宅基地使用權(quán)抵押法律問(wèn)題研究.pdf

1、2004年修訂的《土地管理法》第11條、第62條、第63條，對(duì)集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地的取得、轉(zhuǎn)讓、出租住房等方面進(jìn)行規(guī)定。從這些條款上看，并不能推導(dǎo)出宅基地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)或者抵押的結(jié)論。但是，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》卻明確禁止宅基地使用權(quán)金融化，禁止其抵押。1同時(shí)，宅基地使用權(quán)抵押的法律制度安排與十八屆三中全會(huì)、2014、2015年中央一號(hào)文件相悖。這種法律規(guī)定上的悖論，法律與中央政策導(dǎo)向的悖論，造成宅基地使用權(quán)金融化

2、法律上的困境。2013年11月22日召開(kāi)黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，明確了中央政府對(duì)宅基地使用權(quán)抵押貸款的態(tài)度?！稕Q定》的第六部分明確指出：“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！?014年中央一號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》進(jìn)一步指出要慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、

3、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。2015年11月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，提出宅基地制度改革的基本思路是探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。2016年12月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》，提出要落實(shí)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)的民主管理權(quán)利，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。中央政策對(duì)宅基地使用權(quán)權(quán)能松綁的方向應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)明確的，各地方政府在中央政策的助推下，也開(kāi)展了一些有益的實(shí)踐，然則，宅基

4、地使用權(quán)抵押這一制度破題，并不僅僅是中央政策層面的松綁，甚至于法律層面的修訂如此簡(jiǎn)單。
　　長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村金融狀況是資金需求大于存款額，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)面臨金融供給與金融需求之間的困難，難以向農(nóng)業(yè)提供充足有效的金融服務(wù)。農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)融資難問(wèn)題一直是農(nóng)民、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者難以跨越的鴻溝。宅基地使用權(quán)抵押的制度價(jià)值是為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式朝著多元化方向發(fā)展，為“三農(nóng)”問(wèn)題的制度破解尋找著力點(diǎn)和激勵(lì)措施，使農(nóng)戶(hù)能夠通過(guò)資源的流動(dòng)獲得一定的增值收益。然

5、而，宅基地使用權(quán)抵押不管是在地方試點(diǎn)，還是中央政策的放開(kāi)，仍存在諸多問(wèn)題需要解決。論文通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)抵押的制度化問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)性研究，厘清宅基地使用權(quán)的保障性、福利性和效益性的關(guān)系，宅基地用途管制與金融機(jī)構(gòu)宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的關(guān)系，宅基地所有權(quán)與使用權(quán)主體的關(guān)系，宅基地使用權(quán)主體內(nèi)部的關(guān)系等基本問(wèn)題為基礎(chǔ)；提出解決宅基地抵押價(jià)值問(wèn)題，處理好宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)及相關(guān)利益主體博弈問(wèn)題，完善宅基地抵押價(jià)值評(píng)價(jià)體系和信貸擔(dān)保機(jī)制；為解決法律規(guī)定之

6、間的悖論、法律與政策之間的背反，為現(xiàn)行立法的修改、為實(shí)踐提供可操作性建議。
　　除引言和結(jié)語(yǔ)外，正文共五章，內(nèi)容分別為：
　　第一章：宅基地使用權(quán)基本問(wèn)題概述。首先，本文從宅基地使用權(quán)的法律文本表達(dá)與解讀入手，認(rèn)為我國(guó)不同時(shí)期的宅基地制度分別體現(xiàn)在與該時(shí)期相對(duì)應(yīng)的法律規(guī)范當(dāng)中，通過(guò)梳理不同時(shí)期的相關(guān)法律規(guī)范可以得知，我國(guó)宅基地制度經(jīng)歷了一個(gè)由宅基地私有到宅基地集體所有的發(fā)展歷程。它是自新中國(guó)成立后歷經(jīng)土地改革、合作化運(yùn)動(dòng)、人

7、民公社以及家庭承包制等頻繁而又艱難的制度改革而最終得以確立的。其次，歸納和評(píng)述了理論界關(guān)于宅基地法律屬性的四種學(xué)說(shuō)，即地上權(quán)說(shuō)、自物權(quán)說(shuō)、法定租賃權(quán)說(shuō)和用益物權(quán)說(shuō)，在此基礎(chǔ)上闡述了本文關(guān)于宅基地使用權(quán)法律屬性的認(rèn)識(shí)，即認(rèn)為宅基地使用權(quán)的法律屬性應(yīng)當(dāng)界定為“類(lèi)所有權(quán)”或“超用益物權(quán)”。再次，闡述了宅基地使用權(quán)的功能變遷與詮釋?zhuān)J(rèn)為在宅基地私有和宅基地集體所有的初期，宅基地主要發(fā)揮著“居者有其屋”的社會(huì)保障功能，而在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)探索時(shí)期

8、，宅基地使用權(quán)的資產(chǎn)功能得到日益凸顯。最后，從宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法與司法現(xiàn)狀以及宅基地使用權(quán)的實(shí)踐情況闡釋了我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，并歸納了現(xiàn)階段我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所面臨的困境，認(rèn)為宅基地使用權(quán)抵押具有與農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、農(nóng)村房屋租賃、農(nóng)村房屋贈(zèng)與、以宅基地使用權(quán)入股等宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式不可比擬的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的結(jié)論。
　　第二章：宅基地使用權(quán)抵押制度的向度。首先，從宅基地使用權(quán)的涵義與特征切入，討論了宅基地使用權(quán)抵押制度產(chǎn)生和發(fā)

9、展的可能性，認(rèn)為農(nóng)村新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度、農(nóng)村最低生活保障制度以及新型農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)制度的建立與完善使得宅基地使用權(quán)抵押行為的產(chǎn)生成為可能，與之同時(shí)，還辯證地分析了農(nóng)村社會(huì)保障體系與宅基地使用權(quán)抵押二者之間的關(guān)系。其次，宅基地使用權(quán)抵押是農(nóng)村金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，認(rèn)為宅基地使用權(quán)抵押是農(nóng)村金融環(huán)境市場(chǎng)化改革的關(guān)鍵突破口，宅基地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)是農(nóng)村金融創(chuàng)新的典范，應(yīng)當(dāng)以此為突破口深化農(nóng)村金融市場(chǎng)化改革。再次，論述了宅基地

10、使用權(quán)抵押制度的法律意義和社會(huì)意義，認(rèn)為宅基地使用權(quán)抵押是一種最有利于農(nóng)業(yè)發(fā)展的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可以倒逼明晰農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，能夠彰顯法律的公平價(jià)值，有利于挖掘宅基地財(cái)產(chǎn)功能，有益于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、縮小城鄉(xiāng)差距、增加農(nóng)民福利的要求，等等。最后，從中央層面和地方政府層面，梳理和歸納了我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的實(shí)踐依據(jù)。
　　第三章：宅基地使用權(quán)抵押制度的實(shí)證研究。首先，歸納了我國(guó)當(dāng)前各地方宅基地使用權(quán)抵押的典型模式，包括成都模式、重慶模

11、式、浙江模式、安徽模式以及廣東模式。其次，總結(jié)了各地模式中宅基地使用權(quán)抵押的經(jīng)驗(yàn)，包括宅基地土地屬性轉(zhuǎn)化、宅基地跟隨農(nóng)村房屋一并抵押、重視宅基地被處置后農(nóng)民權(quán)益的保障問(wèn)題、土地確權(quán)管理工作得到加強(qiáng)、初步建立宅基地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制、在宅基地抵押中引入擔(dān)保機(jī)構(gòu)、初步建立了風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制、初步建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，等等。再次，闡述了宅基地使用權(quán)抵押地方實(shí)踐存在的問(wèn)題，認(rèn)為我國(guó)宅基地使用權(quán)試點(diǎn)也存在主體過(guò)于狹窄、缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和程序以及風(fēng)險(xiǎn)分

12、散機(jī)制不完善、開(kāi)展宅基地抵押融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)較少、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)缺乏司法保障、宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)制不完善等諸多問(wèn)題。最后，結(jié)合前期調(diào)研，對(duì)影響村民以宅基地使用權(quán)抵押貸款意愿的因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為受訪(fǎng)者自身特征、所在家庭的特征、所在家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征等對(duì)宅基地使用權(quán)抵押意愿均為產(chǎn)生影響。
　　第四章：我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的內(nèi)生性問(wèn)題破解。首先，提出我國(guó)構(gòu)建宅基地使用權(quán)抵押之應(yīng)當(dāng)遵循堅(jiān)持和完善宅基地集體所有制度、對(duì)利益相關(guān)者進(jìn)行均衡保護(hù)

13、以及效率與公平相統(tǒng)一三個(gè)原則。其次，闡述了宅基地使用權(quán)抵押當(dāng)事人資格界定，在抵押人資格認(rèn)定方面，認(rèn)為抵押人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后仍可以有償取得宅基地使用權(quán)，不應(yīng)強(qiáng)制要求抵押人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所，抵押人可以其宅基地使用權(quán)為他人債務(wù)設(shè)定抵押；在抵押權(quán)人的資格界定方面，認(rèn)為除了正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，可以讓非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)、其他組織甚至是有充足閑置資金的自然人參與到宅基地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)中來(lái)。再次，在宅基地使用權(quán)抵押程序設(shè)置方面，指出宅基地使用權(quán)抵押無(wú)需經(jīng)本

14、集體經(jīng)濟(jì)組織的同意、通過(guò)宅基地使用權(quán)抵押獲得貸款的用途不應(yīng)受到限制以及宅基地使用權(quán)抵押期限應(yīng)當(dāng)受到限制。最后，對(duì)宅基地使用權(quán)抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)后果作了探討，認(rèn)為除了以折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)外，還可以通過(guò)強(qiáng)制管理的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在宅基地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的受讓人的范圍方面，不應(yīng)做出限制，但為了在最大程度上保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益，應(yīng)賦予本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
　　第五章：我國(guó)宅基地使用權(quán)抵

15、押的外部制度環(huán)境改善。首先，提出應(yīng)當(dāng)從宅基地使用權(quán)確權(quán)登記、宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)三個(gè)方面來(lái)優(yōu)化我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的外部環(huán)境。其次，對(duì)各項(xiàng)外部制度環(huán)境進(jìn)行分析和討論，關(guān)于宅基地使用確權(quán)登記，認(rèn)為應(yīng)完善宅基地使用權(quán)的審批與監(jiān)管程序，落實(shí)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記費(fèi)用，并且在標(biāo)準(zhǔn)先行的基礎(chǔ)上對(duì)宅基地的功能區(qū)進(jìn)行合理界定；關(guān)于宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)完善宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)性，推動(dòng)市場(chǎng)化的農(nóng)村土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的成立，