[學習]房地產律師業(yè)務簡述

1、,,房地產律師業(yè)務簡述,一、房地產糾紛案件概況二、幾種常見的房地產糾紛案件律師實務三、關于律師提供房地產專業(yè)服務的思考,,一、房地產糾紛案件概況,據最高人民法院統(tǒng)計，最近幾年，人民法院受理的房地產糾紛案件數(shù)量呈大幅上升趨勢。 商品房買賣、建設施工、以房地產開發(fā)企業(yè)為被告的民間借貸和土地使用權轉讓案件已成糾紛高發(fā)區(qū)(退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮)。,,房地產糾紛的基本種類：房地產所有權權屬糾紛、房地產侵權損害賠

2、償糾紛、房地產相鄰關系糾紛、房地產承包經營權糾紛、房地產無因管理糾紛、房地產不當?shù)美m紛、土地使用權出讓合同糾紛、土地使用權轉讓合同糾紛、土地使用權抵押合同糾紛、臨時用地合同糾紛、合作開發(fā)房地產合同糾紛、項目轉讓合同糾紛、房屋拆遷合同糾紛、商品房預售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、建筑物區(qū)分所有權糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、房屋抵押合同糾紛、物業(yè)管理合同糾紛、居間合同糾紛、委托合同糾紛、建設工程合同糾紛等。,最高法院《民事案

3、件案由規(guī)定》中，涉及房地產方面的案由共五十多個，約占全部案由的六分之一。 下列房地產糾紛案件不屬于人民法院受理的范圍，人民法院不予受理：一是因落實政策而引起的房屋糾紛，應由各級人民政府主管部門解決；二是因政府行政指令而調整劃撥、機構撤并分合而引起的房地產糾紛，一般不予受理；三是因單位內部建房、分房等糾紛，一般不予受理。,,二、幾種常見的房地產糾紛案件律師實務,1、商品房買賣合同糾紛2、二手房買賣合同糾紛3、房地

4、產合作開發(fā)合同糾紛4、建設工程施工合同糾紛,,商品房買賣合同糾紛案件所涉及的案件類型1、出賣人未按約定辦理產權證；2、出賣人違規(guī)收取不合理費用；3、商品房存在質量問題；4、出賣人逾期交房；5、出賣人銷售廣告中承諾的配套設施未交付；6、出賣人未按承諾辦理戶口、入學手續(xù)；7、商品房實測面積與合同約定存在誤差；8、出賣人未按認購協(xié)議約定簽訂買賣合同；9、買受人逾期支付購房款；10、出賣人一房兩賣。,,（一）關于商品房

5、銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題 在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內容符合以下三個條件時，應認定為要約： 1）出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施作出說明和允諾。 2）該允諾和說明具體確定。 3）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。,,（二）關于認購協(xié)議與定金的效力問題 在雙方無法簽訂正式合同的情況下，要綜合考慮認購書的性質，全面審查雙方之間認購書的內容、無法簽訂

6、正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認購書約定的義務，然后再決定定金是否應予返還。 在認購協(xié)議的效力及定金罰則的適用上，可以分為以下三種情況分別予以處理 ： 1、認購協(xié)議在具備法定條文時應當認定為正式商品房買賣合同。 2、認購協(xié)議約定內容簡單，僅表示了當事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思，一般不適用定金罰則。 3、如果雙方爭議的條款在認購協(xié)議中

7、已經出現(xiàn)，說明雙方曾經為此達成一致意見，雙方在簽訂正式合同時即應當接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對預約的違反，因而可以適用定金罰則 。,,（三）關于辦理房屋權屬證書的義務承擔問題　 關于“開發(fā)商的原因”如何認定的問題。通常包括以下幾種情況：（1）在出賣人與買受人未約定辦理產權證書時間的，開發(fā)商在《解釋》規(guī)定的交房日期屆滿后，未將符合辦理產權證要求的相關材料提交給房地產主管部門的；（2）開發(fā)商在合同約定辦證期限屆滿的

8、情況下，未能在約定的期限內及時通知買受人辦證的；（3）開發(fā)商所建房屋手續(xù)不全，開發(fā)商在將辦證手續(xù)交付房地產主管部門后，未被受理，導致無法取得房屋產權證書的；（4）開發(fā)商違反相關法律法規(guī)（如違反規(guī)劃要求、變更規(guī)劃內容、超規(guī)劃面積）的情形，導致辦證遲延的。,,（四）關于雙倍賠償?shù)膯栴} 此類案件買受人勝訴的比例很小。主要原因是當事人對所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇到此類糾紛就要求懲罰

9、性雙倍賠償，導致敗訴 。 只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性賠償。,,（五）關于房屋質量糾紛問題 《解釋》第十三條規(guī)定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持 。 對于“嚴重影響”的理解，從結果認定的科學性、客觀性角度看，應當采信鑒定部門的鑒定意見，鑒定部門認為“嚴重影響居住使用”了，法院

10、才會判決解除合同，但是審判實踐中，房屋的質量鑒定相當困難，關鍵是鑒定費用過高，對于此類案件應當爭取調解。,,（六）關于按揭糾紛的處理問題 在審理商品房按揭糾紛案件時通常遵循以下原則： 一是合并審理原則，應當與商品房擔保貸款合同合并審理 ； 二是平等保護原則 ，即對買受人和按揭銀行的合法權益給予平等保護。 三是權利優(yōu)先原則 ，妥善處理建筑商的法定優(yōu)先權、一般抵押權和

11、購房者權利之間的關系。,,二手房買賣合同糾紛問題 1、二手房買賣合同范本有待更新 2、“小產權房”轉讓糾紛的處理 3、農村房屋的轉讓糾紛的處理 4、二手房買賣合同糾紛的處理,小產權房轉讓糾紛的處理 “小產權房”實際上是無產權房。中央始終沒有承認小產權房的合法性。 就目前情況下，此類房屋的轉讓合同應被認定為無效，主要理由是：1、民事行為主體資格不適格，即不具備集體經濟組織成員資格

12、；2、交易的標的物本身不合法。,農村房屋轉讓糾紛的處理 此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外 。理由如下：一是農村宅基地的所有權為農民集體所有；二是農村村民一戶只能擁有一處宅基地；三是我國法律規(guī)定不得單獨轉讓宅基地使用權；四是城市居民不得購買農村住宅。 如北京畫家村案例。,,農民馬海濤以45 000元的價格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對該房屋進行了整修和添附。后馬海濤訴至原審法院要求確認

13、其與李玉蘭簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。經北京中院法院終審，判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款，同時該判決認定馬海濤為導致協(xié)議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。 合同被確認無效后，李玉蘭再次起訴到通州法院，要求馬海濤賠償其信賴利益損失48萬元。經李玉蘭申請，2008年4月8日，經法院委托估價公司對涉案房屋宅基地區(qū)位價值進行了評估，結果為2008

14、年3月13日房屋宅基地區(qū)位總價為264700元。原審法院考慮了出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區(qū)位總價予以確定，確認馬海濤賠償李玉蘭損失185290元。,,二手房轉讓有關問題的處理 1、根據效力區(qū)分的原則，當事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生物權變動的效力，不影響合同的效力 。 2、房屋出售時，權利登記僅在出賣人一人名下的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣

15、人系房屋完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定有效。 3、如有證據證明買受人存在過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的，合同無效。,,合作開發(fā)房地產合同糾紛 1、合作開發(fā)經營正在成為房地產開發(fā)的主流 2、處理合作開發(fā)房地產合同糾紛的法律依據 3、合作開發(fā)房地產合同的性質與效力,,1、合作開發(fā)經營正在成為房地產開發(fā)的主流 房地產開發(fā)的特點：周期長、投資規(guī)模大、

16、變現(xiàn)能力差、回報豐厚。 資本市場的特點：逐利性 合作開發(fā)實現(xiàn)了開發(fā)資質、土地使用權和資金的有機結合。 合作開發(fā)的特點：主體的特定性與復雜性、較強的行政干預、法律關系復雜、合作形式多樣化。,,2、處理合作開發(fā)房地產合同糾紛的法律依據 1996年最高院關于房地產管理法施實前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答，第18—23條。 《中華人民共和國房地產管理法》 2005年最高院關于審

17、理涉及國有土地使用權 合同糾紛案件適用法律問題的解釋，第14—23條,,3、合作開發(fā)房地產合同的性質與效力 土地使用權與合同效力 開發(fā)資質與合同效力 土地轉讓限制與合同效力 稅收管理與合同效力,,建設工程施工合同糾紛 一、建設工程合同訴訟主體的確定 二、建設工程合同效力問題,,一、建設工程合同訴訟主體的確定   1、建筑企業(yè)

18、內部不具有法人資格的職能部門或者下屬機構所簽合同的訴訟主體問題。 2、建筑施工企業(yè)的分支機構（分公司、工程處、工區(qū)、項目經理部、建筑隊等）簽訂的建設工程合同的訴訟主體問題。 3、借用資質證書和營業(yè)執(zhí)照所簽合同的訴訟主體問題。 4、共同承包或聯(lián)合承包的建筑工程項目的訴訟主體問題。 5、實行總、分包的工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。

19、 6、涉及個體建筑隊或個人合伙建筑隊簽訂的建筑承包合同的訴訟主體問題,,7、掛靠經營關系的建筑施工企業(yè)以自己的名義或以被掛靠單位的名義簽訂的承包合同的訴訟主體問題。 8、因承包人轉包發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。 9、籌建處、指揮部等臨時性機構發(fā)包工程發(fā)生糾紛后的訴訟主體問題。 10、實行承包經營的施工企業(yè)，產生糾紛后，如果該企業(yè)是法人組織，則由該企業(yè)為訴訟主體.

20、 11、因工程質量引起的糾紛，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實際施工人為共同被告.,,二、建設工程合同效力問題      確認合同效力的一般原則     （1）審查合同主體是否合格；     （2）審查合同內容是否合法；     （3）審查當

21、事人的意思表示是否真實；     （4）審查合同是否履行了法定的審批手續(xù)。,,三、關于律師提供房地產專業(yè)服務的思考 1、了解房地產市場行情以及客戶對律師的需求； 2、做必要的專業(yè)知識儲備； 3、認準目標，堅持不懈。,如果大家在辦案過程中遇到復雜的問題，歡迎和我交流。 聯(lián)系方式： 電話：13703920886、60158726 郵箱：lawy