付款合計五大類資金，其中自籌資金和其他資金占比最高。自籌資金主要是企業(yè)自有資金，包括企業(yè)資本金、發(fā)行股票籌集資金等。其他資金則包括定金及預(yù)收款，以及個人按揭貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比約10%，其他資金和自籌資金占比超70%。2010032010102011052011122012072013022013092014042014112015062016012016082