合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)形式與企業(yè)績效的關(guān)系研究.pdf

1、效率問題是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的核心問題之一，也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一。改革開放以后，隨著我國國有企業(yè)改革的逐漸深入和產(chǎn)權(quán)形式多元化的實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和公司績效之間的關(guān)系成為學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)。然而，有關(guān)產(chǎn)權(quán)形式對(duì)企業(yè)績效到底有什么樣的影響，到底哪種產(chǎn)權(quán)形式才是最有效率的，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)此并沒有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)。所以，本文研究的目的就是要了解不同產(chǎn)權(quán)形式（國有企業(yè)和私營企業(yè)）到底哪個(gè)的經(jīng)營績效更高。
　　 為了排除生產(chǎn)函數(shù)、行業(yè)性質(zhì)等因素的影

2、響，本文在研究企業(yè)產(chǎn)權(quán)形式和績效之間的關(guān)系時(shí)，選取房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中貢獻(xiàn)較大，對(duì)促進(jìn)人口素質(zhì)和人們生活水平的提高、國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步和城市的現(xiàn)代化發(fā)展都起著重要的作用。又由于房地產(chǎn)空間上的不可移動(dòng)性和房地產(chǎn)市場顯著的地區(qū)差異性，本文僅選取合肥市的國有控股和非國有控股兩種產(chǎn)權(quán)形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象，用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型，運(yùn)用deap2.1軟件分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效狀況

3、，并比較不同產(chǎn)權(quán)形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的高低。
　　 和以往用上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為輸入輸出變量不同，本文經(jīng)過長期的實(shí)地考察和調(diào)研，搜集了大量關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用和收益數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的理論和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理中的成本收益分析方法，重新建立了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的DEA 輸入和輸出指標(biāo)體系：以每平方建筑面積的平均土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用為輸入指標(biāo)，以每平方建筑面積的利潤為輸出變量。在這基礎(chǔ)之上，

4、本文系統(tǒng)地分析了合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率，由此得出的實(shí)證結(jié)果表明：（1）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多為DEA無效，整個(gè)行業(yè)效率的提升還有很大的空間。（2）總體來看，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還處在規(guī)模收益遞增階段。（3）國有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比非國有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效率略高，但并不明顯，更不能由此得出國有企業(yè)的經(jīng)營績效高于私營企業(yè)的結(jié)論。
　　 文章最后根據(jù)合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)實(shí)證分析的結(jié)果進(jìn)

5、行了解釋，將國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本費(fèi)用構(gòu)成和收益等方面進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)各有優(yōu)勢：（1）在土地取得成本方面，由于國有企業(yè)有良好的信譽(yù)保證，其取得土地使用權(quán)的成本往往比私營企業(yè)更低。（2）在開發(fā)成本方面，由于合肥市控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任何開發(fā)過程都需要按照“最低價(jià)中標(biāo)原則”經(jīng)過合肥市招標(biāo)中心的統(tǒng)一招標(biāo)，其開發(fā)成本也得到了有效的控制。（3）在管理費(fèi)用方面，國有企業(yè)冗長的委托—代理鏈條使其管理費(fèi)用要遠(yuǎn)高于私營企業(yè)。（4）在