[學習]房地產市場分析(房地產開發(fā)與經營)

1、1,房地產開發(fā)與經營房地產市場分析,浙江大學房地產研究中心浙江大學土木工程管理研究所,2,案例二：黃山市屯溪新城項目市場分析及市場定位,資料來源：浙大房地產研究中心課題《廣宇黃山屯溪新城項目市場定位與投資分析》,3,課題報告內容,報告一：黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位與房地產市場趨勢分析 報告二：黃山市社會經濟發(fā)展總量預測及其對項目的影響分析報告三：黃山市屯溪區(qū)賓館及餐飲業(yè)調研報告報告四：黃山市屯溪區(qū)住宅及商鋪調研報告報告五：浙江

2、衢州市社會經濟發(fā)展和房地產市場分析報告六：黃山市屯溪新城項目市場定位及投資分析,4,報告一：黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位與房地產市場趨勢分析,一、黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位1、城市發(fā)展戰(zhàn)略定位的依據(jù)分析2、實現(xiàn)戰(zhàn)略的可利用條件分析3、戰(zhàn)略實施中應該加以解決的若干制約因素二、黃山市房地產市場趨勢分析1、房地產市場尚處于啟動階段2、商品房供給結構較為合理3、商品房投資銷售趨勢逐步升溫4、房地產價格趨勢5、所屬區(qū)縣房地產開發(fā)情況,5

3、,一、黃山市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位,黃山市地處安徽省南部，毗鄰江西、浙江，現(xiàn)轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)、歙縣、休寧、祁門、黟縣和黃山風景區(qū)，總面積為9807平方公里，人口147萬。黃山市是1987年11月經國務院批準建立的新型旅游城市，也是中國最具有開發(fā)潛力和開發(fā)價值的旅游經濟區(qū)之一。屯溪位于安徽省南端，新安江上游的屯溪盆地，與浙江、江西兩省毗鄰，面積248.9平方公里，是省轄黃山市的中心城區(qū)，全區(qū)轄3個鎮(zhèn)2個鄉(xiāng)，4個街道辦事處，總人口14

4、6907人。,6,1、城市發(fā)展戰(zhàn)略定位的依據(jù),由原來的“國家重要的國際性風景、文化旅游城市，安徽省發(fā)展旅游經濟的基地，皖南山區(qū)的經濟文化中心”轉變?yōu)椤皣H性風景與文化旅游城市，華東地區(qū)休閑度假中心，皖南山區(qū)區(qū)域中心城市”。 屯溪區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略定位在于：黃山市市域中心旅游服務基地，區(qū)域內休閑度假勝地，黃山市行政文化商貿中心，旅游業(yè)客運中轉中心，旅游度假區(qū)，黃山市會議中心，旅游產品加工基地，黃山市教育培訓基地等。,7,（1）黃山市基礎資源分

5、析,自然資源 全市共擁有國家級和省級重點風景名勝區(qū)3處，全國歷史文化名城1座，國家自然保護區(qū)4處，國家森林公園3處，國家重點文物保護單位5處，省級84處。黃山市四季分明，氣候宜人，山場遼闊，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，自然資源豐富。 人文資源 黃山市歷史文化源遠流長。古老徽州的山水孕育出獨樹一幟的徽州文化體系。其徽商、徽雕、新安畫派、新安醫(yī)學、徽派盆景、徽派建筑、徽菜、徽劇等經濟文化流派無不博大精深，在中華民族文化歷史的長河中彪炳千古。,8,

6、（2）黃山旅游發(fā)展分析,黃山市旅游業(yè)取得了超常規(guī)發(fā)展，旅游產業(yè)化格局初步形成，在旅游資源大市向旅游經濟強市的跨越中邁出了堅實的一步。產業(yè)規(guī)模不斷擴張、產業(yè)體系基本健全 旅游市場份額持續(xù)增加、社會貢獻不斷增大 初步形成了“山上看風景，山下賞文化”的大旅游格局 。,9,（3）黃山市城市競爭力分析,經濟實力 黃山市2000年產業(yè)結構為23:31：46，是后工業(yè)化的標志，但是黃山市實際上處于工業(yè)化的初級階段。實際上黃山市是一工農業(yè)不充分

7、發(fā)育而旅游業(yè)迅速成長的典型城市。城市化和國際化 2000年，黃山市和屯溪區(qū)總人口分別為146.67萬人和14.93萬人，其中非農人口分別為29.29萬人和9.32萬人，城市化率逐年提高。 在旅游立市戰(zhàn)略的指引下，黃山市及屯溪區(qū)的國際化步伐加快，在旅游客源市場方面鞏固和增大了港澳臺市場，日本、韓國、東南亞市場不斷拓展，歐美、大洋州市場正著力開發(fā)，俄羅斯、印度及中東市場剛啟動。,10,,科技化和信息化全市科技水平由“九五”初的全省第

8、13位前移到第11位。 居民素質和生活質量 2000年，黃山市在職職工平均工資為6908元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5531元，農民人均純收入2241元；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄額3934元，年均遞增15.4％；城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到12平方米。,11,（4）黃山市（屯溪區(qū)）的主要比較優(yōu)勢,屯溪區(qū)是黃山市的經濟、政治、文化中心。屯溪區(qū)在各考核指標上大多居于優(yōu)勢地位，特別在靜態(tài)的總量指標上具有明顯的主導地位，但是其動態(tài)指標并不十分理想，僅

9、位列第四，表明其他市縣的發(fā)展速度更快。,12,2、實現(xiàn)戰(zhàn)略的可利用條件分析,黃山“雙遺產”的品牌效應經濟社會發(fā)展已形成一定基礎主導產業(yè)初具規(guī)模重點建設取得顯著成果,13,3、戰(zhàn)略實施中應該加以解決的若干制約因素,交通條件黃山市沒有發(fā)達的交通網絡系統(tǒng)，沒有完善的城鎮(zhèn)體系架構，制約了經濟的進一步發(fā)展。尤其是旅游的可進入性較差，城鎮(zhèn)人口流動性差。城市化水平2000年黃山市城市化水平為25.96％，低于全國城市化水平，導致整個市場規(guī)

10、模小、層次低、無法形成較強的有效需求來拉動市場。 資金與人才保有量與巨大的開發(fā)潛力相比，黃山市的資金投入能力有限。各方面的條件還不足以吸引大批高素質的人才，也就無法形成黃山市經濟社會發(fā)展的人力資源基礎。,14,二、黃山市房地產市場趨勢分析,2000年，全市完成房地產投資5.09億元，比上年增長25.1％；其中商品房建設投資3.69億元，商品房銷售面積24.61萬平方米，空置面積比1999年下降了26.9％。城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到

11、12平方米，房地產市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢。省外投資商在房地產市場中扮演了重要角色，推動了該市房地產業(yè)和舊城改造的快速發(fā)展。,15,1、房地產市場尚處于啟動階段,16,2、商品房供給結構較為合理,2000年黃山市和屯溪區(qū)商品房銷售構成的情況來看，不同類別房地產產品的市場銷售比重十分一致，即在總的銷售面積中，住宅占69％，商業(yè)營業(yè)用房占19％，辦公樓占11％，其它類占1％。,,17,3、商品房投資銷售趨勢逐步升溫,由于黃山市房地產市場

12、啟動較晚，市場發(fā)育所需的各種配套尚不能有效提供，所以一直處于緩慢爬升階段。,,18,,19,4、房地產價格趨勢,,,20,5、所屬區(qū)縣房地產開發(fā)情況,全市房地產開發(fā)投資年均增長速度為23.67%，高于黃山區(qū)、市直及黟縣。其他區(qū)縣的房地產開發(fā)投資增加速度很快，受當?shù)厣鐣洕l(fā)展態(tài)勢的影響，屯溪區(qū)對其的聚集功能不大。黃山市房地產市場的全面發(fā)育尚需時日。,21,報告二：黃山市社會經濟發(fā)展總量預測及其對項目的影響分析,,22,主要內容,一、

13、預測指標的選取和處理方法簡述二、黃山市國內生產總值預測三、黃山市人口總量預測四、黃山市工資水平預測五、黃山市旅游經濟發(fā)展狀況及其預測1、黃山市旅游人次、旅游收入情況及旅游人次預測2、黃山市旅客消費、客源結構分析3、黃山市旅游收入狀況六、小結及其對本項目的啟示,23,一、預測指標的選取和處理方法簡述,本報告擬對黃山市和屯溪區(qū)的社會經濟發(fā)展進行預測，以從具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)上了解該地區(qū)的社會經濟發(fā)展的現(xiàn)狀和未來趨勢。指標的選?。簢?/p>

14、內生產總值，人口及戶數(shù)，職工工資水平，旅游人次及旅游收入。處理方法：時間序列回歸分析。處理軟件：社會科學統(tǒng)計軟件包SPSS10.0版本和Microsoft Excel 2000版本。數(shù)據(jù)來源：本報告中所有數(shù)據(jù)均來自官方統(tǒng)計，有些直接從黃山市統(tǒng)計年鑒中取得，部分是從黃山市統(tǒng)計局、計委、旅游局、房管局等政府部門的文件獲得。,24,二、黃山市國內生產總值預測,25,2001年周邊其他城市國內生產總值,26,二、黃山市人口總量預測,,,2

15、7,1987－2001年黃山市和屯溪區(qū)人口增長情況,黃山市及屯溪區(qū)總人口和總戶數(shù)預測,,28,四、黃山市工資水平預測,29,,30,五、黃山市旅游經濟狀況及其預測,自1979－2000年，黃山市的旅游直接收入和旅游人數(shù)均呈逐年增長的勢頭 。從1995年黃山旅游發(fā)展股份有限公司的成立開始，黃山的旅游經濟發(fā)展走上市場化的道路。 從黃山的旅游結構來看，黃山的旅游景點呈現(xiàn)多元化的趨勢，黃山風景區(qū)在旅游收入中已經呈下降趨勢 。,31,黃山市旅

16、客消費、客源結構分析,1995－2000年，黃山市入境旅客平均逗留時間為1.07天，平均逗留時間變化不大；國內旅客平均逗留時間為1.53天，而且基本呈逐年增長的趨勢：從1995年的1.36天最高增長到1999年的1.91天，增幅明顯。從人均消費情況來看，入境旅客變化不大，但國內旅客人均消費有了明顯增加，從1995年的360元最高增加到1999年的655元，平均為504.83元。從客源結構來看，入境旅客主要以日本、韓國、東南亞國家及美

17、國為主；國內旅客主要仍以華東地區(qū)客源為主，如安徽、江蘇、浙江、上海的客源占國內客源總量的58.39%，廣東、北京也占有一定的比例，分別為13.54%和8.14% 。,32,黃山市旅游收入狀況,旅游業(yè)是黃山市的重要支柱產業(yè) 。,33,六、小結及其對本項目的啟示,1、黃山市國內生產總值雖然總量不是很大，但是發(fā)展速度較快，其中屯溪區(qū)所占份額約22%。人均國內生產總值屯溪區(qū)已超過萬元，大大高于黃山市平均水平。從國內生產總值的構成來看，三種產業(yè)的

18、比例基本穩(wěn)定在22：31：47，黃山市的第三產業(yè)占了將近50%的比例。,34,,2、黃山市總人口146.8萬人，其中屯溪區(qū)為15.07萬人。根據(jù)對人口和總戶數(shù)的預測，我們發(fā)現(xiàn)黃山市人口增長相對緩慢，城市化水平較低，但是屯溪區(qū)對于周邊的縣區(qū)具有一定的吸引力。,35,,3、黃山市職工工資中市直屬單位員工的工資普遍高于其他區(qū)縣。但就城鎮(zhèn)居民可支配收入來看，黃山市人均為6001元，低于全國平均水平。4、黃山市旅游經濟發(fā)展良好，旅游人次逐年遞增

19、，國內旅客人均消費明顯遞增。以國內旅游者為主，其中華東地區(qū)客源占了國內客源的58.39%。,36,,5、黃山市經濟總量偏小，屯溪區(qū)雖然所占比重較大，但房地產市場尚處于發(fā)育階段，對于廣宇屯溪新城這樣一個規(guī)模巨大的項目而言，當?shù)乜赡茈y以達到這種消費層次，缺乏足夠的消費能力。所以項目策劃者必須把目光投向廣闊的外部空間，在項目定位時特別要關注徽杭高速公路的開通能夠為本項目帶來的人流、物流。,37,,6、當?shù)爻鞘幸?guī)模偏小，人口總量偏低，這是短時間

20、無法改變的客觀事實，在本項目的策劃中必須注意到這個限制條件。加上當?shù)毓べY水平偏低，對于住宅的消費數(shù)量不會很大。,38,,7、黃山市旅游業(yè)的快速發(fā)展以及將來交通條件的改善，為本項目帶來潛在的希望。必須對未來的人流、物流作分類，從而更好地對本項目的目標市場進行分析，確立項目的準確定位。,39,報告三：黃山市屯溪區(qū)賓館及餐飲業(yè)調研報告,,40,主要內容,一、黃山市屯溪區(qū)賓館概況1、黃山高爾夫酒店2、黃山國際大酒店3、黃山國脈大酒店4、

21、黃山紅塔酒店5、四星級、五星級賓館主要優(yōu)劣勢分析6、三星及以下星級賓館概況二、黃山市屯溪區(qū)餐飲業(yè)狀況三、調研情況總結及有關設想,41,一、黃山市屯溪區(qū)賓館概況,至2001年，黃山市共有涉外星級飯店48家，在屯溪區(qū)域有37家，其中五星級為1家（黃山高爾夫酒店），四星級為3家（紅塔、國大、國脈），三星級為13家，二星級為19家，一星級為1家。總床位全市為9114張，其中屯溪區(qū)為430張，市直為2888張。涉外飯店的入住率平均為43

22、.53%，市直飯店的入住率為48~49%。,42,四星級、五星級賓館主要優(yōu)劣勢分析,43,44,二、黃山屯溪區(qū)餐飲業(yè)狀況,除星級賓館內的餐廳外，屯溪區(qū)域內上檔次和規(guī)模的單獨經營餐飲的場所并不多，主要的幾個有檔次和規(guī)模的飯店基本為浙江人所經營，如老街第一樓、臨江第一樓、蘇香園酒家等。根據(jù)我們的實際觀察，“第一樓”的經營狀況要比“蘇香園”要好。從飯店所在的地段、規(guī)模、布局和提供的服務情況來看，估計在“第一樓”開業(yè)之前，“蘇香園”也曾經有過

23、輝煌，但在“第一樓”的沖擊下，其經營情況已在走下坡路。,45,,相比較而言，老街第一樓和臨江第一樓的經營狀況要明顯好得多。老街第一樓位于屯溪老街，由兩部分組成，一部分是提供中式餐飲服務，另一部分主要是提供各地風味小吃。臨江第一樓位于新安江畔，由上下三層組成，上層為23個包廂，下層為大廳，主要提供杭菜、徽菜和蘇菜等。,46,三、調研情況總結及有關設想,屯溪區(qū)域內賓館總量已成過剩狀態(tài)，特別是在黃山市區(qū)域內，幾乎各部委都在黃山建有培訓中心，

24、這些培訓中心實際上就是賓館。屯溪區(qū)域內為數(shù)不多的四星級、五星級賓館卻是其中的亮點 。餐飲業(yè)與賓館業(yè)的情況較為相近，飯店建成時間越短，檔次越高，規(guī)模越大，生意越好,47,,從黃山市的旅游客源上看，參加會議、培訓的游客約占總人數(shù)的14－18％。因此，在黃山市的旅游淡季時間內，如何吸引參加會議、培訓的客人，是各賓館需要重點關注的問題。除此之外，象酒吧、茶樓、咖啡館等，除星級賓館內設之外，基本沒有看到什么上檔次和規(guī)模的酒吧、茶樓和咖啡館，

25、出于旅游、休閑、娛樂和商務洽談的市場需求，在屯溪區(qū)域內開設高檔次的休閑娛樂場所，象酒吧、茶樓、咖啡館等理應有市場。,48,,（1）可以考慮在這一區(qū)域內建一五星級或超五星級的酒店，在建設標準上至少應與高爾夫酒店看齊。和現(xiàn)有的四星、五星級酒店相比，在這一區(qū)域建設高標準的酒店有不少有利的因素：一是交通條件相對便利；二是可以營造優(yōu)美的環(huán)境條件；三是在硬件設施的建設和軟件服務的提升上有可供借鑒的標準，完全可以在分析現(xiàn)有高檔酒店的優(yōu)劣勢基礎上營造

26、自身獨特的優(yōu)勢條件。,49,,（2）考慮在這一區(qū)域內建設高檔次的單獨經營餐飲的飯店 。雖然黃山市的經濟發(fā)展水平仍然欠佳，居民收入水平不高、消費力有限，但高檔餐飲場所依然有它存在的價值和生命力，特別是在公務宴請市場上還是有不少機會的，這從臨江第一樓的經營現(xiàn)狀上可見其中的潛力 。,50,,（3）考慮在這一區(qū)域內建設集酒吧、茶樓、咖啡館等于一體的高檔次的休閑、娛樂設施。接待的外籍旅客和國內江、浙、滬、粵等經濟發(fā)達地區(qū)的游客較多，每年在黃山

27、舉行的全國性行業(yè)會議和企業(yè)會議也較多，這些游客的消費水平較高，對休閑、娛樂等設施的要求也較高，而目前屯溪區(qū)域內這一領域的高檔場所比較欠缺，尤其是杭徽高速公路的即將開通，旅游、休閑、度假的客流量將會得到進一步增加，這對黃山的旅游、商貿等行業(yè)來說是一個極大的利好消息,51,報告四：黃山市屯溪區(qū)住宅及商鋪調研報告,,52,主要內容,一、黃山屯溪區(qū)房地產投資概況二、屯溪主要在建項目1、近幾年屯溪商品房平均價格2、目前屯溪主要開發(fā)的樓盤介紹

28、三、屯溪商鋪發(fā)展狀況1、屯溪的商業(yè)現(xiàn)狀2、屯溪區(qū)商鋪的現(xiàn)狀3、屯溪區(qū)商鋪的發(fā)展狀況4、屯溪區(qū)商鋪調查分析四、調查結論及建議,53,一、黃山屯溪區(qū)房地產投資概況,從屯溪區(qū)近4年的投資來看，商品房投資額穩(wěn)步增長，但是空置率也同時逐年上升，商品房銷售額和投資額增長速度差不多，就絕對值而言兩者之間有一定的差距，如圖一所示。 屯溪區(qū)面積不大、人口規(guī)模較小，房地產開發(fā)規(guī)模不是很大，但是發(fā)展速度較快?？傮w而言，消費者的需求不是很旺盛。,

29、54,,,,55,屯溪區(qū)1998年～2001年商品房投資情況,56,,屯溪區(qū)1998年～2001年商品房平均價格 （元/平方米）,57,,商品房價格在1999年、2000年、2001年分別上升20.4%、12.5%、3.6%，三年平均上升幅度為12.2%，但是升幅每年遞減。住宅價格2000年下降了5.5%，2001年上升9.1%。從目前的銷售情況來看，屯溪房地產市場不容樂觀。一是屯溪的項目大多不能形成規(guī)模，從而不能發(fā)揮規(guī)模效應降低

30、成本。二是整個市場營銷策劃觀念缺乏，缺少特色和賣點，也就限制了消費者購房的選擇范圍。三是當?shù)氐南M水平、工資水平偏低，從而導致房地產市場較為冷靜。,58,二、屯溪主要在建項目,三華精品街 維多利亞廣場 時代廣場 城市花園 蘋果山莊 惠東花園,59,三、屯溪商鋪發(fā)展狀況,1、屯溪的商業(yè)現(xiàn)狀 作為旅游城市，屯溪的商業(yè)服務設施較為齊備。商業(yè)布局基本能夠滿足居民生活需求。但是屯溪作為黃山市的商業(yè)服務中心和旅游招待基地、以及市府

31、所在地，高品質的商業(yè)服務設施尚有不足，購物環(huán)境較差，延街商業(yè)較多而不規(guī)范。現(xiàn)在市場主要以農副產品、小百貨、土特產等為主。,60,2、屯溪區(qū)商鋪的現(xiàn)狀,目前屯溪商鋪的現(xiàn)狀是以“馬路經濟”——小商鋪為主。主要的商鋪布局是“兩點一線”，一點是屯溪的東北邊以汽車站、黃山小商品市場、黃山園步行街為中心。另一點是屯溪的西南邊以老街、黃山旅游商貿城為中心。一線就是以黃山中路為主要商業(yè)干道連接東北和西南兩點商業(yè)中心。另外前園北路為南北商業(yè)干道。,

32、61,3、屯溪區(qū)商鋪的發(fā)展狀況,對于屯溪商鋪的發(fā)展狀況調查，主要的調查目標是屯溪在建的商業(yè)樓盤。從調查的結果看，有一個明顯的特點，就是屯溪目前在建的商業(yè)樓盤，絕大部分的商業(yè)定位是集鋪面、商場、住宅一體。主要的建筑結構是一、二層為商鋪，三到六層為住宅。目前比較有規(guī)模的商業(yè)樓盤六個，其中時代廣場、維多利亞廣場、黃山新街將會形成黃山中路商業(yè)主干道。還有三華園是商業(yè)一條街。三華園所在的長干東路和濱江路將會是屯溪東南邊的商業(yè)中心。另外開發(fā)面積

33、在一萬平方米以下的樓盤有十個左右。,62,4、屯溪區(qū)商鋪調查分析,黃山市經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略為:黃山市要成為設施先進、富裕文明、具有獨特風格的國內一流、世界級的旅游區(qū)。旅游業(yè)已經成為黃山市的支柱產業(yè)。工業(yè)已經十分萎縮。市民絕大部分從事以第三產業(yè)為主旅游服務。屯溪區(qū)內的地面臨街建筑絕大部分將會是商鋪。而相對于黃山市（屯溪區(qū)）的面積、人口、人均收入、消費水平、經濟狀況等因素，商鋪的發(fā)展已相對過量。,63,四、調查結論及建議,1、本地開發(fā)商水

34、平較低，當?shù)匕傩掌毡檎J為，從浙江過來的幾家房地產開發(fā)商給黃山帶來了新的經營理念和較高開發(fā)水平，這為開發(fā)商在當?shù)貏?chuàng)建品牌打下了基礎。如當?shù)刈≌^(qū)的物業(yè)管理基本上沒有，以傳統(tǒng)的街道管理為主，開發(fā)商可考慮在這方面作出表率，以引起消費者注意。,64,,2、從兩處別墅的銷售情況來看，別墅的銷路不是很理想，其中惠東花園的購買者基本上是本黃山市的人士。雖然屯溪對于周邊區(qū)縣有一定的吸引力，如由于工作、退休而到屯溪購置物業(yè)，但是本地的人口太少，房地產消

35、費市場規(guī)模偏小，本項目成功的源泉應來自于更大的外部空間。,65,,3、屯溪舊城改造正在進行，舊城區(qū)的土地存量已經不大了，政府已打算往屯溪新城所處的旅游度假區(qū)開發(fā)，旅游度假區(qū)將是屯溪今后城區(qū)開發(fā)的重點區(qū)域。無論從用的規(guī)模、地勢、朝向及周邊環(huán)境來看，屯溪新城的具體區(qū)位條件非常優(yōu)越，但是目前市政配套實施條件很差，防洪堤壩的建設也是一個潛在的風險。,66,,4、鑒于屯溪新城項目規(guī)模宏大，必然要分期進行長期開發(fā)，建議開發(fā)商時刻關注房地產市場及當?shù)?/p>

36、宏觀政策的變化，在總體思路和風格一致的前提下，隨時根據(jù)市場的變化作出相應的前瞻性調整。,67,,5、考慮到屯溪區(qū)房地產市場規(guī)模較小，開發(fā)商應設法說服政府暫時停止（或減少）相關建設項目的土地出讓和項目審批。屯溪新城在爭取散戶市場的同時，積極爭取當?shù)馗餍姓挝?、事業(yè)單位來此建造辦公樓等公建用房，公司開發(fā)商可考慮提供優(yōu)惠條件。,68,,6、在市場推廣中要借助于當?shù)卣臋嗤砸龑?，在運作過程中樹立本公司的品牌。開發(fā)商應有的放矢地強調屯溪新城的

37、規(guī)模優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，尤其要強調其超前性。,69,,7、當?shù)鼐哂刑厣娜宋馁Y源——徽文化，可考慮做一徽文化主題區(qū)，與舊城老街遙遙呼應，在其周圍配置景觀房產、別墅群。,70,,8、屯溪娛樂休閑場所及相關設施缺乏，可考慮設置休閑娛樂區(qū)，如兒童公園、茶館、酒吧，這些設施目前屯溪幾乎沒有。建議建造大型高品味的休閑廣場，使之成為未來屯溪的娛樂消費中心。在經營上開發(fā)商可考慮和其他單位合作，從而降低運作風險。,71,,9、對于住宅的建設建議先

38、樹立品牌，以高檔住宅作為項目的主要定位，以外來購買者作為主要目標市場。在時間安排上住宅、別墅的開發(fā)放在后面，特別關注徽杭高速公路的開通能給黃山帶來人流、物流的變化，隨之作出調整。,72,,10、商鋪的建設主要是和住宅區(qū)配套，也可考慮設置高檔的精品街，與休閑娛樂相互匹配。對于住宅區(qū)的配套除了基本的基礎設施配套、商業(yè)配套外，考慮到在旅游度假區(qū)現(xiàn)在尚無中小學（有一黃山學校是私立學校，黃山學院是大專學校），可在合適的位置預留一些土地以備將來建造