土地公開出讓政策研究——以長(zhǎng)沙市為例.pdf

1、市場(chǎng)，直觀地說，它是商品交易的場(chǎng)所，從實(shí)質(zhì)上來說，它是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地的功能主要體現(xiàn)在為人類提供勞動(dòng)條件、活動(dòng)空間及場(chǎng)所，人們利用土地，是為了獲取土地的產(chǎn)品和服務(wù)，即土地的未來收益。土地的未來收益因土地權(quán)利的分離而在各權(quán)利者之間實(shí)現(xiàn)分割。土地的權(quán)利實(shí)質(zhì)是以土地所有權(quán)為核心的，不同權(quán)利因其內(nèi)涵不同而分割到大小不等的土地收益。 社會(huì)公正既是一個(gè)重要的理論問題，也是當(dāng)前我國(guó)社會(huì)生活中的一個(gè)重大現(xiàn)實(shí)問題。隨著我國(guó)城市

2、化進(jìn)程及城市建設(shè)的加速，城市人口數(shù)量急劇上升，住宅用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹；另一方面，由于我國(guó)人均土地?cái)?shù)量有限，資源稀缺性明顯，現(xiàn)有土地供給壓力較大。這一情形使得城市土地供給稀缺與需求膨脹之間的矛盾日益突出，對(duì)土地問題的相關(guān)研究也因此受到了社會(huì)的關(guān)注。為合理利用土地，我國(guó)政府一直在積極尋找有效的途徑，并采取了一系列的行政、經(jīng)濟(jì)和法律措施，使我國(guó)土地利用不合理的局面有了較大改善。建立一個(gè)公開、公平和長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地市場(chǎng)，

3、是政府和社會(huì)長(zhǎng)期期盼的。從這個(gè)意義上來說，如何通過招拍掛這一土地公開出讓政策規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)運(yùn)行的效率和透明度、改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、增加政府財(cái)政收入、降低在土地出讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗行為的可能性，以促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展這一課題便顯得極為重要。 本文除引言外共分為六個(gè)部分： 引言部分主要闡述了本選題的研究意義，以及目前國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，本文的體例安排和研究方法。第一部分理論工具，闡明本文是在公正理論視角下進(jìn)

4、行研究，分別從正義、公平、公開以及公共利益四個(gè)方面，明確了相關(guān)的概念和含義。第二部分背景掃描，介紹了我國(guó)土地市場(chǎng)建立、發(fā)展的基本情況，并指出舊有土地政策的弊端。第三部分點(diǎn)擊長(zhǎng)沙，以長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)為對(duì)象，在對(duì)長(zhǎng)沙市國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓市場(chǎng)建設(shè)、發(fā)展過程，存在的問題進(jìn)行了較為深入研究的基礎(chǔ)上，對(duì)長(zhǎng)沙市國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓市場(chǎng)的運(yùn)作情況進(jìn)行了詳細(xì)地分析。第四部分政策評(píng)估，以具體案例為出發(fā)點(diǎn)，以詳實(shí)的實(shí)證調(diào)查為基礎(chǔ)，以管理學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、倫

5、理學(xué)等相關(guān)的理論為指導(dǎo)，闡明實(shí)行土地招掛拍政策的意義，并對(duì)政策的績(jī)效及缺陷問題進(jìn)行了深入剖析。第五部分政策反思，對(duì)土地招拍掛政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的普遍性問題進(jìn)行歸納和研究，分析了土地招拍掛政策與土地以及房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系；運(yùn)用公正理論對(duì)土地招拍掛政策的實(shí)質(zhì)公正進(jìn)行了檢視。第六部分對(duì)策建議，本文從市場(chǎng)運(yùn)作模式、政府的管理調(diào)控及行政部門微觀操作上入手，提出政府部門應(yīng)從土地儲(chǔ)備、土地規(guī)劃、合同履行和監(jiān)督機(jī)制四方面采取措施，依次給出了相應(yīng)的對(duì)策及建議

6、。本文的特色與創(chuàng)新之處可以概括為如下幾點(diǎn)： 一是選題新穎，現(xiàn)實(shí)感強(qiáng)。關(guān)注的是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)問題?，F(xiàn)有的土地利用決策大多只定位在經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、法律的或政治的層面，很少直接包括倫理選擇問題。本文第一次從公共管理倫理學(xué)出發(fā)，結(jié)合管理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)，在公正理論視角下以長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)制度變遷為背景研究我國(guó)土地招拍掛政策，把以往人們對(duì)政策的有效與否的爭(zhēng)論關(guān)注點(diǎn)從政策的制定依據(jù)轉(zhuǎn)到政策執(zhí)行中行政公正的實(shí)現(xiàn)上來。 二是對(duì)土地招

7、拍掛過程進(jìn)行了實(shí)證性探討，對(duì)實(shí)際工作具有一定的指導(dǎo)意義。本文以詳實(shí)的實(shí)證調(diào)查為基礎(chǔ)，采用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，通過案例跟蹤、訪談、文獻(xiàn)參考，進(jìn)行個(gè)案研究、比較分析，綜合行政倫理學(xué)、管理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等多種學(xué)科知識(shí)與研究方法，進(jìn)行了多視角的綜合交叉研究。 三是研究的是第一手資料。本人對(duì)長(zhǎng)沙市的具體地塊的招拍掛過程進(jìn)行了全程跟蹤，第一時(shí)間了解了該塊土地出讓的整個(gè)過程，并對(duì)相關(guān)的行政人員、房地產(chǎn)公司人