我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率研究.pdf

1、二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是二手房交易雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人間接交易而形成的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域以及產(chǎn)生的交易關(guān)系總和。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展以及二手房易的日趨活躍，我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著廣闊的發(fā)展空間與極大的發(fā)展?jié)摿?。然而，從總體上看，我國(guó)社會(huì)對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)提供的服務(wù)并不是十分認(rèn)可，相當(dāng)多的二手房交易者在從事二手房交易時(shí)不愿意選擇二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)提供的服務(wù)。效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)核心的問題，二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率高低是二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，也是衡

2、量其是否成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國(guó)社會(huì)對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的認(rèn)可度較低，是否意味著我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)運(yùn)行的低效率？如果答案是肯定的話，那么導(dǎo)致我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率低下的根源是什么？我們應(yīng)該采取什么樣的有效措施提高我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的效率？對(duì)以上這些問題的研究無(wú)疑對(duì)解決或解釋我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展面臨的“瓶頸”問題及確定今后的發(fā)展方向具有重要的指導(dǎo)作用。 論文正是圍繞上述幾個(gè)問題對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)的理論與實(shí)證研究，共分為七

3、章。第一章闡述選題背景與研究意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究?jī)?nèi)容與研究方法、主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)；第二章建立了二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的研究框架；第三章基于顧客價(jià)值對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行了評(píng)價(jià)；第四、五、六章分別對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的代理效率、經(jīng)營(yíng)效率與監(jiān)管效率進(jìn)行了研究；第七章提出研究結(jié)論、局限與未來(lái)研究的展望。論文具體的研究工作如下： 第一，建立了二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的研究框架。通過借鑒金融市場(chǎng)及其子市場(chǎng)效率的研究思路，確立了基于功能視角來(lái)分析二

4、手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的內(nèi)涵：對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的本質(zhì)功能進(jìn)行了分析，指出二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的本質(zhì)功能在于節(jié)約交易成本、促進(jìn)二手房資源的優(yōu)化配置，即提高二手房交易者的交易價(jià)值或顧客價(jià)值；基于二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的本質(zhì)功能分析了二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的內(nèi)涵，同時(shí)根據(jù)影響二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的主要因素將二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率劃分為代理效率、經(jīng)營(yíng)效率及監(jiān)管效率三個(gè)層次。 第二，基于顧客價(jià)值對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率進(jìn)行了評(píng)價(jià)。基于顧客價(jià)值與二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率之間具

5、有的一一對(duì)應(yīng)的邏輯關(guān)系，提出從顧客價(jià)值視角對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率進(jìn)行間接評(píng)價(jià)；在對(duì)顧客價(jià)值內(nèi)涵及其驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了基于SERVQUAL的顧客價(jià)值量表開發(fā)與評(píng)價(jià)方法；采用SERVQUAL對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)顧客價(jià)值進(jìn)行了量表開發(fā)，并分析了各因子之間的關(guān)系，指出我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)顧客價(jià)值由信號(hào)顯示因子、服務(wù)過程質(zhì)量因子、服務(wù)效用因子及購(gòu)買成本因子構(gòu)成，其中信號(hào)顯示因子與服務(wù)過程質(zhì)量因子對(duì)服務(wù)效用因子與購(gòu)買成本因子具有顯著的

6、正向影響；采用SERVQUAL對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的顧客價(jià)值進(jìn)行了評(píng)價(jià)，指出我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)為顧客提供的服務(wù)價(jià)值低下，目前我國(guó)的二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是一個(gè)效率低下的市場(chǎng)。 第三，對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的代理效率進(jìn)行了研究?；陬櫩蛢r(jià)值視角對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的代理效率進(jìn)行了間接衡量；利用比較制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法分別對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)傭金的買方單方支付、多家上市代理、居間代理、信息分割及百分比傭金結(jié)構(gòu)等代理制度的有效性進(jìn)行了分析，指出除傭

7、金的買方單方支付是一種相對(duì)有效的制度安排外，其余代理制度都是無(wú)效的代理制度安排，與之相對(duì)應(yīng)的獨(dú)家代理、分離的買方與賣方代理、信息共享及包含差價(jià)的傭金結(jié)構(gòu)則是有效的代理制度安排；提出了提高我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)代理效率的對(duì)策建議。 第四，對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行了研究。分別采用DEA方法與SFA方法以大連市為例對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)效率進(jìn)行了評(píng)價(jià)，指出大連市二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)具有顯著的規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)，目前大連市二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)

8、由于規(guī)模太小而沒有充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)，二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)雖然經(jīng)營(yíng)效率在不斷提高但仍處于低效經(jīng)營(yíng)的局面；從理論上研究了非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)及自由進(jìn)入對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)效率的影響，指出我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)由于存在價(jià)格管制導(dǎo)致的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)以及較低進(jìn)入壁壘導(dǎo)致的自由進(jìn)入現(xiàn)象，二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)存在太多規(guī)模較小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，整個(gè)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)由于規(guī)模太小而沒有充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)，二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)處于低效率經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)；提出了提高我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效率的對(duì)策建議。

9、 第五，對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管效率進(jìn)行了研究?；陬櫩蛢r(jià)值視角對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管效率進(jìn)行了間接衡量；建立二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)博弈模型分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失的根源及其對(duì)市場(chǎng)效率的影響，指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠(chéng)信缺失降低了二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的效率，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠(chéng)信缺失的根源在于我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體制與監(jiān)管制度的不完善；對(duì)我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體制缺陷與監(jiān)管制度缺陷導(dǎo)致的監(jiān)管效率損失進(jìn)行了分析；提出了提高我國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管效率的