土地使用權(quán)會(huì)計(jì)問(wèn)題研究.pdf

1、土地使用權(quán)是指從土地所有權(quán)分離出來(lái)的，企業(yè)依法在一定期間內(nèi)對(duì)一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利。在我國(guó)，土地所有權(quán)屬于國(guó)家，企業(yè)只擁有土地使用權(quán)，而在西方國(guó)家企業(yè)和個(gè)人均可有償取得土地所有權(quán)。因此在對(duì)土地的會(huì)計(jì)核算上，我國(guó)與西方國(guó)家的處理存在著如下差異：在西方，企業(yè)將所擁有的土地作為固定資產(chǎn)核算，同時(shí)由于其收益期的無(wú)限性，不對(duì)土地計(jì)提折舊。在我國(guó)，一般將土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)。由于企業(yè)所擁有土地使用權(quán)具有一定的時(shí)間限制，要將之在收益期內(nèi)分

2、期攤銷(xiāo)。而在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》實(shí)施后，出租的土地使用權(quán)作為出租企業(yè)的投資性房地產(chǎn)單獨(dú)核算。 我國(guó)企業(yè)取得土地使用權(quán)主要有出讓、作價(jià)入股和租賃三種方式，不同的方式對(duì)企業(yè)有著不同的財(cái)務(wù)影響。出讓土地使用權(quán)有著較大的獨(dú)立性，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，有利于資產(chǎn)的靈活運(yùn)營(yíng)。但是由于出讓年限一般較長(zhǎng)，一次性支付的土地出讓金較大，所以出讓方式會(huì)影響到企業(yè)的資金流動(dòng)性和償債能力。土地使用權(quán)作價(jià)入股可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)

3、債率，但也降低了凈資產(chǎn)的收益率，降低了企業(yè)其他股東的收益。租賃方式不用支付大額的出讓金，也不會(huì)增大國(guó)有股(或法人股)在企業(yè)中的比重，并且現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度沒(méi)有規(guī)定租賃取得的土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)入賬。企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)取得方式的選擇存在一定的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)。采用出讓方式的公司其負(fù)債現(xiàn)金比率一般較高，這說(shuō)明采用出讓方式要求公司的現(xiàn)金流量比較充裕；采用作價(jià)入股的公司，凈資產(chǎn)收益率較高；資產(chǎn)負(fù)債率較高、凈資產(chǎn)收益率和負(fù)債現(xiàn)金比率較低的公司更傾向于采用租賃方