[學習]房地產(chǎn)10房地產(chǎn)經(jīng)濟學第10章房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

1、第十章 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,,學習目標,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的手段土地政策住房政策貨幣政策信貸政策稅收政策,一、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵和特點二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標三、房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要政策手段,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述,（一）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是指國家為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標而制定的一系列政策。它是一個相互聯(lián)系、相互配合的政策體系。包括財政政策、貨幣

2、政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、投資政策等多種類型、多種功能的政策。,一、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵和特點,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,前瞻性,穩(wěn)定性,（二）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特點,一、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的內(nèi)涵和特點,總體目標：保持房地產(chǎn)經(jīng)濟總量基本平衡，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，引導房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展，提高人們的居住水平。具體可分為以下四個目標：,二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標,總量供求均衡目標：實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的供求總量均衡；房地產(chǎn)市場供

3、應與其他商品的相對均衡；房地產(chǎn)商品供給總量與居民對房地產(chǎn)的有效需求總量均衡；房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟特別是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展比例均衡。結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)（不同類型、不同檔次）。抑制投機目標福利保障目標,三、房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要政策手段,土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供應總量調(diào)控、土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)控、對不同區(qū)域的土地供應進行調(diào)控。住房政策：住房供給政策、住房

4、需求政策貨幣政策：具體調(diào)控兩個方面—供給與需求。稅收政策：主要通過調(diào)整稅種、稅率、附加和減免來改變房地產(chǎn)供求雙方主體的收益水平。其他政策：如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等。,第二節(jié) 土地政策與住房政策,一、土地政策二、住房政策,一、 土地政策,（一）土地政策概述土地政策是政府為了一定的目標而制定的計劃、準則，由政策主體、政策目標和政策手段（或工具）三個要素構(gòu)成；是國家和政黨等政治實體為了實現(xiàn)土地管理任務和土地利用目標，而規(guī)定的用以調(diào)整土

5、地關(guān)系的一系列規(guī)范和準則。,從廣義上，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵指的是國家從土地供給與需求入手，實現(xiàn)土地市場的總平衡，對土地收益分配調(diào)控，使中央政府與地方政府之間、不同區(qū)域的地方政府之間、地方政府與土地使用者之間的土地收益得以合理分配，同時通過土地調(diào)控、固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，促進經(jīng)濟社會和資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。狹義上的土地政策參與宏觀調(diào)控是指從土地供給和土地需求兩個方面入手，在土地供給與土地需求的作用下，形成真正反映土地市場價值的土

6、地價格，實現(xiàn)土地供給和土地需求的總體平衡和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。在我國，土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵多數(shù)情況下是從狹義的層面理解的。,（二）土地政策參與宏觀調(diào)控的內(nèi)涵,,土地供應機制,資產(chǎn)價格機制,約束引導機制（聚集效益、要素替代）,土地政策的調(diào)控機制,（三）土地政策的調(diào)控機制,（四）我國土地政策發(fā)展,土地政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在四個方面。,收購儲備政策及經(jīng)濟分析 土地的收購儲備政策，是指土地收購儲備機構(gòu)，將要盤活的國有

7、土地使用權(quán)依法收回、收購予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和承擔政府委托的土地使用權(quán)供應準備工作，實現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值，合理配置土地資源。,（五）主要土地政策及其經(jīng)濟分析,,,,,,,,,,,P,Q,P2,P1,P0,Q1,Q0,S1,S0,D1,D0,E0,E1,土地收購儲備的供求曲線及地價的變動,土地儲備前的土地供給曲線為S0，需求曲線為D0，因此決定的土地供應量和土地均衡價格分別為Q0和P0.,土地收購儲備控制土地供應，會造成土地價格一

8、定程度的上漲。,,,,,,,,P,Q,P1,P0,Q1,Q0,S1,S0,D1,D0,,,,土地收購儲備的供求曲線及房價的變動,商品房市場的初始供給量和均衡價格分別為Q0和P0 。土地收購儲備后土地供應量減少，使得短期內(nèi)商品房的供應量減少，供給曲線左移。,土地收購儲備政策促進了地價上漲進而引起了房價的上升。,“招拍掛”政策及經(jīng)濟分析,,,,,,,S1,S2,S2,D1,D1,P1,P2,P,E2,E1,Q,O,（五）主要土地政策及其經(jīng)

9、濟分析,采用劃撥或協(xié)議出讓土地，使得土地的取得成本很低，供給曲線由彈性很小扭曲為完全有彈性，為水平線S1，這時土地價格為P1。實行“招拍掛”政策后，在市場調(diào)節(jié)下供給曲線恢復到正常情況S2，地價回歸到正常的價值水平P2。,“招拍掛”政策使土地的資產(chǎn)價值得到了經(jīng)濟上的實現(xiàn)，將市場機制引入土地市場，為土地政策參與宏觀調(diào)控提供了可能。,二、住房政策,（一）住房政策的含義在西方經(jīng)濟學中，一般把中央和地方政府干預及解決住房問題的手段和方法統(tǒng)稱為

10、廣義的“住宅政策”，主要政策措施包括：租金政策、公共住房政策、住宅自由化政策、住宅補貼政策等。狹義上的住房政策，是政府在一定的社會、經(jīng)濟和政治形勢下，為了改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及所有權(quán)和使用權(quán)狀況，為適應不同時期的住房需求和住房供應模式而設(shè)計的調(diào)節(jié)和干預措施。,住房政策根據(jù)不同標準可以做不同的類型劃分：根據(jù)住房主體：針對中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；針對中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。根據(jù)政策作用對

11、象：住房需求政策住房供給政策根據(jù)政策調(diào)控范圍：一般性政策具體政策,（二）住房政策的分類,住房需求政策是政府為了滿足社會各階層的住房消費，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房貨幣補貼，提高中低收入者的購房能力的舉措。如我國的住房公積金制度,（三）住房需求政策,由于住房貨幣補貼政策增加了購房消費能力，進而增加了購房消費需求，而房地產(chǎn)商品的供給價格彈性較小，這樣就導致房價升高，最終造成補貼流入開發(fā)商的手里。,注意住房貨幣補貼歸宿

12、,按照政府的介入程度可以分為政府直接介入住房供給和政府間接介入住房供給。直接介入有兩種供給方式：一是政府通過直接自建提供公共住房給中低收入家庭居?。欢钦ㄟ^向開發(fā)商提供補貼來增加公共住房的供給。間接介入是通過提供優(yōu)惠貸款、減免稅收、降低土地成本、簡化管理程序等形式減少投資成本，間接增加住房供給。,（四）住房供給政策,第三節(jié) 金融政策與稅收收策,※房地產(chǎn)金融政策包括房地產(chǎn)貨幣政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)證券政策、房地產(chǎn)信托政策

13、、房地產(chǎn)保險政策和房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策等。,貨幣政策信貸政策稅收政策,一、房地產(chǎn)貨幣政策的概念,房地產(chǎn)貨幣政策是指國家為實現(xiàn)特定的房地產(chǎn)調(diào)控目標所制定的關(guān)于調(diào)整貨幣供應的基本方針及其相應的措施。我國的房地產(chǎn)貨幣政策就是通過貨幣手段控制金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場發(fā)放過量貨幣，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，適時擠出房地產(chǎn)泡沫。,,利率,存款準備金率,資產(chǎn)組合效應,優(yōu)惠利率,房地產(chǎn)貨幣政策的調(diào)控機制,二、房地產(chǎn)貨幣政策的調(diào)控機制,利率,對于開發(fā)商來說：提

14、高利率增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本。對于消費者來說：降低了購房者的支付能力，使得市場需求降低。,存貸款基準利率,2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。2011年2月9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點，

15、調(diào)至4.50%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，調(diào)至4.00%。2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。201

16、2年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點。,存款準備金率,存款準備金是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。中央銀行通過調(diào)整貨幣準備金率，可以影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應量。存款準備金占金融機構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準備金率。,存款準備金率,2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣

17、存款準備金率0.5個百分點。2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年12月5日

18、起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2011年12月5日，央行三年來首次下調(diào)存款準備金率之后的第二次下調(diào)。,優(yōu)惠利率,指中央銀行對國際擬重點發(fā)展的某些部門、行業(yè)和產(chǎn)品規(guī)定較低的利率，以鼓勵其發(fā)展，有利于國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)機構(gòu)升級和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整換代。,三、房地產(chǎn)信貸政策的概念,,房地產(chǎn)信貸政策是房地產(chǎn)金融政策的重要組成部分，也是央行調(diào)控房

19、地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的常用工具之一。它是中央銀行根據(jù)國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策要求，通過經(jīng)濟、法律、行政等多種手段對金融機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸總量和投向?qū)嵤┮龑?、調(diào)控和監(jiān)督，實現(xiàn)信貸資金優(yōu)化配置并促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改善的重要手段。,四、房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)控機制,(1)需求控制一是比例控制即對個人住房貸款的首付成數(shù)做出最低限制；二是期限控制即對個人住房貸款的還款期限做出最高限制。三是購房套數(shù)控制(2)供給控制一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格控制即規(guī)定

20、具有一定條件的主體方可貸款；二是貸款項目控制即規(guī)定房地產(chǎn)項目中信貸資金的比例或者自有資金的比例。,房地產(chǎn)稅收政策是國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢和產(chǎn)業(yè)政策，通過開征或停征稅種，調(diào)整稅目和稅率，減免稅收等手段，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)和稅負水平，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，以實現(xiàn)國家調(diào)控目標的政策手段。房地產(chǎn)稅收政策是國家調(diào)控房地產(chǎn)的重要政策。積極的房地產(chǎn)稅收政策，可以增加政府的財政收入，為城市建設(shè)積累資金，還可以引導居民消費，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，

21、改善供需關(guān)系，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。,五、房地產(chǎn)稅收政策的內(nèi)涵,稅收政策,,,,,稅率,稅基,,,,,,,,土地開發(fā)和房屋建設(shè)成本,房地產(chǎn)購買成本、轉(zhuǎn)讓成本,,房地產(chǎn)投資規(guī)模,,,,房地產(chǎn)保有成本,,,,,,供給,需求,,,,,市場供求關(guān)系,圖5 稅收政策傳導機制,六、稅收政策的傳導機制,（1）在開發(fā)環(huán)節(jié)征稅（2）在流通環(huán)節(jié)征稅（3）在保有環(huán)節(jié)征稅,稅收轉(zhuǎn)嫁？,2010~2013主要房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,2010

22、年4月17日，國務院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,新國十條,“新國十條”再次重申嚴打“炒房”現(xiàn)象，對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。,史上最嚴厲調(diào)控，不亞于西伯利亞寒流 ！??！,一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責（一）統(tǒng)一思想，提高認識（二）

23、建立考核問責機制 二、堅決抑制不合理住房需求（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。 （四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。三、增加住房有效供給（五）增加居住用地有效供應。 （六）調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。四、加快保障性安居工程建設(shè)（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。五、加強市場監(jiān)管（八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。 （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。

24、 （十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。,新國十條,房價何時降？,,中國社科院房產(chǎn)專家,房價會降多少？,清華大學經(jīng)濟管理學院金融系主任李稻葵 ：近期房價出現(xiàn)10%以內(nèi)下跌很正常 （2010年4月30日）,中國社科院房產(chǎn)專家,2010年9月29日，在國慶長假前夕國家七部委又出重拳，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政“國五條”,在政策落實、信貸、稅收、供給、市場秩序等5個方面開出直接影響樓市的“重磅條款”，其中包括：首套房首付款比例調(diào)整至不少于3成；二套

25、房首付比例不低于5成、貸款利率不低于基準利率1.1倍；各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。,國五條實為“新國十條的升級版”,“二次調(diào)控”出拳,溫總理終于發(fā)出大降房價的信號 ?!,溫總理首次用“保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定”的表述來界定中央對于房價的目標?？偫泶搜詡鞒鲆粋€重要信號，即中央政府將出臺相關(guān)舉措，大幅降低商品房價格，理由如下： 首先，保持房地產(chǎn)價格的合

26、理即意味著大降房價。其次，總理在如此重要的場合表明欲保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定，表明中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的目標已經(jīng)由“穩(wěn)定房價”、“遏制房價過快上漲”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩⒎績r調(diào)整到合理水平”，即大幅降低商品房價格。,據(jù)中央電視臺2010年9月30日《新聞聯(lián)播》報道，國務院總理溫家寶30日表示，要增加保障性住房供給，保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。溫家寶是在“慶祝中華人民共和國成立61周年”招待會上做此表述的。,

27、房價大幅上漲是做夢，大幅下跌也是做夢,新政的目的是強化執(zhí)行力！,資深財經(jīng)評論員葉檀：,,2011年1月26日“新國八條”出臺,國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議確定八項政策措施：一是各地一季度要公布房價控制目標，二是增加公共租賃住房供應，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標政府將被問責，八是散

28、布虛假消息要追責。,2011年1月27日，滬渝版房產(chǎn)稅落地2011年6月底住建部設(shè)定保障房進程公布大限按照計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。住建部上月下發(fā)通知，要求各地方在6月6日前必須公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。2011年12月4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實，住建部已知會

29、地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進行延續(xù)。2011年12月9日：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。,2012年房地產(chǎn)市場以“暖冬”落幕，調(diào)控不能放松,擠出了投機泡沫、調(diào)整了市場結(jié)構(gòu)、抑制了房價過快上漲，持續(xù)了兩年多、號稱“史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控，也隨著近期樓市“暖冬”

30、的到來，逐漸顯露出調(diào)控“邊際效應”減弱的跡象。在當前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下，現(xiàn)行調(diào)控政策仍有必要繼續(xù)堅持，更具長效性、更具市場化的政策也亟待出臺。,取消限購or房產(chǎn)稅擴征? 后十八大樓市調(diào)控將何去何從？,一、完善穩(wěn)定房價工作責任制。 二、堅決抑制投機投資性購房。三、增加普通商品住房及用地供應。四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。五、加強市場監(jiān)管。,2013年2月20日 新“國五條”出臺,十八屆三中全會公報只字不提

31、房地產(chǎn),2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)公布 ?！稕Q定》沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，而是開始涉及更深層次的問題，如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、推進城鎮(zhèn)化進程、提出房地產(chǎn)稅立法與改革，這是市場化手段，是長效機制的體現(xiàn)。,在連續(xù)兩年高調(diào)“不動搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼今年沒有出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議框定的主要任務中。,2013年12月13日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京閉幕，這也是習李新班子上

32、臺之后的首次中央經(jīng)濟工作會議，會議明確了2014年經(jīng)濟工作的六項主要任務。其中提到，要努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。此次中央經(jīng)濟工作會議部署的六項任務中，沒有明確提到商品房和房地產(chǎn)調(diào)控工作的內(nèi)容，也沒有提及城鎮(zhèn)化。,梳理近年來中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，過去五年里(2008年-2012年)，中央經(jīng)濟工作會議均涉及商品房內(nèi)容，其中，2011年、2012年連續(xù)強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖

33、”。實際上，十八大以來，新一屆中央領(lǐng)導集體很少提及有關(guān)商品房和房地產(chǎn)調(diào)控的話題，僅有的一次是在12月3日的中央政治局會議上，在這次分析研究2014年經(jīng)濟工作的會上，提出要抓好住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控工作。,近年中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的表態(tài),2008年：增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔。2009年：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。2010年：加大保障性安居工程建設(shè)力度，大力發(fā)展公共租賃住房