二手房攻略

1、二手房買賣攻略,2015年9月,PPT模板下載：www.1ppt.com/moban/ 行業(yè)PPT模板：www.1ppt.com/hangye/ 節(jié)日PPT模板：www.1ppt.com/jieri/ PPT素材下載：www.1ppt.com/sucai/PPT背景圖片：www.1ppt.com/beijing/ PPT圖表下載：www.1ppt.com/tubiao/ 優(yōu)秀PPT下

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3、com/fanwen/,目 錄,看房技巧十五招,現(xiàn)在二手房已經(jīng)是不少購房者的重要考慮對象，而在購買二手房時不能單單看房子的價格問題與戶型問題，還要注意物業(yè)、裝修、房屋質量、,周圍環(huán)境、逃生通道、單元空間、地段、朝向、樓層的問題。整理了十五大看房技巧，將幫助你買到稱心如意的好房子,看房技巧十五招,第一招 看房不看白天看晚上,入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些

4、情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。,看房技巧十五招,第二招 看房不看晴天看雨天,下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。,看房技巧十五招,第三招 看房不看裝修看格局,購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有家具、家電等物品

5、的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。,看房技巧十五招,第四招 看房不看墻面看墻角,查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。,看房技巧十五招,第五招 看房不看裝潢看做工

6、,好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加注意,看房技巧十五招,第六招 看房

7、不看窗簾看窗外,居住環(huán)境的好壞是一個不容忽視的問題。由于人們在冰冷的“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，一般對四周環(huán)境不會很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實，作為一名購房者應該認真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等。,應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下

8、房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。,看房技巧十五招,第七招 看房不看冷水看熱水,如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。,看房技巧十五招,第八招 看房看完電梯看樓梯,在時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質量已越來越不容忽視。有關電梯故障

9、和事故時有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進要仔細察看該樓盤所用電梯的品牌資質，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。,商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，發(fā)生危險情況時，是否有利于逃生等等。,看房技巧十五招,第九招 看房不看地上看屋頂,看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如

10、果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。,看房技巧十五招,第十招 看房不見房東見保安,可以和小區(qū)管理員或保安聊天。因為他們是最了解小區(qū)基本狀況的，有時他們比業(yè)主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。,看房技巧十五招,第十一招 看房不看電器看插座,設計精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性，小小的插

11、座可不能忽略。,看房技巧十五招,第十二招 看房戶型看完看面積,很多人看戶型會忽略每個房間的面積，看房時要注意單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應在4平方米-5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應設 有兩個衛(wèi)生間。主臥室的合理面積應在13平方米-14平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。,看房技巧十五招,第十三招 看房購房一定看地段,地段也就是

12、小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價，同時也是物業(yè)保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟，也不一定能提高生活質量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠，房價比較合適的即可。,看房技巧十五招,第十四招 看房住得舒服看朝向,良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健

13、康十分有利。在北京地區(qū)，以正 南朝向接受陽光直射面最大，時間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會有陽光直射入室。,看房技巧十五招,第十五招 看房少吸霧霾看樓層,一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為較好層次，如北京地區(qū)六層住宅樓的三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。物業(yè)、裝修、戶型、房屋質量、周圍環(huán)境、逃生通道、單元空間、地段、朝向、樓層……都是看房

14、時不可忽略的內(nèi)容，通過以上看房技巧可以“考驗”目標房源是否符合要求。,二手房交易流程大全,一步：二手房交易過戶之買方咨詢,買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。,二手房交易流程大全,二步：二手房交易過戶之簽合同,賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通

15、過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。,二手房交易流程大全,三步：二手房交易過戶之辦理過戶,買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。,二手房交易流

16、程大全,四步：二手房交易過戶之立契,房地相關部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。,二手房交易流程大全,五步：二手房交易過戶之繳納稅費,稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。,二手房交易流程大全,六步：二手房交易過戶之辦理產(chǎn)

17、權轉移過戶手續(xù),交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。,二手房交易流程大全,七步：二手房交易過戶之銀行貸款,對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放

18、。,二手房交易流程大全,八步：二手房交易過戶之打余款完成交易,買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。,二手房交易十大注意事項,第一：二手房交易注意事項之房屋產(chǎn)權是否明晰,有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般

19、是無效的。,二手房交易十大注意事項,第二：二手房交易注意事項之土地情況是否清晰,二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。,二手房交易十大注意事項,第三：二手房交

20、易注意事項之房屋手續(xù)是否齊全,房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。,二手房交易十大注意事項,第四：二手房交易注意事項之交易房屋是否在租,有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人

21、極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。,二手房交易十大注意事項,第五：二手房交易注意事項之福利房屋是否合法,房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)

22、定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。,二手房交易十大注意事項,第六：二手房交易注意事項之市政規(guī)劃是否影響,有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。,二手房交易十大注意事項,第七：二手房交易注意事項之物管費用是否拖欠,有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖

23、欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。,二手房交易十大注意事項,第八：二手房交易注意事項之單位房屋是否侵權,一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。,二手房交易十大注意事項,第九：二手房交易注意

24、事項之中介公司是否違規(guī),有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。,二手房交易十大注意事項,第十：二手房交易注意事項之合同約定是否明確,二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂