基于空間hedonic模型的城市住宅用地價格研究——以成都市為例

1、 基于空間 Hedonic 模型的城市住宅用地價格研究——以成都市為例 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 （專業(yè)學(xué)位） 學(xué)生姓名：胡 騰 指導(dǎo)教師：葉堃暉 教授 學(xué)位類別：工程碩士（建筑與土木工程領(lǐng)域）重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 二 O 一五年四月 重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文 中文摘要 I 摘 要 土地價格問題一直是學(xué)術(shù)界研究的重點，以往的研究大多是采用特征價格模型（hedonic price model ,HPM）探究土地價格的成因及影響因素。H

2、PM 模型使用的假設(shè)前提條件之一是各個觀測樣本之間為相互獨立的個體，而忽視了觀測樣本數(shù)據(jù)在空間分布上客觀存在的相互交互作用（即空間效應(yīng)），從而導(dǎo)致估計結(jié)果出現(xiàn)偏差。因此，本文采用空間特征價格模型探究土地價格的影響因素及其空間效應(yīng)，以尋求最優(yōu)的土地特征價格模型。 首先，本文在參考大量文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)之上，歸納總結(jié)出影響住宅用地特征價格的 3 大類 12 小類影響因素，具體包括：區(qū)位特征（距 CBD 距離、地鐵和公交線路條數(shù)等 3 個）；鄰里

3、特征（教育配套設(shè)施、生活醫(yī)療配套設(shè)施和公園廣場景點等 3 個）；個別特征（宗地面積、容積率、綠地率、建筑密度、建筑限高和出讓方式等 6 個）。其次，以成都市主城區(qū) 2011-2014 年間出讓的 102 住宅用地的相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，以特征價格理論為基礎(chǔ)，從空間效應(yīng)的角度出發(fā)，運用空間特征價格模型探究城市住宅用地價格的影響因素及其空間效應(yīng)。最后，對比分析傳統(tǒng)特征價格模型（HPM）、空間滯后模型（Spatial Lag Model，SLM）、

4、空間誤差模型（Spatial Error Model，SEM）和空間杜賓模型（Spatial Durbin Model，SDM）的估計檢驗結(jié)果；選取對觀測樣本數(shù)據(jù)解釋能力最優(yōu)的空間杜賓模型分析成都市住宅用地價格的影響因素、空間效應(yīng)及其形成原因。 本研究發(fā)現(xiàn)如下： ①成都市住宅用地價格的全局 Moran’s I 指數(shù)=0.2452；局部 Moran’s I 指數(shù)=0.3550；均在 10%的顯著水平上通過了顯著性檢驗。該結(jié)果表明成都市住宅

5、用地價格在空間分布上存在一定程度的相互交互作用，并存在“高-高聚集”和“低-低聚集”的現(xiàn)象。 ②在空間杜賓模型中，地鐵、教育配套設(shè)施和公共廣場景點等 3 個空間滯后特征變量進入到模型中，說明此 3 個特征變量對相鄰住宅用地價格的形成有一定的空間外溢效應(yīng)。 ③空間杜賓模型對觀測樣本數(shù)據(jù)的解釋能力最好。空間杜賓模型不僅能分析相關(guān)特征變量對住宅用地價格的影響及程度，還可以探究客觀存在的空間效應(yīng)作用，且模型的擬合度 R2 最高。 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵