房地產(chǎn)金融與投資概論全套參考答案

1、精心整理精心整理第一章復(fù)習(xí)思考題：1、房地產(chǎn)金融有何重要作用？房地產(chǎn)金融的作用主要體現(xiàn)在三個方面：(1)房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期較長，資金占用量大，開發(fā)商的投入要在一段時期后才能實現(xiàn)收益，特別是商業(yè)性房地產(chǎn)投資項目的投資回收期會更長。因此，離開金融機構(gòu)的有利資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營幾乎無法正常運行。(2)房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費能力的重要手段。由于住房的開發(fā)成本高，價值量大，決定了它是

2、一種昂貴的消費品，所以絕大多數(shù)家庭缺乏一次性支付全部購房款的能力。而金融機構(gòu)通過根據(jù)購房者的未來預(yù)期收入和個人信用狀況，給購房者提供一定數(shù)額的長期住房貸款，用將來的收入購買住房，這樣就可大大提高購房者的購買力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3)房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)籌集資金、融通資金的職能，因此房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中具有“調(diào)節(jié)器”的作用，國家可以利用房地產(chǎn)金融信貸政策對房地產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控。2、房地產(chǎn)融

3、資的主要渠道有哪些？房地產(chǎn)融資的渠道可分為直接融資和間接融資兩大類。直接融資是指資金供求雙方在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。具體來說，房地產(chǎn)直接融資渠道主要有股票融資、債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托等。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機構(gòu)，再由金融機構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款

4、、租賃融資等。3、如何理解房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系？房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對房地產(chǎn)業(yè)的參與對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，一國金融業(yè)的發(fā)展或金融市場的發(fā)達(dá)程度都會明顯地影響甚至控制一國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。由于房地產(chǎn)業(yè)對資金的依賴性，房地產(chǎn)市場對資金有著巨大的容納能力和吞吐能力，同時房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險、高回報的

5、行業(yè)，銀行在利用抵押等手段控制風(fēng)險的情況下參與房地產(chǎn)業(yè)也可以得到可觀的收益，所以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成為金融業(yè)擴大資產(chǎn)規(guī)模、開拓利潤增長點的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融的核心內(nèi)容住房抵押貸款更是銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)。4、房地產(chǎn)泡沫的成因是什么？房地產(chǎn)泡沫有何危害？精心整理精心整理用途則可分為房屋開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定方式則可分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。4、房地產(chǎn)抵押貸款運行中

6、有哪些基本環(huán)節(jié)？房地產(chǎn)抵押貸款運行中的基本環(huán)節(jié)主要包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)抵押合同的簽訂、房地產(chǎn)抵押登記、抵押房地產(chǎn)的處分以及抵押貸款的償付五大部分。其中，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是房地產(chǎn)貸款運行的前提條件。我國法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)，除《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中所規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)以外，其他依法取得所有權(quán)的房屋均可設(shè)定抵押。此外，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的設(shè)定包含兩個程序，即簽訂書面抵押合同和辦理抵押登記。在進(jìn)行房

7、地產(chǎn)抵押登記之前，須首先簽訂房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同可以單獨訂立，也可在其它經(jīng)濟(jì)合同中訂立抵押條款。房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。只有經(jīng)過抵押登記，辦理他項權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效，從而使房地產(chǎn)交易的安全和有效得到保障。當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價的方式優(yōu)先受償，以實現(xiàn)其債權(quán)。

8、目前國內(nèi)幾乎所有的商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款辦法都規(guī)定：“處理抵押物收回的價款不足償還本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索”。抵押房地產(chǎn)的處分包括折價、變賣和拍賣等幾種方式。抵押貸款必須以年金形式定期償付，具體償付方式根據(jù)抵押貸款的類型確定，一般可分為固定利率還貸和可調(diào)利率還貸。目前較為常用的則是按固定利率償付抵押貸款，即所謂的等額本息還款方式。5、何謂房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)？二級抵押貸款市場對房地產(chǎn)資金運行有何意義？房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)

9、是指由初級抵押市場和二級抵押市場組成的一個有序的開放式市場體系。初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機構(gòu)為買房和建房單位或個人提供貸款的市場。通過初級市場的運作，解決普通百姓面臨的高房價與低收入之間的矛盾，從而提高居民住宅的有效需求；二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款人直接發(fā)生關(guān)系。通過二級市場的運作，使房地產(chǎn)抵押契據(jù)可以像股票、債券一樣隨時兌現(xiàn)，從而有助