上海寫字樓市場收益與風(fēng)險的實證研究.pdf

1、第一章介紹了本文的假設(shè):1.寫字樓的銷售價格的增值是寫字樓投資的主要收益，2.衡量寫字樓投資收益時忽略所有的交易費用和稅費。
　　第二章文獻綜述，首先回顧了與寫字樓的投資收益和風(fēng)險相關(guān)的理論。房地產(chǎn)市場的回報率取決于需求，供給和通貨膨脹。影響寫字樓需求的因素有宏觀經(jīng)濟走勢，就業(yè)形勢尤其是那些占據(jù)寫字樓最多的行業(yè)的就業(yè)形勢，進出口總額。寫字樓的供應(yīng)受如下三個因素的影響:寫字樓的建造成本，開發(fā)商的獲取資本的成本和寫字樓市場的長期增長趨

2、勢。在中國，政策風(fēng)險是房地產(chǎn)投資者面臨的最大的風(fēng)險之一，它是由國家或地方政府的法律或法規(guī)的變更而引起的。政策風(fēng)險主要源自于貨幣政策，經(jīng)濟體制，土地使用制度，產(chǎn)業(yè)政策，住房制度，施工安全法規(guī)的改革或變更引起的。
　　第三章研究過程引用的理論介紹。
　　第四章本文最核心的實證研究。將二三部分的理論應(yīng)用于上海市2006年第一季度至2013年第二季度的寫字樓價格的實證分析上。首先，本文將建立并檢驗一個關(guān)于上海寫字樓市場價格的模型用于

3、探索廣義貨幣供應(yīng)量（M2反應(yīng)了一個國家的宏觀經(jīng)濟和貨幣政策），上海市進出口總額，上海市寫字樓供應(yīng)對上海市寫字樓價格的影響。其次，本文將建立并檢驗一個關(guān)于上海寫字樓市場的銷售額的模型以探索M2，上海市進出口總額，上海寫字樓的供應(yīng)，上海寫字樓市場供應(yīng)過剩對寫字樓的銷售額的影響。接著，由于缺乏足夠的數(shù)據(jù)來進行回歸，本文將通過計算通貨膨脹和上海寫字樓市場的價格升值之間的相關(guān)性來分析上海寫字樓價格和通貨膨脹之間的關(guān)系，同時通過計算建筑成本及上海寫

4、字樓的供應(yīng)之間的相關(guān)性來分析上海寫字樓供應(yīng)量與建筑成本之間的關(guān)系。最后，本文將計算方差上海寫字樓市場的價格升值和相關(guān)的上海安防市場指數(shù)回報率的方差來比較在上海的寫字樓投資及證券投資的風(fēng)險和回報的相關(guān)性。
　　第五章總結(jié)了投資于上海寫字樓市場時需要注意的所有稅收實務(wù)和政策風(fēng)險。
　　第六章總結(jié)了在實證研究中得到的結(jié)果:從這項研究中，首先我們知道，在這段時間里因M2的增加而增加的需求大于相應(yīng)增加的供給。如果M2每增長一億元人民幣